Circulaire 2022/C/73 FAQ relative à la rubrique XI, du tableau B, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA

L' Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée a publié ce 20/07/2022 la Circulaire 2022/C/73 FAQ relative à la rubrique XI, du tableau B, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 fixant les taux de TVA.

La présente circulaire traite de l'application du taux réduit de TVA de 12 % applicable à certaines opérations relatives aux logements privés et à certains complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale - initiative privée.

ANNEXES : 3

- Déclaration TVA n° 110/1

- Déclaration TVA - Modification n° 110/1B

- Exposé des motifs du projet de loi-programme du 05.12.2016, DOC 54 2208/001, Chambre des Représentants de Belgique

Table des matières

1. Introduction

2. FAQ

1. Quelles sont les opérations visées à la rubrique XI ?

2. Quelle doit être la destination et l'utilisation des bâtiments pour que le taux de 12 % prévu à la rubrique XI soit applicable ?

3. Dans quelles circonstances les logements privés dans le cadre de la politique sociale doivent-ils être donnés en location pour que le taux de 12 % prévu à la rubrique XI soit applicable ?

4. Quels sont les acteurs sociaux de la catégorie « autres personnes morales de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnues par l'autorité compétente » de la rubrique XI, § 1er, alinéa 1er, 1°, h) ?

5. Dans quelles circonstances les complexes d'habitation destinés au logement dans la cadre de la politique sociale doivent-ils être donnés en location pour l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI ?

6. À partir de quel moment un logement privé ou un complexe d'habitation est-il considéré être utilisé aux fins de location principale ou de location directe pour le logement dans le cadre de la politique sociale visé à la rubrique XI ?

7. Dans quelle mesure la TVA exigible avant la première occupation du logement privé ou du complexe d'habitation destiné au « logement dans le cadre de la politique sociale » peut-elle bénéficier du taux de 12 % prévu à la rubrique XI ?

8. Une commune qui construit des logements privés dans le cadre de la politique sociale afin de les donner en location à un CPAS confiant un mandat de gestion à une agence immobilière sociale peut-elle se prévaloir des dispositions de la rubrique XI ?

9. Quelles sont les formalités à accomplir par l'investisseur privé s'il souhaite faire application des dispositions prévues à la rubrique XI ?

10. Qu'entend-on par « contrat de location » au sens de la rubrique XI, alinéa 2 des §§ 1er, 2, 3 et 4 ?

11. Quelles sont les formalités à accomplir par le maître d'ouvrage (par exemple, l'investisseur privé, le locataire principal) s'il souhaite faire application des dispositions prévues à la rubrique XI, par exemple, pour faire effectuer l'entretien biennal du chauffage central au gaz d'un complexe d'habitation déterminé ?

12. Y a-t-il des formalités à accomplir par le cédant, le prestataire de services ou le donneur en leasing/bailleur lors de la livraison, lors d'un travail immobilier ou lors du leasing immobilier/de la location immobilière relatifs à un logement privé ou à un complexe d'habitation dans le cadre de de la rubrique XI ?

13. Quelles sont les formalités à accomplir par l'acteur social (soit le locataire principal soit le mandataire de gestion) si l'investisseur privé souhaite faire application des dispositions prévues à la rubrique XI lors de la livraison, lors d'un travail immobilier ou lors du leasing immobilier relatifs à un logement privé ou un complexe d'habitation ?

14. Pour que le taux de TVA de 12 % prévu à la rubrique XI soit applicable, la déclaration TVA n° 110/1 peut-elle être remplacée par une déclaration unilatérale d'intention ou une promesse de location de l'investisseur privé (déclaration ou promesse de l'investisseur privé qu'il donnera à l'avenir le logement privé ou le complexe d'habitation en location à un acteur social du logement dans le cadre de la politique sociale) ?

15. Où peut-on trouver la déclaration TVA n° 110/1 ?

16. Une agence immobilière sociale loue un logement privé d'un CPAS et donne ce logement en location à un locataire social. Le locataire social peut-il faire application du taux réduit de TVA de 12 % prévu à la rubrique XI pour des travaux de réparation mineurs (par exemple, remplacer le revêtement d'une porte intérieure) effectués à son logement privé loué qui a 9 ans ? Dans l'affirmative, doit-il présenter une déclaration TVA n° 110/1 ou accomplir d'autres formalités ?

17. La rubrique XI peut-elle être appliquée pour la livraison d'un logement à assistance séparé neuf à un acquéreur qui met ce dernier à la disposition d'un organe de gestion d'un groupe reconnu de logements à assistance via un mandat de gestion qui remplit les conditions énoncées dans la circulaire Flamande WVG/2015/01 du 08.06.2015 qui le donne ensuite en location à un résident au nom et pour le compte de cet acquéreur ?

18. Idem FAQ n° 17 dans la situation où, il apparait déjà clairement dès le moment de la livraison du logement à assistance, que l'acquéreur a l'intention d'emménager lui-même immédiatement dans le logement à assistance ?

19. Quelles conditions de forme prévues à la rubrique XI doivent-elles être remplies pour facturer les opérations visées à l'investisseur privé en appliquant le taux de TVA de 12 % ?

20. Qui est responsable de l'application du taux réduit de TVA ?

21. Quelle est la durée minimale prescrite du contrat principal de location ou du mandat de gestion pour l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI ?

22. Que se passe-t-il si le contrat principal de location ou le mandat de gestion d'une durée d'au moins 15 années civiles complètes est résilié avant l'expiration de ces 15 années civiles ?

23. Où peut-on trouver la déclaration de modification 110/1B ?

24. Que se passe-t-il si la cession a lieu avant l'expiration des 15 années civiles complètes, selon le cas, du contrat principal de location, du contrat de sous-location, du contrat de location directe ou du mandat de gestion ?

25. Que se passe-t-il si seule la sous-location ou la location directe aux résidents prend fin avant l'expiration des 15 années civiles complètes du contrat principal de location ou du mandat de gestion ?

26. En cas de résiliation anticipée du contrat principal de location ou du mandat de gestion, l'avantage fiscal pour les travaux mineurs doit-il toujours être reversé ?

27. Outre le nettoyage, quelles sont les opérations immobilières explicitement exclues de la rubrique XI susmentionnée ?

28. Les projets pour lesquels la TVA est déjà devenue partiellement exigible avant 2017 peuvent-ils bénéficier du taux de 12 % prévu à la rubrique XI si toutes les conditions qui y sont énoncées sont réunies ?

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1. Introduction

Afin de remédier au déficit en termes de logements sociaux, le champ d'application du taux réduit de TVA de 12 % applicable au logement dans le cadre de la politique sociale a été élargi aux investisseurs privés depuis le 01.01.2017.

Précédemment, les taux réduits de TVA de 6 % (par exemple, rubrique XXXVI, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux) et de 12 % (rubrique X, du tableau B, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20) pouvaient déjà être appliqués dans le cadre de la politique du logement social, sous réserve du respect des conditions fixées.

Depuis 2017, tout investisseur privé, personne physique ou personne morale, peut bénéficier du taux réduit de TVA de 12 % pour un logement privé ou pour certains complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale (inséré par la loi-programme du 25.12.2016, MB du 29.12.2016) dans les conditions prévues à la rubrique XI, du tableau B, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20.

Outre les personnes morales de droit public et de droit privé qui pouvaient déjà appliquer un taux réduit de TVA (6 % ou 12 %, voir ci-dessus) avant le 01.01.2017, l'application du taux réduit de TVA de 12 % est étendue à de nouveaux acteurs agissant dans le cadre de la politique sociale. Il s'agit notamment des agences immobilières sociales, des régies communales autonomes, des personnes morales de droit public et de droit privé à finalité sociale reconnues par l'autorité compétente en matière de politique du logement social.

De plus, depuis lors, la location de logements sociaux peut, selon cette rubrique, s'effectuer dans le cadre d'un mandat de gestion.

Liste des termes, tant au singulier qu'au pluriel, utilisés dans la FAQ ci-dessous :

- rubrique XI : rubrique XI. Logement dans le cadre de la politique sociale - initiative privée, du tableau B, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA ;

- acquéreur : la personne qui, dans les conditions du § 1er ou du § 4 et des §§ 6 et 7 de la rubrique XI, bénéficie du taux de 12 % pour un logement privé ou un complexe d'habitation qui lui est livré ou pour un droit réel portant sur un logement privé ou un complexe d'habitation qu'elle acquiert ;

- maître d'ouvrage : la personne qui, dans les conditions du § 2 ou du § 4 et des §§ 6 et 7 de la rubrique XI, bénéficie du taux réduit de 12 % pour les travaux immobiliers ou pour les opérations qui y sont assimilées qui lui sont fournis ;

- preneur en leasing : la personne qui, dans les conditions du § 3 ou du § 4 et des §§ 6 et 7 de la rubrique XI, bénéficie du taux réduit de 12 % pour une location-financement d'immeubles, un leasing immobilier ou une location immobilière qui lui sont accordés ;

- investisseur privé : acquéreur et/ou maître d'ouvrage et/ou preneur en leasing ;

- acteur social : les personnes morales de droit public ou de droit privé visées à la rubrique XI, § 1er, alinéa 1er, 1°, a) à h)

et

les organes de gestion visés à la rubrique XI, § 1er, alinéa 1er, 2°, c'est-à-dire les personnes visées à la rubrique X, § 1er, A), point d), du tableau B, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA (ci-dessous dénommés « organes de gestion ») :

- location principale : la location d'un logement privé ou d'un complexe d'habitation par un investisseur privé à un acteur social ;

- sous-location : la sous-location par l'acteur social aux résidents finaux, d'un logement privé ou d'un complexe d'habitation mis à disposition par le biais du contrat principal de location conclu avec l'acteur social ;

- mandat de gestion : le mandat de gestion visé à la rubrique XI, § 4, alinéa 1er, c'est-à-dire le mandat accordé par un investisseur privé à un acteur social (dénommé ci-dessous « mandataire de gestion ») pour la location d'un logement privé ou d'un complexe d'habitation dans le cadre de la politique sociale au nom et pour le compte de cet investisseur privé au résident du bien ;

- location directe : la location dans le cadre d'un mandat de gestion d'un logement privé ou d'un complexe d'habitation par un investisseur privé directement aux résidents du bien ;

- travaux importants : les travaux immobiliers et opérations y assimilées visés à la rubrique XI, § 2, alinéa 2, 1°, c'est-à-dire la construction (c'est-à-dire la construction neuve complète) ou les travaux relatifs à des biens existants qui, en raison de leur caractère important, ne sont pas visés au § 1er, 1°, de la rubrique XXXI et à la rubrique XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA ;

- travaux mineurs : les travaux immobiliers et opérations y assimilées qui ne sont pas des travaux importants et qui relèvent donc de la rubrique XI, § 2, alinéa 2, 2°. Il s'agit donc de travaux mineurs visés au § 1er, 1°, de la rubrique XXXI et à la rubrique XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA, mais qui néanmoins ne peuvent pas bénéficier de l'application du taux de 6 % visée à la rubrique XXXI et à la rubrique XXXVIII précitées compte tenu de l'âge/la date de la première occupation du bien (moins de dix ans) (par exemple, l'entretien annuel du chauffage central, l'installation d'une nouvelle douche, la peinture et la pose de papier peint au rez-de-chaussée d'une habitation) ;

- première occupation : la première occupation d'un logement privé ou d'un complexe d'habitation au sens de la rubrique XI, § 6, alinéa 1er, c'est-à-dire le moment auquel le contrat principal de location ou le mandat de gestion prend effet.

2. FAQ

1. Quelles sont les opérations visées à la rubrique XI ?

Sous réserve des conditions fixées, les livraisons de biens et les prestations de services suivantes fournies à des investisseurs privés sont visés à la rubrique XI :

1° les livraisons de logements privés et de complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale ainsi que les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur de tels biens, qui ne sont pas exemptées conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA ;

2° les travaux immobiliers au sens de l'article 19, § 2, alinéa 2, du Code de la TVA, à l'exception du nettoyage, et autres opérations assimilées visées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, précitée effectués aux logements privés et complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale (voir toutefois la FAQ n° 27) ;

3° la location-financement d'immeubles ou le leasing immobilier visés à l'article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA et la location immobilière visée à l'article 44, § 3, 2°, d) (1), du Code de la TVA, relatifs aux logements privés et complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale ;

(1) A partir du 01.01.2019.

2. Quelle doit être la destination et l'utilisation des bâtiments pour que le taux de 12 % prévu à la rubrique XI soit applicable ?

Pour l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI, il doit s'agir :

- soit de logements privés destinés et utilisés pour le logement dans le cadre de la politique sociale ;

- soit de certains complexes d'habitation destinés et utilisés pour le logement dans le cadre de la politique sociale.

Logements privés dans le cadre de la politique sociale

Il s'agit de logements privés qui sont appropriés au logement dans le cadre de la politique sociale.

Dans le cas de la transformation d'un bâtiment en une ou plusieurs unités de logement (transformation pour le compte de l'investisseur privé), il n'est pas exigé que le bâtiment ait déjà pu être utilisé comme logement privé avant le début des travaux.

Il est entendu que le terme « logements privés » désigne à la fois les maisons unifamiliales et les appartements.

Complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale

Les complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale sont les complexes d'habitation destinés et utilisés pour le logement des personnes âgées, des élèves et étudiants, des mineurs, des sans-abri, des personnes en difficulté, des personnes souffrant de troubles mentaux, des handicapés mentaux et des patients présentant des troubles psychiatriques suivants :

1° des établissements d'hébergement pour personnes âgées qui sont reconnus par l'autorité compétente dans le cadre de la législation en matière de soins des personnes âgées (2) ;

2° des internats annexés aux établissements scolaires ou universitaires ou qui en dépendent ;

3° des homes de la protection de la jeunesse et des structures résidentielles qui hébergent de manière durable des mineurs d'âge, en séjour de jour et de nuit, et qui sont reconnus par l'autorité compétente dans le cadre de la législation relative à la protection de la jeunesse ou à l'assistance spéciale à la jeunesse ;

4° des maisons d'accueil qui hébergent en séjour de jour et de nuit des sans-abri et des personnes en difficulté et qui sont reconnues par l'autorité compétente ;

5° des maisons de soins psychiatriques qui hébergent d'une manière durable, en séjour de jour et de nuit, des personnes présentant un trouble psychique chronique stabilisé, ou des handicapés mentaux, et qui sont reconnues comme telles par l'autorité compétente ;

6° des bâtiments où s'effectuent, au titre d'initiative d'habitation protégée, reconnue comme telle par l'autorité compétente, l'hébergement d'une manière durable, en séjour de jour et de nuit, et l'accompagnement des patients psychiatriques.

(2) Par exemple, un groupe reconnu de logements à assistance, un logement à assistance vendu séparément faisant partie en permanence d'une groupe reconnu de logements à assistance.

3. Dans quelles circonstances les logements privés dans le cadre de la politique sociale doivent-ils être donnés en location pour que le taux de 12 % prévu à la rubrique XI soit applicable ?

Pour l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI, les logements privés destinés au logement dans le cadre de la politique sociale doivent :

- soit être donnés en location par l'investisseur privé à un acteur social (location principale), qui les donne à son tour en location aux résidents (sous-location) ;

- soit être directement donnés en location aux résidents dans le cadre d'un mandat de gestion accordé par l'investisseur privé à un acteur social (location directe).

Les acteurs sociaux visés ici sont les personnes morales de droit public ou de droit privé suivantes :

a. les provinces, les régies provinciales autonomes et les agences autonomisées externes provinciales ;

b. les intercommunales et autres structures de coopération intercommunales, les communes, les régies communales autonomes et les agences autonomisées externes communales ;

c. les centres publics intercommunaux d'action sociale et les centres publics d'action sociale ;

d. les sociétés holding mixtes à majorité publique ;

e. les agences immobilières sociales ;

f. les sociétés régionales de logement et les sociétés de logement social agréées par celles-ci ;

g. le « Vlaams Woningfonds », le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ;

h. d'autres personnes morales de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnues par l'autorité compétente.

4. Quels sont les acteurs sociaux de la catégorie « autres personnes morales de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnues par l'autorité compétente » de la rubrique XI, § 1er, alinéa 1er, 1°, h) ?

Cette catégorie a été prévue par le législateur afin que les personnes morales de droit public et de droit privé qui pourraient à l'avenir être reconnues par l'autorité compétente dans le cadre de leur politique de logement social soient également considérées comme des acteurs sociaux (voir Exposé des motifs du projet de loi-programme du 05.12.2016, DOC 54 2208/001, Chambre des Représentants).

La disposition de la rubrique XI, § 1er, alinéa 1er, 1°, h) est d'interprétation explicite et stricte : elle ne vise que la possibilité pour les institutions ou les sociétés qui seront à l'avenir officiellement reconnues par l'autorité compétente de fournir également des services de location ou de gestion dans le cadre de la politique de logement social, conformément à un nouveau règlement en matière de politique de logement social qui entrera en vigueur à ce moment-là. Toute autre approche de reconnaissance formelle requise ici irait à l'encontre de la logique sous-jacente de l'externalisation de cette reconnaissance en tant que garantie de qualité.

5. Dans quelles circonstances les complexes d'habitation destinés au logement dans la cadre de la politique sociale doivent-ils être donnés en location pour l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI ?

Pour l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI, les complexes d'habitation destinés au logement dans le cadre de la politique sociale doivent :

- soit être donnés en location par l'investisseur privé à un acteur social (location principale), qui les loue à son tour aux résidents (sous-location) ;

- soit être directement donnés en location aux résidents dans le cadre d'un mandat de gestion accordé par l'(les) investisseur(s) privé(s) à un acteur social (tolérance administrative (3)).

(3) Les mandats de gestion accordés aux gestionnaires au sens de la rubrique XI, § 1er, alinéa 1er, 2°, ne sont pas mentionnés à la rubrique XI, § 4, alinéa 1er. Toutefois, il est admis que les opérations visées au § 1er, alinéa 1er, § 2, alinéa 1er, et au § 3, alinéa 1er, qui se rapportent aux complexes d'habitation qui sont donnés en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé aux personnes morales de droit public ou de droit privé visées à la rubrique X, § 1er, A), point d) sont également visées à la rubrique XI, § 4, alinéa 1er (par exemple, un mandat de gestion accordé par un investisseur privé à un gestionnaire d'établissements d'hébergement pour personnes âgées reconnu par l'autorité compétente en vertu de la législation sur les soins aux personnes âgées).

Les acteurs sociaux visés ici sont les personnes morales de droit public ou de droit privé (organes de gestion) qui gèrent un des complexes d'habitation énumérés dans la FAQ n° 2 dans le cadre de la politique sociale.

6. À partir de quel moment un logement privé ou un complexe d'habitation est-il considéré être utilisé aux fins de location principale ou de location directe pour le logement dans le cadre de la politique sociale visé à la rubrique XI ?

Le moment auquel un logement privé ou un complexe d'habitation est considéré être utilisé aux fins de location principale ou de location directe visé à la rubrique XI, c'est-à-dire le moment de la première occupation visée à la rubrique XI, § 6, alinéa 1er, est le moment où le contrat principal de location ou le mandat de gestion prend effet.

La date à laquelle le contrat de sous-location ou de location directe produit ses effets est sans objet.

7. Dans quelle mesure la TVA exigible avant la première occupation du logement privé ou du complexe d'habitation destiné au « logement dans le cadre de la politique sociale » peut-elle bénéficier du taux de 12 % prévu à la rubrique XI ?

La TVA exigible avant la première occupation du logement privé ou du complexe d'habitation peut bénéficier du taux de 12 % prévu à la rubrique XI, pour autant bien entendu que les autres conditions de cette rubrique XI soient également réunies, à partir du moment où la destination aux fins de location principale ou de location directe du logement dans le cadre de la politique sociale est établie et démontrée (et donc pas avant).

Dans ce contexte, lorsque les biens immobiliers ont déjà été utilisés à d'autres fins, les éléments suivants sont particulièrement importants :

- la date de signature du contrat principal de location ou du mandat de gestion ;

- la date de début de l'éventuelle vacance avant la signature du contrat principal de location ou du mandat de gestion.

Exemple 1 – Construction d'un logement privé qui n'a jamais été occupé avant la conclusion du contrat principal de location – Investisseur privé A

L'investisseur privé A fait construire une nouvelle construction/logement privé, dans l'intention initiale d'y emménager lui-même. Les travaux ont commencé au début de l'année 2020 et s'achèvent le 31.05.2021. En raison des circonstances, l'investisseur concerné a finalement décidé de donner le logement en location à une société régionale de logement. Le contrat principal de location est conclu le 15.11.2021 et prend effet le 01.12.2021.

En supposant qu'il soit établi et démontré que le logement neuf n'a jamais été occupé avant le 15.11.2021 (date de signature du contrat principal de location), il est supposé que le logement privé avait l'usage prescrit par la rubrique XI (utilisation aux fins de location principale pour le logement dans le cadre de la politique sociale) dès le début de sa construction, de sorte que la TVA exigible en 2020 et 2021 puisse bénéficier du taux de TVA de 12 % dans les conditions prévues à la rubrique XI.

Exemple 2 – Travaux relatifs à un ancien logement privé qui était déjà inoccupé avant la signature du contrat principal de location - Investisseur privé B

Depuis le 01.02.2020, l'investisseur privé B fait exécuter des travaux importants dans son logement privé construit en 1930 ; logement qu'il avait précédemment occupé jusqu'au 31.01.2020 et qui était vacant pendant l'exécution des travaux importants. Lorsque les travaux sont terminés en 2021, il décide de ne plus occuper lui-même le logement mais de le donner en location au « Vlaams Woningfonds ». Le contrat principal de location est signé le 01.07.2021 et prend effet à partir du 01.08.2021.

Dans l'hypothèse où il est établi et démontré que le logement était inoccupé à compter du 01.02.2020, la TVA exigible à compter de cette date peut bénéficier du taux de TVA de 12 % dans les conditions prévues à la rubrique XI, en tant que travaux importants.

La TVA devenue exigible pour les travaux mineurs avant le 01.02.20 (période pendant laquelle le logement était occupé par B et, dans les circonstances données, n'était pas encore utilisé aux fins de location principale du logement dans le cadre de la politique sociale) pouvait être soumise au taux de 6 % par application de la rubrique XXXI du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA.

Exemple 3 – Travaux effectués dans un logement privé qui est toujours occupé au moment de la signature du contrat principal de location – Investisseur privé C

L'investisseur privé C a conclu un contrat principal de location avec une agence immobilière sociale le 15.06.2020 pour son logement privé qu'il a acheté neuf en 2013 et qu'il occupe depuis lors. Ce contrat prend effet le 01.09.2020. L'investisseur privé déménage le 31.07.2020, de sorte que son logement est libéré le 01.08.2020.

La TVA exigible à partir du 15.06.2020 pour les travaux mineurs relatifs au logement privé effectués par C est soumise au taux de TVA de 12 % dans les conditions prévues à la rubrique XI, tandis que la TVA exigible avant cette date est soumise au taux de 21 %.

8. Une commune qui construit des logements privés dans le cadre de la politique sociale afin de les donner en location à un CPAS confiant un mandat de gestion à une agence immobilière sociale peut-elle se prévaloir des dispositions de la rubrique XI ?

La rubrique XI peut être appliquée pour cette construction dans la mesure où tous les intermédiaires entre l'investisseur privé et le consommateur final (locataire social) sont des acteurs sociaux.

9. Quelles sont les formalités à accomplir par l'investisseur privé s'il souhaite faire application des dispositions prévues à la rubrique XI ?

L'investisseur privé (ou son délégué) doit :

- avant que la TVA ne devienne exigible, introduire auprès du team de gestion de l'AGFisc PME (Petites et Moyennes Entreprises) ou GE (Grandes Entreprises) compétent dans le ressort duquel il a son domicile ou son siège social, une déclaration TVA n° 110/1 ; cette déclaration doit également être signée par l'acteur social ;

- fournir au cédant/prestataire de services/donneur en leasing ou bailleur (article 44, § 3, 2°, d)), une copie de la déclaration susmentionnée ;

- introduire une copie certifiée conforme du contrat de location (voir FAQ n° 10) auprès du team de gestion susmentionné dans le mois suivant la signature du contrat.

Dans le cas de travaux immobiliers et d'opérations y assimilées, il convient de noter que les formalités à accomplir par l'investisseur privé diffèrent selon qu'il s'agit de travaux importants ou de travaux mineurs.

Les formalités susmentionnées doivent être accomplies par le maître d'ouvrage (en principe, l'investisseur privé) en cas de travaux importants.

Dans le cas de travaux mineurs, il est fait référence aux formalités énoncées dans la FAQ n° 11.

10. Qu'entend-on par « contrat de location » au sens de la rubrique XI, alinéa 2 des §§ 1er, 2, 3 et 4 ?

Pour les opérations visées à la rubrique XI, alinéa 2, des §§ 1er, 2 et 3, on entend par « contrat de location » le contrat principal de location.

En ce qui concerne les opérations visées à la rubrique XI, § 4, alinéa 2, le terme « contrat de location » se réfère au contrat de location directe. Toutefois, d'un point de vue pratique, il est conseillé de présenter une copie certifiée conforme du mandat de gestion.

11. Quelles sont les formalités à accomplir par le maître d'ouvrage (par exemple, l'investisseur privé, le locataire principal) s'il souhaite faire application des dispositions prévues à la rubrique XI, par exemple, pour faire effectuer l'entretien biennal du chauffage central au gaz d'un complexe d'habitation déterminé ?

En cas de travaux mineurs, il lui suffit de remettre au prestataire de services (entrepreneur) une copie certifiée conforme du contrat de location conclu dans le cadre de la politique sociale. En outre, il lui fournit également les coordonnées du team de gestion dont il relève, afin que le prestataire de services puisse le mentionner sur les factures.

12. Y a-t-il des formalités à accomplir par le cédant, le prestataire de services ou le donneur en leasing/bailleur lors de la livraison, lors d'un travail immobilier ou lors du leasing immobilier/de la location immobilière relatifs à un logement privé ou à un complexe d'habitation dans le cadre de de la rubrique XI ?

Le cédant, le prestataire de services (c'est-à-dire l'entrepreneur qui effectue les travaux importants) ou le donneur en leasing/bailleur doit :

- mentionner sur la facture émise et le double qu'il doit conserver, la date et le numéro de référence de la déclaration TVA n° 110/1 ainsi que le team de gestion dont relève l'investisseur privé ;

- faire parvenir au team de gestion dont il relève, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture a été émise avec application du taux réduit de 12 %, une copie de cette facture.

En revanche, dans le cas où l'opération porte sur une location-financement d'immeubles, l'administration admet que l'obligation de faire parvenir une copie de la facture au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit l'émission de la facture ne concerne que le premier loyer périodique. En ce qui concerne les factures ultérieures relatives aux loyers périodiques, le donneur en leasing est autorisé à ne les introduire qu'une fois par an au team de gestion de l’AGFisc PME ou GE compétent dont il relève.

Lorsque le prestataire de services est un entrepreneur qui effectue des travaux mineurs, il doit :

- mentionner sur la facture émise et le double qu'il doit conserver, la date du contrat de location ainsi que le team de gestion dont relève le maître d'ouvrage (par exemple, le propriétaire, le locataire principal) ;

- faire parvenir au du team de gestion dont il relève, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture a été émise avec application du taux réduit de 12 %, une copie de cette facture.

13. Quelles sont les formalités à accomplir par l'acteur social (soit le locataire principal soit le mandataire de gestion) si l'investisseur privé souhaite faire application des dispositions prévues à la rubrique XI lors de la livraison, lors d'un travail immobilier ou lors du leasing immobilier relatifs à un logement privé ou un complexe d'habitation ?

L'acteur social complète et signe la déclaration TVA n° 110/1 qui lui est présentée par l'investisseur privé, il signe le contrat principal de location ou le mandat de gestion présenté par l'investisseur privé et il conclut le contrat ultérieur de sous-location ou de location directe.

Dans le cas où il fait lui-même exécuter des travaux mineurs se rapportant à un logement privé ou un complexe d'habitation, pour lesquels aucune déclaration TVA n° 110/1 n'est donc requise, il est seulement tenu de fournir au prestataire de services (entrepreneur) une copie certifiée conforme du contrat de location conclu dans le cadre de la politique sociale.

14. Pour que le taux de TVA de 12 % prévu à la rubrique XI soit applicable, la déclaration TVA n° 110/1 peut-elle être remplacée par une déclaration unilatérale d'intention ou une promesse de location de l'investisseur privé (déclaration ou promesse de l'investisseur privé qu'il donnera à l'avenir le logement privé ou le complexe d'habitation en location à un acteur social du logement dans le cadre de la politique sociale) ?

Non, l'investisseur privé et l'acteur social doivent s'engager explicitement à conclure le contrat principal de location ou le mandat de gestion, par le biais de la déclaration TVA n° 110/1 signée par les deux parties, étant entendu qu'aucune déclaration ne doit être présentée pour les travaux mineurs.

Tant que la déclaration n'est pas présentée, les opérations ne peuvent pas être facturées au taux de 12 % prévu à la rubrique XI.

15. Où peut-on trouver la déclaration TVA n° 110/1 ?

La déclaration TVA n° 110/1 peut être téléchargée soit à partir de la base de données fiscales http://www.fisconetplus.be, soit via www.finances.belgium.be. Cette déclaration est également jointe en annexe à la présente circulaire.

16. Une agence immobilière sociale loue un logement privé d'un CPAS et donne ce logement en location à un locataire social. Le locataire social peut-il faire application du taux réduit de TVA de 12 % prévu à la rubrique XI pour des travaux de réparation mineurs (par exemple, remplacer le revêtement d'une porte intérieure) effectués à son logement privé loué qui a 9 ans ? Dans l'affirmative, doit-il présenter une déclaration TVA n° 110/1 ou accomplir d'autres formalités ?

Il ne faut pas conclure des dispositions de la rubrique XI, § 2, 2°, que le taux réduit de TVA n'est d'application que pour les travaux mineurs effectués pour le compte du propriétaire ou du locataire principal.

Les petits travaux de réparation susmentionnés effectués dans le logement privé pour le compte du locataire social peuvent également bénéficier du taux de TVA de 12 % sur la base de la rubrique XI, à condition bien entendu qu'ils ne soient pas exemptés par l'article 44, § 2, 2°, du Code de la TVA.

Dans ce cas, le locataire social doit, en principe, remettre au prestataire de services (entrepreneur) une copie certifiée conforme du contrat de location (dans ce cas, le contrat principal de location) conclu dans le cadre de la politique sociale. Une copie certifiée conforme du contrat de sous-location est toutefois suffisante. Il n'est pas tenu de présenter lui-même une déclaration TVA n° 110/1.

17. La rubrique XI peut-elle être appliquée pour la livraison d'un logement à assistance séparé neuf à un acquéreur qui met ce dernier à la disposition d'un organe de gestion d'un groupe reconnu de logements à assistance via un mandat de gestion qui remplit les conditions énoncées dans la circulaire Flamande WVG/2015/01 du 08.06.2015 qui le donne ensuite en location à un résident au nom et pour le compte de cet acquéreur ?

Comme indiqué dans la FAQ n° 5, les mandats de gestion accordés aux gestionnaires au sens de la rubrique XI, § 1er, alinéa 1er, 2 °, ne sont pas mentionnés à la rubrique XI, § 4, alinéa 1er. Toutefois, il est admis que les opérations visées au § 1er, alinéa 1er, en ce qui concerne les complexes d'habitation qui sont donnés en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé aux personnes morales de droit public ou de droit privé visées à la rubrique X, § 1er, A), point d), sont également visées à la rubrique XI, § 4, alinéa 1er.

Eu égard aux dispositions qui précèdent et dans le cas où ce logement à assistance fait partie de manière permanente de la capacité de ce complexe d'habitation reconnu et pour autant que les autres conditions prévues à la rubrique XI soient réunies, il est admis que le taux réduit de TVA de 12 % de la rubrique XI soit appliqué.

18. Idem FAQ n° 17 dans la situation où, il apparait déjà clairement dès le moment de la livraison du logement à assistance, que l'acquéreur a l'intention d'emménager lui-même immédiatement dans le logement à assistance ?

Lorsque le mandat le permet et selon les termes de ce mandat, l'investisseur privé peut s'installer lui-même dans le logement à assistance. Cela n'empêche pas en soi l'application du taux de 12 % dans la mesure où ce logement à assistance fait partie de manière permanente de la capacité de ce complexe d'habitation reconnu.

Pour ce faire, comme indiqué dans la FAQ n° 9, l'investisseur privé doit introduire auprès du team de gestion susmentionné, une déclaration TVA n° 110/1, remettre une copie de cette déclaration au cédant ainsi qu'une copie certifiée conforme du mandat de gestion (voir FAQ n° 10, alinéa 2, in fine) conclu avec l'acteur social auprès du team de gestion susmentionné.

19. Quelles conditions de forme prévues à la rubrique XI doivent-elles être remplies pour facturer les opérations visées à l'investisseur privé en appliquant le taux de TVA de 12 % ?

La facturation par un prestataire de services (entrepreneur) à un investisseur privé de travaux mineurs répondant à toutes les conditions de base prévues à la rubrique XI ne peut se faire en appliquant le taux de 12 % prévue à cette rubrique XI, que sur la base d'une copie certifiée conforme du contrat de location remise par l'investisseur privé au prestataire de services.

Les opérations autres que des travaux mineurs (c'est-à-dire des travaux importants, la vente de bâtiments neufs, la location-financement d'immeubles, ...), qui remplissent toutes les conditions de base prévues à la rubrique XI ne peuvent être facturées par un assujetti à un investisseur privé au taux de 12 % de la rubrique XI, que sur la base d'une copie de la déclaration TVA n° 110/1 introduite par l'investisseur privé (et donc contresignée par l'acteur social) et remise par cet investisseur privé à l'assujetti.

Exemple 1 – Investisseur privé A

Dans l'exemple précédent concernant l'investisseur privé A (voir FAQ n° 7), ce dernier a introduit la déclaration TVA n° 110/1 contresignée par la société régionale de logement auprès du team de gestion compétent le 03.11.2021.

Les factures relatives aux travaux de construction ayant été émises avant cette déclaration doivent être émises au taux de TVA de 21 %. Sur la base d'une copie de cette déclaration remise à l'entrepreneur, A peut obtenir un remboursement de 9 % de la TVA payée, dans les conditions applicables aux restitutions.

Exemple 2 – Investisseur privé B

Dans l'exemple précédent concernant l'investisseur privé B (voir FAQ n° 7), ce dernier a introduit la déclaration TVA n° 110/1 contresignée par le « Vlaams Woningfonds » auprès du team de gestion compétent le 05.09.2021 ainsi qu'une copie certifiée conforme du contrat principal de location du 01.07.2021.

Les factures relatives aux travaux importants ayant été émises avant cette déclaration doivent être émises au taux de TVA de 21 %. Sur la base d'une copie de cette déclaration remise à l'entrepreneur, B peut obtenir un remboursement de 9 % de la TVA exigible et payée après le 31.01.2020, dans les conditions applicables aux restitutions.

Exemple 3 – Investisseur privé C

Dans l'exemple précédent concernant l'investisseur privé C (voir FAQ n° 7), ce dernier n'est pas tenu d'introduire une déclaration TVA n° 110/1 ni une copie certifiée conforme du contrat principal de location auprès du team de gestion compétent en vue de l'application du taux de 12 % aux travaux immobiliers qui lui sont facturés, car les travaux en question sont mineurs.

Les factures relatives à ces travaux mineurs, émises à l'investisseur privé concerné à partir du 15.06.2020, peuvent être établies immédiatement au taux de 12 % prévu à la rubrique XI sur la base d'une copie certifiée conforme du contrat principal de location du 15.06.2020, remise à l'entrepreneur.

20. Qui est responsable de l'application du taux réduit de TVA ?

Dans la mesure où il n'y a pas de collusion entre les parties ou de méconnaissance évidente de la rubrique XI, la fourniture des documents nécessaires prévus à la rubrique XI par l'investisseur privé décharge la responsabilité du cédant, du prestataire de services ou du donneur en leasing quant à l'application du taux réduit.

21. Quelle est la durée minimale prescrite du contrat principal de location ou du mandat de gestion pour l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI ?

Pour bénéficier de l'application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI, le contrat principal de location ou le mandat de gestion ne peut prendre fin avant le 31 décembre de la quinzième année suivant l'année au cours de laquelle a eu lieu la première occupation du logement privé ou du complexe d'habitation. Cette période minimale doit être fixée contractuellement au début du contrat principal de location ou au début du mandat de gestion et ce pour chaque logement privé séparément (voir rubrique XI, § 6, alinéa 1er).

Lorsque la durée contractuelle fixée est par exemple de 9 ans, la condition susmentionnée n'est pas remplie (même si les parties ont l'intention de prolonger le contrat par la suite).

Pour l'application de la disposition précitée prévue à la rubrique XI, § 6, alinéa 1er, la date de la première occupation du logement privé ou du complexe d'habitation est la date à laquelle le contrat principal de location ou le mandat de gestion prend effet.

Exemple 1 – « Residentie Gordunakaai »

Le 25.01.2020, l'Agence Flamande Soins et Santé (Het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid) accorde une autorisation préalable pour la réalisation de la « Residentie Gordunakaai » en tant que groupe de logements à assistance de 15 unités de logement à l'ASBL « Residentie Gordunakaai » (preneur initiateur, qui, en tant que futur organe de gestion/locataire principal, s'engage à demander la reconnaissance du groupe de logements à assistance qu'il gérera).

Le promoteur immobilier X commence la construction et la vente séparée des 15 appartements de l'immeuble d'habitation « Residentie Gordunakaai » en février 2020.

L'investisseur privé Y achète, le 23.03.2020, un logement à assistance au promoteur de construction X dans son futur état d'achèvement.

Les 14 autres appartements seront également tous vendus, chacun à un investisseur privé différent, dans le courant de l'année 2020. Lors de l'achat d'un appartement dans son futur état d'achèvement, chaque investisseur privé concerné conclut un contrat principal de location pour l'appartement qu'il a acheté avec l'ASBL « Residentie Gordunakaai » .

En juin 2021, le bâtiment est achevé et le promoteur immobilier met à disposition/livre les appartements.

Le groupe de logements à assistance « Residentie Gordunakaai », géré par l'ASBL « Residentie Gordunakaai », est provisoirement reconnu pour une période d'un an, du 01.07.2021 au 30.06.2022, pour un maximum de 15 unités de logement (décision du 15.07.2021 du Gouvernement Flamand).

Le groupe de logements à assistance « Residentie Gordunakaai », géré par l'ASBL « Residentie Gordunakaai », est reconnu à partir du 01.07.2022 pour une période indéterminée, pour un maximum de 15 unités de logement (décision du 06.05.2022 du Gouvernement Flamand).

Dans les circonstances décrites ci-dessus, le contrat principal de location conclu par l'investisseur privé Y en 2020 prend effet le 01.07.2021 (il en va de même pour le contrat principal de location conclu par chacun des 14 autres investisseurs privés en 2020). Aux fins de l'application du taux de TVA de 12 %, la durée contractuelle du contrat principal de location ne peut, dans ce cas, prendre fin avant ou le 31.12.2036.

Exemple 2 – Investisseur privé D

L'investisseur privé D conclut le 22.11.2021 un contrat principal de location avec une agence immobilière sociale pour un appartement nouvellement construit et non occupé auparavant, qui lui a été livré en état fini avec application de la TVA par un promoteur immobilier le 03.11.2021 (date à laquelle l'acte de vente est passé devant le notaire).

Le contrat principal de location prend effet le 01.12.2021. L'agence immobilière sociale conclut le contrat de sous-location le 03.01.2022 avec les futurs résidents, qui occuperont l'appartement le 01.02.2022 (date du contrat de sous-location et de la première occupation de l'appartement neuf).

Étant donné que, dans les circonstances décrites ci-dessus, le contrat principal de location conclu par l'investisseur privé prend effet le 01.12.2021, aux fins de l'application du taux de 12 % concernant la vente de l'appartement à l'investisseur privé, la durée contractuelle du contrat principal de location ne peut, dans ce cas, prendre fin avant ou le 31.12.2036.

22. Que se passe-t-il si le contrat principal de location ou le mandat de gestion d'une durée d'au moins 15 années civiles complètes est résilié avant l'expiration de ces 15 années civiles ?

Conformément à la rubrique XI, § 6, alinéa 2, lorsque le contrat principal de location ou le mandat de gestion est résilié avant l'expiration de la période de 15 années civiles complètes :

- dans le cas d'une location principale et d'une sous-location, l'investisseur privé et l'acteur social (locataire principal) le notifient à l'administration sous la forme d'une déclaration spécifique qu'ils doivent signer et introduire, dans le mois suivant le changement, auprès du team de gestion de l’AGFisc PME ou GE compétent dont ils relèvent ;

- dans le cas d'un mandat de gestion, l'investisseur privé, l'acteur social (mandataire de gestion) et les locataires/résidents le notifient à l'administration sous la forme d'une déclaration spécifique qu'ils doivent signer et introduire, dans le mois suivant le changement, auprès du team de gestion de l’AGFisc PME ou GE compétent dont ils relèvent ;

- l'investisseur privé doit reverser à l'État le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence de 1/15 par an.

Par souci de simplification administrative, les locataires/résidents visés au deuxième tiret ci-dessus ne doivent pas notifier ces changements à l'administration.

En outre, si des modifications sont apportées de manière telle que les conditions de la rubrique XI ne sont plus réunies, il suffit que l'investisseur en fasse la déclaration auprès du team de gestion dont il relève, contresignée par l'acteur social (soit le locataire principal/soit le mandataire de gestion). Cette déclaration de modification doit être introduite par le biais de la Déclaration – Modification 110/1B.

Dans l'attente de la publication par l'administration du modèle de formulaire à remplir par les parties concernées, la déclaration peut être présentée sous la forme d'une lettre ordinaire ou d'un courrier électronique contenant toutes les informations requises.

La rubrique XI, § 6, alinéa 2, constitue la base juridique des obligations susmentionnées en ce qui concerne le reversement partiel ou total de l'avantage fiscal qui avait été octroyé.

Exemple 1 – « Residentie Gordunakaai »

Dans l'exemple de la « Residentie Gordunakaai » repris dans la FAQ n° 21, l'activité complète du groupe reconnu de logements à assistance « Residentie Gordunakaai » par l'ASBL « Residentie Gordunakaai » est volontairement interrompue à partir du 01.01.2023 (décision du 23.08.2023 du Gouvernement Flamand ; interruption volontaire pour cause d'inoccupation pendant la période du 01.07.2021 au 31.12.2022 inclus).

L'avantage fiscal de 9 % de la TVA prélevée avec application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI au cours des années 2020 et 2021 en ce qui concerne la vente de chacun des 15 logements à assistance de la « Residentie Gordunakaai » doit être reversé à hauteur de 14/15.

Exemple 2 –Investisseur privé D

Dans l'exemple repris dans la FAQ n° 21 concernant l'investisseur D, l'agence immobilière sociale cesse ses activités et est liquidée dans le courant de l'année 2030.

L'avantage fiscal de 9 % de la TVA prélevée avec application du taux de 12 % prévu à la rubrique XI dans le courant de 2021 pour la vente de l'appartement nouvellement construit à l'investisseur privé, doit être reversé à hauteur de 7/15.

23. Où peut-on trouver la déclaration de modification 110/1B ?

La déclaration de modification 110/1B peut être téléchargée soit à partir de la base de données fiscales http://www.fisconetplus.be, soit via www.finances.belgium.be. Cette déclaration est également jointe en annexe à la présente circulaire.

24. Que se passe-t-il si la cession a lieu avant l'expiration des 15 années civiles complètes, selon le cas, du contrat principal de location, du contrat de sous-location, du contrat de location directe ou du mandat de gestion ?

Il est admis que l'investisseur privé (lors de la cession du logement) et l'acteur social puissent tous deux céder le contrat sans que cela n'entraîne un reversement partiel ou total de l'avantage fiscal dans la mesure où :

- le cédant cède l'intégralité de ses droits (droit de propriété, droit de location personnel, mandat de gestion) ;

- le cessionnaire est subrogé à toutes les obligations du cédant ;

- l'acteur social cède ses droits à un autre acteur social ;

- le logement privé ou le complexe d'habitation sera utilisé sans interruption (location principale ininterrompue ou mandat de gestion ininterrompu) en matière de logement dans le cadre de la politique sociale.

Exemple de l'investisseur privé D

L'agence immobilière sociale, comme dans l'exemple de l'investisseur privé D repris dans la FAQ n° 22, cesse ses activités et est liquidée en 2030.

L'agence immobilière sociale cède ses droits à un CPAS qui continue à utiliser l'appartement à des fins de location dans le cadre du logement social : aucun reversement d'une partie de l'avantage fiscal de 9 % ne doit être effectué.

25. Que se passe-t-il si seule la sous-location ou la location directe aux résidents prend fin avant l'expiration des 15 années civiles complètes du contrat principal de location ou du mandat de gestion ?

Une éventuelle interruption de la sous-location ou de la location directe n'a, en principe, aucune conséquence sur l'application du taux de 12 % : aucun reversement partiel ou total de l'avantage fiscal de 9 % ne doit être effectué dans la mesure où le contrat principal de location ou le mandat de gestion se poursuit normalement dans l'intervalle.

26. En cas de résiliation anticipée du contrat principal de location ou du mandat de gestion, l'avantage fiscal pour les travaux mineurs doit-il toujours être reversé ?

Lorsque le contrat principal de location ou le mandat de gestion est résilié avant l'expiration des 15 années civiles complètes, l'avantage fiscal de 9 % ne doit pas être reversé pour les travaux de réparation et d'entretien mineurs périodiques tels que l'entretien annuel du système de chauffage central ou des alarmes antivol, l'entretien périodique des alarmes incendie ou d'un système de climatisation, la pose de papier peint, la peinture intérieure et autres travaux similaires du type « réparations locatives ».

En revanche, si le contrat principal de location ou le mandat de gestion est résilié avant l'expiration des 15 années civiles complètes, l'avantage fiscal de 9 % doit être reversé dans le cas d'autres travaux mineurs, par exemple la fourniture avec l'installation de panneaux solaires sur le toit d'un logement privé prévus pour la production d'énergie thermique et/ou électrique pour ce logement privé.

27. Outre le nettoyage, quelles sont les opérations immobilières explicitement exclues de la rubrique XI susmentionnée ?

Sont exclus :

- les travaux immobiliers et autres opérations de nature immobilière qui ne concernent pas le logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôtures ;

- les travaux immobiliers et autres opérations de nature immobilière qui concernent tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

28. Les projets pour lesquels la TVA est déjà devenue partiellement exigible avant 2017 peuvent-ils bénéficier du taux de 12 % prévu à la rubrique XI si toutes les conditions qui y sont énoncées sont réunies ?

Dans l'hypothèse où toutes les conditions prévues à la rubrique XI sont réunies, la TVA due pour les opérations qui y sont visées ne peut être soumise au taux de 12 % que dans la mesure où la TVA est devenue exigible après le 31.12.2016.

Exemple 1

La TVA due pour la livraison d'un logement privé nouvellement construit par un promoteur immobilier au printemps 2017 à un investisseur privé qui le louera à une agence immobilière sociale (location principale) l'est en partie en 2016 et en partie en 2017.

En supposant que toutes les conditions prévues à la rubrique XI concernant cette livraison soient réunies, seule la TVA exigible en 2017 peut l'être avec application du taux de TVA de 12 %.

Exemple 2

Le 25.03.2015, l'Agence Flamande Soins et Santé (Het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid) accorde une autorisation préalable pour la réalisation de la « Residentie Herfstdroom » en tant que groupe de logements à assistance de 20 unités de logement à l'ASBL « Residentie Herfstdroom ».

Le promoteur immobilier Y commence à la mi-2015 la construction et la vente séparée des 20 appartements de l'immeuble « Residentie Herfstdroom ».

Tous les appartements sont vendus dans le courant des années 2015 et 2016, chacun à un investisseur privé différent. Chaque investisseur privé concerné conclut un contrat principal de location avec l'ASBL « Residentie Herfstdroom » pour l'achat de l'appartement dans son futur état d'achèvement.

En juin 2017, le bâtiment est achevé et le promoteur immobilier met à disposition/livre les appartements. Le groupe de logements à assistance « Residentie Herfstdroom », géré par l'ASBL « Residentie Herfstdroom », est reconnu par le Gouvernement Flamand à partir du 01.07.2017 pour un maximum de 20 unités de logement (reconnaissance provisoire pour un an suivie d'une reconnaissance pour une durée indéterminée).

Dans ces circonstances, la TVA due pour la livraison des appartements est devenue exigible en 2015, en 2016 et au premier semestre 2017. Cette TVA a été facturée par le promoteur immobilier Y :

- en 2015 et 2016, conformément à la décision publiée n° E.T.124.535 du 17.10.2013, en appliquant le taux de TVA de 12 % de la rubrique X, du tableau B, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA en référence à l'autorisation préalable du 25.03.2015 ;

- en 2017, en appliquant le taux de TVA de 12 % de la rubrique XI en référence à la déclaration TVA n° 110/1 signée par l'investisseur privé et l'ASBL « Residentie Herfstdroom » (acteur social).

Source : Fisconetplus​