Réforme fiscale immobilière: Adieu aux déductions d'intérêts dès 2025 !

Prétextant un contexte de déficit budgétaire structurel et une pression accrue pour respecter les engagements européens, le gouvernement fédéral a engagé une réforme d’ampleur de la fiscalité immobilière.

La mesure la plus importante – et sans doute la plus sensible pour les investisseurs privés – consiste en la suppression totale de la déduction des intérêts afférents aux immeubles autres que l’habitation propre.

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1. Suppression de la déduction des intérêts : portée et justification

L’article 14 CIR est modifié afin de supprimer la possibilité de déduire des revenus immobiliers les intérêts payés sur des dettes contractées pour financer un bien immobilier qui n’est pas l’habitation propre du contribuable.

Le législateur assume explicitement le caractère radical de la mesure :

• aucune mesure transitoire n’est prévue ;
• aucune distinction n’est opérée entre emprunts anciens et récents.

La suggestion du Conseil d’État de limiter la réforme aux nouvelles dettes n’a pas été suivie.

2. Conséquences pratiques : exemples chiffrés

Exemple 1 – Bien immobilier donné en location à usage privé

Un contribuable détient un appartement mis en location à des particuliers.

• Revenu cadastral indexé et majoré de 40 % : 5.000 €
• Intérêts annuels du crédit hypothécaire : 8.000 €

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2025, les intérêts étaient intégralement déductibles des revenus immobiliers, de sorte que le revenu immobilier net imposable était de 0 €.
À partir de l’exercice d’imposition 2026, les intérêts ne sont plus déductibles et le revenu immobilier imposable est de 5.000 €, indépendamment de la charge financière réelle.

Exemple 2 – Bien loué à une société

Un immeuble est loué à une société qui l’utilise à des fins professionnelles.

• Loyers annuels perçus : 24.000 €
• Intérêts annuels : 10.000 €
• Autres frais déductibles (entretien, assurances…) : 4.000 €

Le revenu imposable passe de 10.000 € avant la réforme à 20.000 € après la réforme.

3. Faut-il passer en société ?

La situation devra s’analyser au cas par cas mais, pour la grande majorité des investisseurs, le transfert de leur patrimoine immobilier vers une société emportera le paiement du droit de vente, à 12 % ou 12,5 %.

Il est peu probable que les avantages d’une taxation en société compensent cette charge fiscale.

4. Autres mesures (aperçu)

Dans le prolongement de la suppression de la déduction ordinaire des intérêts, le législateur procède également à une rationalisation des régimes existants pour les habitations autres que l’habitation propre, notamment :

• suppression de la réduction fédérale pour intérêts complémentaires ;
• suppression du bonus logement fédéral pour ces biens ;
• suppression de la réduction majorée pour l’épargne-logement (anciens régimes) ;
• suppression de la réduction pour intérêts de prêts verts ;
• suppression des réductions pour habitations économes en énergie.

L’objectif affiché est de rendre le système plus simple, uniforme et équitable, en mettant fin à des régimes dérogatoires anciens et fragmentés, le tout en améliorant le budget…

5. Conclusion

La suppression de la déduction des intérêts à partir de l’exercice d’imposition 2026, c’est-à-dire du 1er janvier 2025, constitue une réforme majeure, aux conséquences économiques directes pour les investisseurs immobiliers privés. En l’absence de toute mesure transitoire, elle impose une analyse complète des structures de détention et de financement des immeubles autres que l’habitation propre, en particulier pour les investissements financés à crédit.

Dans certains cas très particuliers, le passage en société pourrait être pertinent nonobstant les droits de vente dus à l’occasion de ce transfert .

Aucune règle générale ne peut cependant être énoncée quant à l’opportunité de transférer son patrimoine immobilier à une société, une analyse au cas par cas reste indispensable