6% de tva pour de lourds travaux de transformation d’un logement

La législation en matière de TVA prévoit l’application du taux réduit de TVA de 6% pour les travaux de transformation de bâtiments d’habitation. La notion de « travaux de transformation » n’y est toutefois pas définie.

Travaux de transformation

La circulaire administrative n°6 du 22 août 1986 permet de tracer la limite entre des travaux de transformation, soumis au taux de TVA de 6% et des travaux de construction, soumis au taux de TVA de 21%. La « transformation » comprend tant la transformation extérieure de l’immeuble que sa transformation intérieure ou son agrandissement.

Selon l’administration fiscale, la distinction entre des travaux de transformation et des travaux de construction repose sur les trois critères suivants :

1. Maintien significatif des éléments essentiels de la structure ;
2. Critère de superficie ;
3. Critère d’autonomie.

Une transformation qui devient une démolition ?

Le critère de maintien significatif des éléments essentiels de la structure suppose que les travaux réalisés s’appuient sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment. Lorsque tel n’est pas le cas, il est question de travaux de construction soumis au taux de TVA de 21%. Selon l’administration fiscale, il est donc question de travaux de construction lorsque le bâtiment est reconstruit après démolition, même si certaines parties, comme les fondations et les caves sont conservées.

Le maître d’ouvrage peut alors légitimement s’interroger sur l’éligibilité de tels travaux de « profonde transformation » au taux réduit de TVA de 6% applicable aux travaux de démolition et de reconstruction d’un bâtiment d’habitation. Moyennant le respect de diverses conditions sociales, la législation TVA soumet les travaux de démolition et de reconstruction conjointe d’un logement au taux de TVA réduit de 6% (cf. notre newsletter du 16 janvier 2024, https://hvlaw.eu/taux-de-tva-reduit-a-6-sur-operations-de-demolitions-et-reconstructions-immobilieres/).

Selon l’administration fiscale, pour bénéficier de ce taux réduit, la démolition du bâtiment ancien devrait être totale. Le taux réduit ne pourrait donc pas trouver à s’appliquer dans l’hypothèse où, après les démolitions, subsistent les sous-sols et ou une unique façade.

Cette position administrative récente est toutefois contredite par… la doctrine administrative elle-même : une transformation importante d’un ancien bâtiment dans laquelle les travaux, à la suite de la démolition, ne reposent pas de manière significative sur les éléments essentiels de la structure du vieux bâtiment (de sorte que les travaux ne peuvent entrer en considération pour l’application du taux réduit de TVA pour transformation), est assimilée à la démolition et reconstruction d’un bâtiment éligible au taux réduit de TVA de 6%.

Assimilation

Cette assimilation peut être opposée à l’administration fiscale, qui réclamerait au maître d’ouvrage un montant équivalent à 15% du coût des travaux immobiliers (correspondant à la différence entre le taux de TVA de 21% et le taux réduit de TVA de 6%) ainsi qu’une amende proportionnelle.

Dans un récent jugement du 14 août 2024, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a fait application de cette doctrine administrative en assimilant des travaux de transformation radicale en des travaux de démolition et de reconstruction d’un bâtiment soumis au taux de TVA réduit de 6%. L’Etat belge n’a pas interjette appel contre cette heureuse décision.

Stefano Coppola