Achat usufruit / nue-propriété : contrôles en cours et précisions du Ministre des Finances

L’achat d’un bien immobilier en usufruit par une société et en nue-propriété par un actionnaire/dirigeant d’entreprise est une opération courante en Belgique. Toutefois, cette pratique est depuis quelque temps déjà dans le viseur de l’administration fiscale belge, suscitant des contrôles accrus.

Le 1er octobre 2024, lors d’une question parlementaire posée par le Député Vincent Van Quickenborne, le Ministre des Finances a apporté des précisions importantes concernant les contrôles en cours et les redressements potentiels. Voici les principaux points abordés et les réponses apportées.

Les questions posées au Ministre des Finances

1. Combien de contrôles sont actuellement en cours sur les usufruits et combien de dossiers font-ils l’objet d’une requalification ?
2. Le Ministre a-t-il lancé des instructions spécifiques pour de tels contrôles ?
3. À la fin d’un usufruit, combien de dossiers ont été contrôlés et ont donné lieu à une imposition ?
4. Quelle est l’application de la loi à la fin de l’usufruit ?
   • Selon la jurisprudence actuelle, l’imposition à la fin de l’usufruit ne s’applique que lorsque des travaux de transformation ont été effectués pendant la durée de l’usufruit et qu’aucune indemnité n’a été versée.
   • Toutefois, certains fonctionnaires sembleraient ne pas tenir compte de cette jurisprudence.
   • Quelle est l’application de la loi selon que des travaux ont ou non été effectués pendant la durée de l’usufruit ?
   • Quel est l’ordre de grandeur de l’indemnité unique en cas de transformations ?

Précisions du Ministre des Finances

Pour ceux qui souhaitent en savoir davantage, les réponses détaillées du Ministre des Finances sont disponibles dans le document annexé : Bull. Q&R écrites QRVA 56 002 - Question n° 43 de Monsieur le député Vincent Van Quickenborne du 01 octobre 2024 au ministre des Finances (page 215).

Analyse et points à retenir

• Les risques associés aux acquisitions usufruit / nue-propriété :

Bien que l’administration fiscale surveille attentivement ces opérations, elles restent parfaitement réalisables et maîtrisables lorsqu’elles sont bien structurées et respectent le cadre légal en vigueur.

• L’importance de la jurisprudence :

La jurisprudence actuelle établit clairement que l’imposition à la fin de l’usufruit intervient principalement lorsque des travaux de transformation ont été réalisés sans indemnité versée. Pourtant, certaines pratiques administratives pourraient s’en écarter, d’où l’importance d’être vigilant.

• Des alternatives possibles :

En marge de ce type d’opérations immobilières, il existe parfois d’autres solutions fiscales ou patrimoniales tout aussi intéressantes, voire plus simples à mettre en œuvre selon les situations.

Conclusion

L’acquisition en usufruit/nue-propriété demeure une stratégie immobilière intéressante, mais non sans risques. Une préparation rigoureuse, appuyée sur une analyse juridique et fiscale solide, est indispensable pour éviter les requalifications ou redressements.

Pour les contribuables concernés, il est crucial de rester informés des pratiques administratives et de l’évolution de la jurisprudence afin de sécuriser ce type d’opérations.