Transfert d’entreprise sans cession des locaux: la location déclenche-t-elle une révision de TVA ?

Lors d’un transfert (total ou partiel) d’entreprise (par exemple vente, (dé)fusions, …), les règles TVA appliquent la fiction de « non-livraison » afin que l’acquéreur se substitue au cédant (TOGC).

Effet : pas de TVA due et, en principe, pas de révision de la TVA déduite du côté du cédant.

Question : que se passe-t-il si l’immeuble n’est pas vendu avec l’entreprise et qu’il est loué à l’acquéreur sous le régime d’exemption de la location immobilière ?

Où en est-on en Belgique ?

Le 23 mai 2025, la Cour de cassation (Cass., F.22.008.N) a saisi la CJUE d’une question préjudicielle :

Lorsque les locaux sont loués à l’acquéreur dans le cadre d’un transfert d’entreprise et utilisés pour poursuivre l’activité taxée transférée, le cédant doit-il éviter toute révision de la TVA déduite sur cet immeuble ?

Nous attendons désormais l’interprétation de la CJUE.

Rappel jurisprudentiel

• Schriever (10/11/2011, C-444/10)
  La CJUE a jugé qu’un transfert d’entreprise peut relever de la fiction de non-livraison même si les locaux sont uniquement loués, pour autant que la possession soit transférée et que cela soit nécessaire à la poursuite de l’activité.
• Mailat (10/12/2018, C-17/18)
  La CJUE a tracé une limite claire : la simple location de tous les actifs essentiels (y compris le bâtiment) n’est pas un TOGC.
• Cass., 24/11/2017, C.14.0578.F
  La Cour de cassation a entériné la position administrative selon laquelle un immeuble loué ne fait pas partie du transfert → une révision demeure due pour le cédant.

Pourquoi c’est important ?

La réponse de la CJUE déterminera si :

• La neutralité est préservée → la location des locaux dans le cadre d’un transfert n’entraîne pas de révision ; ou
• Des rappels de TVA sont à prévoir chaque fois que le cédant conserve l’immeuble et le loue à l’acquéreur.

Points pratiques en attendant

• Qualifier et documenter la location comme partie intégrante du transfert (continuité de l’activité taxée).
• Conserver une traçabilité objective de l’intention de poursuite (documents probants).
• Modéliser en amont l’exposition à la révision lorsque les faits peuvent être lus comme une location exonérée distincte.
• Envisager un confort préalable lorsque approprié.