Réforme de la fiscalité patrimoniale flamande: l’immobilier dans l’œil du cyclone !

1. Introduction

Le 19 décembre 2025, le Décret-programme accompagnant le budget 2026 de la Région flamande (ci-après le « Décret-programme ») était adopté par le Parlement flamand. Publié le 30 décembre 2025 au Moniteur belge et entré en vigueur pour l’essentiel de ses dispositions le 1^er janvier 2026, le législateur flamand a réformé sur de nombreux points la fiscalité patrimoniale.

Parmi les réformes portées par ce Décret-programme, l’on retrouve notamment :

• (a) la réforme du régime préférentiel des transmissions des entreprises et sociétés familiales aux impôts de donation et de succession[1] (cf. infra) ;
• (b) l’instauration d’un tarif préférentiel pour la réalisation d’un legs de biens ou sommes d’une valeur de 100.000 euros par une personne isolée (à savoir une personne n’ayant ni époux ni cohabitant légal[2], ni descendance en ligne directe) à un (ou plusieurs) bénéficiaire(s) (se partageant le cas échéant le bénéfice des 100.000 euros précités bénéficiant du tarif préférentiel) si un testament prévoit l’application spécifique de ce tarif préférentiel (de 3 % sur les premiers 50.000 euros légués et de 9 % sur les 50.000 euros restant légués)[3] ;
• (c) l’augmentation du montant de l’exonération d’impôt de succession applicables aux biens meubles hérités ou légués au conjoint survivant (marié, cohabitant légal, ou partenaire de fait depuis plus d’un an), portée de 50.000 euros à 75.000 euros[4] ;
• (d) l’instauration d’une régularisation fiscale des impôts d’enregistrement ou de succession du ressort de la Région flamande, étant entendu qu’elle est temporaire, en ce qu’elle n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2029, et qu’elle ne peut permettre la régularisation d’infraction commise qu’avant le 1^er juillet 2025[5] ;
• (e) la limitation du bénéfice du tarif réduit de 2 % pour l’acquisition d’une habitation propre et unique en Région flamande aux acquisitions qui seront uniquement opérées par des personnes physiques acquérant un bien en pleine propriété (exit le bénéfice du tarif réduit aux acquisitions en démembrement ou avec une société), et qui maintiendront leur résidence et domiciliation dans le bien pendant une période ininterrompue d’un an (exit la possibilité de déménager quelques mois après l’acquisition sans perdre le bénéfice du tarif réduit)[6].

Parmi cette galaxie d’amendements à la législation fiscale flamande, nous réaliserons ci-après un focus sur les amendements apportés par le Décret-programme au régime de transmission d’entreprises et de sociétés familiales, et son impact sur ces dernières, notamment au regard des sociétés immobilières.

2. Régime de transmission d’entreprises et de sociétés familiales : le point avant la réforme

Les entreprises individuelles (en personnes physiques) et sociétés qualifiées de « familiales » bénéficient aujourd’hui de conditions fiscales particulièrement favorables lors de leur transmission[7].

En cas de donation, une exonération totale des droits de donation s’applique. En cas de succession, le tarif est de 3 % en ligne directe et entre partenaires, et de 7 % dans les autres cas.

À titre de comparaison, en l’absence du régime préférentiel, les droits de succession peuvent atteindre 27 % en ligne directe et 55 % pour d’autres bénéficiaires, tandis que les droits de donation varient entre 3 % et 7 %.

Pour bénéficier de ces régimes, plusieurs conditions devaient être remplies, que nous résumons comme suit :

• (a) une condition de participation (pour les sociétés) : le donateur/défunt devait détenir une participation minimale (droits de vote) avant la transmission ;
• (b) une condition d’activité économique : l’entreprise ou société devait exercer une activité économique (commerciale, industrielle, artisanale, agricole, libérale, etc.) au moment de la donation ou du décès, appréciée au regard des statuts, des comptes annuels et des faits ;
• (c) un test assurant l’effectivité de l’activité opérée (pour les sociétés) : à partir de paramètres issus de ses comptes annuels, une présomption d’absence d’activité économique réelle de la société pouvait être applicable, à défaut d’en apporter la preuve contraire.
• (d) des conditions de maintien (de l’activité économique pendant trois ans notamment) s’appliquaient après la donation ou le décès.

Jusqu’au 31 décembre 2025, il était donc possible que l’ensemble des actions d’une société familiale qualifiante bénéficie du régime, même si certains de ses actifs, tels que des immeubles résidentiels, n’étaient pas directement liés ou affectés à son activité opérationnelle. Ceci avait notamment été confirmé par la Cour constitutionnelle à l’issue de litiges fiscaux en la matière avec le fisc flamand (ci-après « Vlabel »)[8].

En matière d’entreprises individuelles (en personnes physiques), la question ne se posait en revanche que rarement, le régime de faveur étant exclu pour les biens immeubles affectés ou destinés « principalement » à l’habitation de même que pour les biens qui, initialement, ne l’étaient pas, mais qui le seraient devenus dans les trois ans de la transmission qui aurait bénéficié du régime de faveur.

3. Régime de transmission d’entreprises et de sociétés familiales : le point après la réforme

3.1. Régime ordinaire : exclusion de l’immobilier résidentiel

Cette situation change donc désormais également pour les sociétés familiales : les biens immobiliers affectés ou destinés à l’habitation, y compris les terrains à bâtir sont, par principe, désormais exclus du bénéfice du régime préférentiel. Sont donc nécessairement hors du champ de l’exclusion : les terres agricoles, les terrains industriels, les biens immeubles industriels, les biens immeubles commerciaux et l’ensemble des autres biens immeubles, non affectés ou destinés à l’habitation.

Le législateur flamand entend ainsi recentrer le régime sur la transmission de sociétés familiales « réellement actives », et non sur celles où des biens immeubles résidentiels, exploités passivement et nullement liés à une activité économique, seraient logés.

Soulignons que cette exclusion vise tant :

• (a) l’immobilier résidentiel détenu directement par la société familiale (l’affectation ou destination étant déterminé, en cas d’usage mixte, par parcelle cadastrale ou fraction de parcelle) ;
• (b) l’immobilier détenu indirectement[9] via une participation d’au moins 10 % (selon une moyenne pondérée[10]) dans une filiale[11] (les participations inférieures à 10 % étant réputées négligeables par le législateur).

Cette exclusion du régime de faveur n’est toutefois pas absolue, elle n’emporte pas la perte du régime de faveur pour l’ensemble de la valeur des parts ou actions transmises mais uniquement à concurrence de la quote-part de la valeur que représente l’immobilier résidentiel détenu dans les conditions ci-avant dans la valeur desdites parts ou actions.

Concrètement, en cas de donation ou de succession de parts ou actions d’une société détenant de l’immobilier résidentiel :

• (a) l’exonération ou le taux de 3 % ou 7 % ne s’appliquera qu’à la partie de la valeur des parts ou actions n’incluant pas l’immobilier résidentiel ;
• (b) la partie de la valeur des parts ou actions représentative de l’immobilier résidentiel détenu sera taxée aux tarifs ordinaires applicables pour la transmission par donation ou succession de biens mobiliers.

C’est ainsi qu’un exercice de valorisation méthodique devra être effectué tant au niveau de la société transmise qu’au niveau de ses filiales éventuellement concernées, ce qui pourra engendrer d’importantes difficultés administratives et d’évaluation dans des structures complexes.

Dans ce cadre, un rapport d’évaluation établi par un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable certifié sera obligatoire (même lorsque la société ne détient pas d’immobilier résidentiel[12]). Ce rapport devra déterminer la part de la valeur correspondant à l’immobilier résidentiel dans la société (et ses filiales) et être signé avant la passation de l’acte de donation ou le dépôt de la déclaration de succession. Le système existant d’attestation préalable (ruling) est ce faisant étendu. Il est ainsi désormais également possible d’obtenir une confirmation préalable de Vlabel relative à la valorisation figurant dans le rapport du réviseur ou de l’expert-comptable, laquelle sera, par principe, contraignante à son égard.

Le « test » relatif à l’exercice d’une activité économique réelle est quant à lui, dans ce contexte, purement et simplement abrogé, le nouveau régime étant plus strict par nature désormais.

Par ailleurs, relevons que pour les entreprises individuelles (en personnes physiques), dès qu’un bien immeuble est, affecté ou destiné, même à titre accessoire, à l’habitation, ou s’il s’agit d’un terrain à bâtir (ex. : les exploitations agricoles disposant de terrains reclassés en zone à bâtir), le régime de faveur ne s’appliquera plus.

3.2. Régime d’exception : réintégration conditionnée de l’immobilier résidentiel

Dans le cadre du processus législatif, l’exclusion (partielle) du bénéfice du régime préférentiel à l’égard de certaines sociétés détenant de l’immobilier résidentiel mais exerçant néanmoins une réelle activité économique, et non simplement une gestion passive d’un patrimoine privé, a été jugée trop drastique.

C’est ainsi qu’une exception à cette exclusion a été intégrée dans la législation flamande pour les sociétés familiales qui remplissent cumulativement deux conditions :

• (a) premièrement, au moins 75 % du chiffre d’affaires[13] (CA) de la société[14] doit être généré par l’exercice d’une activité liée à l’immobilier résidentiel, telle que la promotion immobilière, la location ou la vente ;
• (b) deuxièmement, la société doit compter au moins un travailleur occupé à temps plein (ETP) au cours des trois années précédant la donation ou le décès, étant entendu que cette occupation devra également être maintenue pendant les trois années suivant la transmission pour garantir le maintien du régime préférentiel.

Par cette adaptation, il est reconnu que les sociétés opérant de manière professionnelle et active dans l’immobilier résidentiel créent une valeur sociétale et ne constituaient pas la problématique principale justifiant une réforme. L’objectif demeure ainsi d’exclure les sociétés patrimoniales purement passives dépourvues de personnel. La condition d’emploi est notamment destinée à éviter que de telles sociétés patrimoniales puissent bénéficier de cette exception.

Relevons toutefois que cette modification législative crée une disparité notable entre sociétés familiales et entreprises familiales. Pour les entreprises familiales, l’immobilier résidentiel reste effectivement intégralement exclu du régime préférentiel, sans aucune exception, même en cas de location professionnelle avec personnel.

Par ailleurs, remarquons que le critère de la provenance du CA de la société met à mal les sociétés qui diversifient leurs activités dans la mesure où il convient d’appréhender celui-ci au regard des seuls revenus issus de l’activité liée à l’immobilier résidentiel. Ainsi, quand bien même elles exploiteraient de l’immobilier résidentiel se traduisant par une production de 60 % de leur CA d’une part et de l’immobilier commercial se traduisant par une production du solde de 40 % de leur CA d’autre part, elles seront formellement exclues du bénéfice de l’exception prévue ci-avant.

4. Conclusion

À l’issue de cette réforme, l’immobilier résidentiel n’est plus un simple figurant dans la transmission des entreprises et sociétés familiales : il en devient le centre névralgique. Placé sous surveillance renforcée, ventilé, expertisé, conditionné, il concentre désormais les enjeux fiscaux et structurels des opérations de transmission.

Si le législateur flamand entendait clarifier la raison d’être de son régime préférentiel, il a, ce faisant, déplacé les vents vers un nouvel épicentre. Dans cette configuration, l’immobilier n’est plus seulement un actif patrimonial : il devient le point de convergence – et parfois de turbulence – de la planification successorale. Anticipation et précision technique seront, plus que jamais, les meilleurs abris face aux mouvements de cette nouvelle météorologie fiscale.

Het Vlaamse Programmadecreet van 19 december 2025 hervormt grondig het fiscaal gunstregime voor de overdracht van familiale ondernemingen en vennootschappen. Vanaf 1 januari 2026 wordt residentieel vastgoed in principe uitgesloten van het gunstregime, wat een opsplitsing van de aandelenwaarde en een verplicht waarderingsverslag door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant vereist.

Er geldt evenwel een uitzondering voor vennootschappen waarvan minstens 75 % van de omzet voortkomt uit activiteiten met betrekking tot residentieel vastgoed en die minstens één voltijdse werknemer tewerkstellen. De hervorming verhoogt aldus de technische complexiteit en onderstreept het belang van een voorafgaande en doordachte structurering van familiale overdrachten, in het bijzonder voor vastgoedvennootschappen en gediversifieerde groepen.

[1] Articles 4 à 15 du Décret-programme.
[2] Mais pouvant, selon la tolérance administrative prévue, avoir un conjoint de fait, un beau-fils, une belle-fille, un enfant adopté de manière simple, à moins que le legs ne soit opéré en leur faveur et qu’ils puissent bénéficier du tarif d’imposition en ligne directe ou entre partenaires : cf. standpunt n°26005 de Vlabel du 28 janvier 2026, publié le 11 février 2026.
[3] Article 17 du Décret-programme instaurant l’article 2.7.4.2.5 du V.C.F.
[4] Article 19 du Décret-programme amendant l’article 2.7.6.0.6, §2, du V.C.F.
[5] Articles 21 à 33 du Décret-programme.
[6] Article 34 du Décret-programme amendant l’article 2.9.4.2.11 du V.C.F.
[7] Articles 2.7.4.2.2 et s. du V.C.F. ; et 2.8.6.0.3 et s. du V.C.F.
[8] C. Const., 23 mars 2023, arrêt n°51/2023.
[9] Une règle proportionnelle s’applique pour exclure la partie correspondante de la valeur à imposer : si une holding détient 20 % des actions d’une de ses filiales, seuls 20 % de la valeur de l’immobilier résidentiel détenu par cette filiale seront exclus (et non 100 % de l'immobilier résidentiel détenu) ; cf. FAQ du 22 décembre 2025 de Vlabel.
[10] FAQ du 22 décembre 2025 de Vlabel.
[11] Voire dans une sous-filiale.
[12] FAQ du 22 décembre 2025 de Vlabel.
[13] Ceci devant être entendu comme visant le chiffre d’affaires « brut », hors frais et impôts ; cf. FAQ du 22 décembre 2025 de Vlabel.
[14] À apprécier par entité, et non de manière consolidée, soit également individuellement au sein des filiales éventuellement ; cf. FAQ du 22 décembre 2025 de Vlabel.