Taxation en Belgique des immeubles situés à l’étranger

Le 29 janvier 2021, un projet de loi a été déposé à la Chambre afin d’adapter le régime belge de taxation des immeubles situés à l’étranger pour le rendre conforme au droit européen. Cette loi a été adoptée le 11 février dernier. Quelles seront les règles applicables ?

Base imposable

Nous renvoyons le lecteur à notre E-News du 11 décembre 2020 concernant l’incompatibilité du droit belge avec le droit européen et les nombreuses condamnations de la Belgique en cette matière.

Les discriminations identifiées sont désormais corrigées, dès lors que pour la détermination de la base imposable il n’existe plus de différence de traitement entre l’immeuble situé à l’étranger et l’immeuble situé en Belgique..

En d’autres termes, l’immeuble bâti situé à l’étranger qui n’est pas donné en location (résidence secondaire) est désormais imposé sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40% et non plus sur la valeur locative. S’il est donné en location saisonnière à des personnes physiques, la base imposable sera identique, sans référence aux loyers réellement perçus et autres avantages locatifs.

En revanche, s’il est donné en location à une société, la base imposable sera égale au loyer réel diminué d’un forfait de frais de 40%, sans pouvoir excéder les 2/3 du RC revalorisé.

Le contribuable pourra déduire de la base imposable ainsi calculée les « intérêts de dettes contractées spécifiquement en vue d’acquérir ou de conserver des biens immobiliers » (article 14 C.I.R.92). Les impôts étrangers relatifs à l’immeuble ne seront plus déductibles.

Attribution d’un revenu cadastral et méthode de détermination

Ce régime suppose naturellement qu’un revenu cadastral soit attribué aux immeubles situés à l’étranger, ce qui sera fait progressivement.

Le législateur a d’ailleurs prévu une nouvelle méthode de détermination du revenu cadastral qui part de la valeur vénale normale actuelle du bien à laquelle est appliqué un facteur de correction, fixé annuellement, afin de retrouver la valeur vénale de l’immeuble à l’époque de référence (1975).

Une fois cette valeur connue, elle est capitalisée au taux de 5,3%, ce qui permet d’obtenir le revenu cadastral de l’immeuble.

La formule est donc la suivante : (valeur vénale actuelle / coefficient de correction) x 5,3%.

Pour l’année 2020, le facteur de correction s'élève à 15,036, ce qui permet d’extrapoler l’exemple suivant :

• Pour un immeuble dont la valeur vénale en 2020 s’élève à 450.000€, la valeur vénale en 1975 est de 29.928,17 € (450.000 € / 15,036) et le revenu cadastral est de 1.586,19 € (29.928,17 € x 5,30 %) ;
• La base imposable est égale au RC indexé, majoré de 40 %, c’est-à-dire donc de 4.106,45 € ((1.586,19 € x 1,8492) x 1,40).

Précisons que cette nouvelle méthode n’est pas exclusivement réservée aux immeubles étrangers, de sorte qu’elle pourra également être utilisée pour déterminer le revenu cadastral d’un immeuble belge, sans référence comparable. Les méthodes classiques restent également valables pour déterminer le RC d’un immeuble étranger. Si à ce jour, il n’est pas possible de comparer un immeuble situé à l’étranger à d’autres immeubles similaires situés à l’étranger et déjà dotés d’un revenu cadastral, cette situation est amenée à évoluer rapidement.

Taxation et CPDI

En ce qui concerne la taxation proprement dite, rien ne change par rapport à l’ancien régime.

Lorsque l’immeuble est situé dans un pays avec lequel la Belgique n’a pas conclu de convention préventive de double imposition, la base imposable s’ajoute aux autres revenus imposables globalement, qui seront soumis au taux progressif par tranche à l’impôt des personnes physiques.

Lorsqu’une convention préventive de double imposition existe, les revenus immobiliers étrangers ne sont pas imposables en Belgique mais néanmoins pris en compte pour le calcul de l’impôt (« réserve de progressivité »). Cette méthode augmente l’impôt dû en Belgique sur les revenus qui y sont effectivement taxables, donnant aux contribuables le sentiment d’être imposés sur leurs revenus immobiliers étrangers.

Obligation de déclaration et entrée en vigueur

Les contribuables qui possédaient un immeuble sis à l’étranger au 31 décembre 2020 auront jusqu’au 31 décembre 2021 afin de déclarer leur immeuble à l’administration fiscale pour se voir attribuer un revenu cadastral.

Pour les immeubles acquis à partir du 1er janvier 2021, les contribuables disposent d’un délai de 4 mois à compter de l’acquisition pour le déclarer.

La loi entre en vigueur à compter du 1er janvier 2021 et sera par conséquent applicable à partir de l’exercice d’imposition 2022, soit depuis le 1er janvier 2021.

L’ancien régime reste applicable aux exercices d’imposition 2020 et 2021. Pour ces exercices, le contribuable pourra encore contester la taxation sur la base du droit européen.

Source : Hirsch & Vanhaelst