Circulaire 2025/C/27 commentant le décret wallon du 12 juillet 2023 portant des dispositions fiscales diverses et transposant la directive 2021/514/UE du Conseil du 22 mars 2021 modifiant la directive 2011/16/UE...

L'Administration générale de la documentation patrimoniale a publié ce 14/05/2025 la Circulaire 2025/C/27 commentant le décret wallon du 12 juillet 2023 portant des dispositions fiscales diverses et transposant la directive 2021/514/UE du Conseil du 22 mars 2021 modifiant la directive 2011/16/UE...

Circulaire 2025/C/27 commentant le décret wallon du 12 juillet 2023 portant des dispositions fiscales diverses et transposant la directive 2021/514/UE du Conseil du 22 mars 2021 modifiant la directive 2011/16/UE relative à la coopération administrative dans le domaine fiscal

Commentaires administratifs relatifs au décret wallon du 12 juillet 2023 portant des dispositions fiscales diverses

Table des matières

1. Introduction

2. Modifications de l’article 46bis, § 1er, du C. enr. (art. 1er du décret)

3. Modifications du décret du 6 avril 2023 adaptant certaines dispositions régionales au Code des sociétés et des associations (art. 88 et 89 du décret)

4. Entrée en vigueur (art. 90 du décret)

1. Introduction

Le Moniteur belge du 18 septembre 2023 a publié le décret wallon du 12 juillet 2023 contenant plusieurs dispositions fiscales et transposant la directive 2021/514/UE du Conseil du 22 mars 2021 modifiant la directive 2011/16/UE relative à la coopération administrative dans le domaine fiscal (ci‑après : décret).

Ce décret vise à introduire un certain nombre de dispositions fiscales dans le domaine du droit matériel et du droit procédural. Toutefois, la présente circulaire ne traite que des modifications relatives au Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe tel qu’il est applicable en Région Wallonne (ci‑après : C. enr.) et au Code des droits de succession tel qu’il est applicable en Région Wallonne (ci‑après : C. succ.), plus précisément les articles 1er, 88, 89 et 90 du décret.

Par ce décret, le premier objectif est d'augmenter significativement de 20.000 à 40.000 euro l'abattement dont bénéficient les primo-acquéreurs – principalement les jeunes – pour l'acquisition d'une habitation ou d’un terrain à bâtir.

Par ailleurs, le décret du 6 avril 2023 adaptant certaines dispositions régionales au Code des sociétés et associations (ci‑après : le décret du 6 avril 2023) a corrigé une erreur administrative concernant les conditions pour bénéficier du droit réduit de 0 % en matière de droit de succession et de droit de mutation par décès (dans le C. succ.) et en matière de donation (dans le C. enr.).

2. Modifications de l’article 46bis, § 1^er, du C. enr. (art. 1^er du décret)

L'article 46bis du C. enr. fixe les conditions et les modalités d'application de la réduction de la base imposable – abattement – sur le droit de vente lors de l'achat d'une habitation ou d’un terrain à bâtir situé en Région wallonne et règle, plus particulièrement, l'octroi immédiat de l'abattement au moment de l'acte d'achat.

Sous certaines conditions, le redevable a droit à un abattement pour l'acquisition d'une habitation en pleine propriété qui lui servira de résidence principale, ou l’acquisition d’un terrain à bâtir.

Concernant l’habitation, le montant de l'abattement est variable : il dépend de la base imposable, de l'habitation que le redevable souhaite acquérir. Les nouveaux montants sont fixés comme suit :

• lorsque la base imposable est supérieure à 500.000 eur, l'abattement est de 20.000 eur ;
• lorsque la base imposable est comprise entre 350.000 et 500.000 eur, l'abattement est de 40.000 eur - (20.000 eur x (base imposable - 350.000)/150.000) ;
• si la base imposable ne dépasse pas 350.000 eur, l'abattement est de 40.000 eur.

Il a donc été décidé d'augmenter sensiblement l'abattement de l'article 46bis du C. enr. pour l’acquisition d’une habitation dont la base imposable est inférieure ou égale à 500.000 eur.

Cette mesure permet au redevable concerné qui souhaite acquérir une nouvelle habitation d'obtenir un avantage fiscal pour un bien immeuble soumis au taux ordinaire du droit d'enregistrement de 12,5 % ou aux taux réduits de 5 % ou 6 %. L’avantage fiscal est compris entre 1.000 et 5.000 eur.

L’abattement est de 40.000 eur sur les biens d’une valeur inférieure ou égale à 350.000 eur et de 20.000 eur sur les biens d’une valeur qui excède 500.000 eur. Pour ceux dont la valeur est comprise entre 350.000 et 500.000 eur, l’abattement est dégressif.

Des règles différentes s'appliquent en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir ou d'une habitation en construction ou sur plan. Ici également, le montant de l'abattement dépend de la base imposable. Pour l’acquisition d’une habitation en construction ou sur plan ou d’un terrain à bâtir, ce montant est déterminé comme suit :

• lorsque la base imposable dépasse 250.000 eur, l'abattement est de 20. 000 eur ;
• lorsque la base imposable est comprise entre 175.000 et 250.000 eur, l'abattement est de 40.000 eur - (20.000 eur x (base imposable - 175.000)/75.000) ;
• si la base imposable ne dépasse pas 175.000 eur, l'abattement est de 40.000 eur.

Les bornes de valeurs sont donc réduites de moitié pour ces formes spécifiques d'acquisition par rapport à l'acquisition d'une habitation.

Quant au calcul de l'impôt, il est identique à celui déjà appliqué dans le cadre de l’abattement (voir point 4.5. de la circulaire 2018/C/112 concernant le décret wallon du 13 décembre 2017), à savoir une diminution de la base imposable, et non pas une réduction d'impôt. Cela se fait en réduisant la valeur de la base imposable par le haut, indépendamment des tarifs qui lui seront ensuite appliqués. Ainsi, il convient d’abord de déterminer la base imposable en vertu des articles 45 et 46 du C. enr. et de déduire de cette base imposable le montant de l’abattement pour obtenir la base imposable finale, et ensuite, d’y appliquer le(s) taux applicable(s) – réduit de 5 % ou 6 % et/ou ordinaire de 12,5 % – sur cette base imposable.

Exemple 1

Vente d’une maison d’habitation pour le prix (avec charges) de 400.000 eur au taux ordinaire de 12,5 %.

Abattement : 40.000 eur - (20.000 eur x (400.000 - 350.000)/150.000) = 33.333,33.

Base imposable finale : 400.000 eur - 33.333,33 = 366.666,67 eur.

Perception des droits : 366.666,67 à 12,5 % = 45.833,33 eur. Sans abattement, la perception aurait été de 400.000 eur x 12,5 %, soit 50.000 eur. ; avantage : 4.166,67 eur.

Exemple 2

Vente d’une maison d’habitation pour le prix (avec charges) de 180.000 eur avec application du taux réduit de 6 % pour les habitations modestes.

Le taux réduit de 6 % est applicable sur un montant maximum de 160.000 eur (non indexé).

Base imposable finale : 180.000 – 40.000 = 140.000 eur.

Perception des droits : 140.000 eur à 6 % = 8.400 eur

Exemple 3

Vente d’une maison d’habitation pour le prix (avec charges) de 220.000 eur avec application du taux réduit de 6 % pour les habitations modestes.

Le taux réduit de 6 % est applicable sur un montant maximum de 160.000 eur (non indexé).

Base imposable finale : 220.000 - 40.000 = 180.000 eur.

Perception des droits : (160.000 eur à 6 %) + (20.000 à 12,5 %) = 12.100 eur

Exemple 4

Vente d’un terrain à bâtir (attenant ou appartement sur plan) pour le prix (avec charges) de 200.000 eur. dont 50.000 eur pour le terrain.

1ère hypothèse : Si la vente se fait en un seul acte par un seul vendeur pour le tout (terrain + construction à bâtir) : perception = TVA sur le tout ; dans ce cas, il n’y aura donc pas application de l’abattement(1).

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(1) La vente d’un bâtiment et du terrain y attenant, lorsque ces biens appartiennent à deux membres différents d’une même unité TVA, doit être considérée comme effectuée par une seule personne, étant donné l’unité TVA. S’il n’y a pas d’unité TVA, il s’agit de deux vendeurs différents (Question parlementaire n°5‑805 de Monsieur Bart Tommelein du 29.12.2010).

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2ème hypothèse : S’il y a un vendeur pour le terrain et un vendeur différent pour la construction à bâtir(2) : perception = TVA pour les constructions et droits d’enregistrement pour le terrain ; dans ce cas, la base imposable est uniquement la valeur du terrain; les constructions ne font pas partie de la vente.

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(2) La vente d’un bâtiment et du terrain y attenant, lorsque ces biens appartiennent à deux membres différents d’une même unité TVA, doit être considérée comme effectuée par une seule personne, étant donné l’unité TVA. S’il n’y a pas d’unité TVA, il s’agit de deux vendeurs différents (Question parlementaire n°5‑805 de Monsieur Bart Tommelein du 29.12.2010).

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Exemple 5

Vente d’un terrain à bâtir attenant à des constructions en cours ainsi que d’un terrain jouxtant le premier, pour le prix (avec charges) de 450.000 eur.

Un seul vendeur pour l’ensemble ; seules les constructions en cours et le terrain attenant font partie de la livraison de biens soumise à la TVA tandis que le terrain jouxtant est soumis au droit d’enregistrement. L’acte précise que la valeur du terrain jouxtant les constructions est de 150.000 eur.

Pour le calcul de l’abattement, la base imposable à retenir est uniquement celle du terrain jouxtant, conformément aux articles 45 et 46 C. enr.

Ici, la base imposable finale sera : 150.000 eur - 40.000 = 110.000 eur.

3. Modifications du décret du 6 avril 2023 adaptant certaines dispositions régionales au Code des sociétés et des associations (art. 88 et 89 du décret)

Le décret du 6 avril 2023 vise à adapter certaines dispositions régionales au Code des sociétés et des associations, sans modifier en profondeur les régimes fiscaux applicables.

Cet exercice a toutefois révélé deux erreurs administratives.

A l'article 60bis, § 3, 3°, du C. succ., le droit réduit n'est maintenu qu'à condition que les avoirs investis dans une activité, une profession libérale ou une charge ou office ne diminuent pas à la suite de prélèvements au cours des cinq premières années à compter de la date du décès du de cujus (…).

Le même principe a été inscrit à l'article 140quinquies, § 1er, 3°, du C. enr. Le droit réduit n'est maintenu qu'à condition que les avoirs investis dans une activité, une profession libérale ou une charge ou office ne diminuent pas à la suite de prélèvements au cours des cinq premières années à compter de la date de l’acte authentique de donation (…).

Dans les deux cas, cela concerne les conditions pour bénéficier du droit réduit de 0 % en matière de droit de succession et de droit de mutation par décès du C. succ. ainsi que du droit de donation réduit de 0 % du C. enr.

Dans les deux articles, la limitation des cinq premières années à compter de la date du décès ou de la date de l'acte authentique de donation, a été omise dans le décret du 6 avril 2023.

Cette lacune n'était pas conforme à la volonté du législateur et est donc rectifiée.

4. Entrée en vigueur (art. 90 du décret)

L’article 1er du décret s’applique aux actes qui ont reçu une date certaine à partir du 1er juillet 2023. Il est donc applicable aux actes authentiques passés à partir du 1er juillet 2023 ou aux actes sous signature privée qui ont reçu une date certaine à partir du 1er juillet 2023. L'authenticité de cette date certaine doit pouvoir être prouvée conformément à l'article 18, § 1er C. enr. (c'est‑à‑dire les actes sous seing privé qui ont reçu une date certaine au sens de l'article 8.22 du Code civil).

Les articles 88 et 89 du décret entrent en vigueur le même jour que le décret du 6 avril 2023, à savoir le 2 novembre 2023.

Il convient de noter pour cet article que la version néerlandaise du texte publié mentionne le 1er juin 2023 comme date d'entrée en vigueur, contrairement aux versions française et allemande. Cependant, le texte français doit être considéré comme le texte de référence. Par conséquent, l'article 1er est entré en vigueur le 1er juillet 2023.