Conflit de voisinage. Comment gérer un mur démoli?

Vous constatez l’apparition de taches d’humidité ou d’infiltrations dans votre maison à la suite de travaux effectués chez votre voisin ? Ce type de désordre ou de désagrément est relativement fréquent, en particulier lorsque des travaux sont réalisés en mitoyenneté ou en limite de propriété. Pour autant, la situation appelle une analyse juridique nuancée.

La responsabilité ne repose pas automatiquement sur le voisin :

• elle peut incomber à l’entrepreneur ayant réalisé les travaux, en cas de défaut d’exécution ou de mesures de protection insuffisantes ;
• elle peut également être partagée, notamment si le voisin lésé a laissé le dommage s’aggraver en s’abstenant d’intervenir ou de prendre des mesures conservatoires.

En droit belge, même en l’absence de « faute » au sens strict, un recours peut être envisagé sur la base du « trouble anormal de voisinage » si le déséquilibre subi est anormal et causé par les travaux réalisés. Chaque situation doit toutefois être appréciée au cas par cas, à la lumière des circonstances concrètes et du comportement de l’ensemble des intervenants.

Le principe du trouble de voisinage

Chaque propriétaire doit supporter les inconvénients normaux du voisinage, mais pas ceux qui dépassent la mesure de la tolérance ordinaire. Lorsqu’un bien subit un dommage anormal en raison des travaux voisins, il y a rupture d’équilibre entre les propriétés.

Ce déséquilibre fonde ce qu’on appelle la « responsabilité pour trouble de voisinage ». Il s’agit d’un régime original car il ne repose pas sur la faute ; il suffit de démontrer que les travaux du voisin ont causé un dommage excessif.

Le juge ne cherche donc pas à savoir si le voisin a mal agi, mais à rétablir l’équilibre rompu entre les deux biens immobiliers, dans un souci d’équité. La Cour de cassation confirme, de longue date, que cette responsabilité s’applique dès qu’un propriétaire subit un dommage anormal en raison du comportement d’un voisin ou de l’usage qu’il fait de son fonds, même s’ils sont légitimes.

Quand parle-t-on d’un trouble anormal ?

Les tribunaux reconnaissent le trouble de voisinage dans de nombreuses hypothèses, que nous ne pouvons pas détailler ici.

Ce qui compte, ce n’est pas que les travaux soient autorisés ou réalisés correctement : un permis d’urbanisme ou le respect des règles techniques n’excluent pas l’existence d’un trouble.

Dès lors qu’un déséquilibre est créé, le propriétaire lésé peut obtenir une compensation.

Quelles sont les démarches à entreprendre ?

Les démarches à entreprendre – à savoir le constat des dégâts, des échanges écrits avec le voisin, un état des lieux avant travaux et l’éventuelle saisine du juge de paix – doivent toujours être appréciées en fonction des circonstances.

Dès l’apparition des premiers désordres/désagréments anormaux, voire dès l’annonce de travaux à proximité, il est recommandé de consulter un avocat afin d’adopter immédiatement la stratégie adéquate et d’éviter toute aggravation de la situation.

Quelle réparation espérer ?

La finalité de cette responsabilité n’est pas de sanctionner une faute mais de rétablir l’équilibre entre les deux propriétés.

Il est conseillé d’agir sans tarder. Plus les problèmes, tels que l’humidité, s’installent, plus il devient difficile d’en prouver l’origine. Avant d’entreprendre des réparations importantes, il vaut mieux demander conseil.

En tant qu’avocates spécialisées en droit immobilier, nous accompagnons régulièrement des propriétaires confrontés à des désordres provoqués par des démolitions ou des travaux voisins. Une analyse précoce du dossier permet souvent de trouver une solution équilibrée avant que la situation ne s’aggrave.

Si vous souhaitez être aiguillé et entamer les actions nécessaires pour faire cesser ces troubles, nous vous assisterons et vous fournirons des conseils adaptés à votre situation.