Anticiper l'achat scindé pour prévenir les conflits fiscaux

L’achat scindé d’un bien immobilier fait l’objet d’une surveillance accrue de l’administration fiscale, qui applique une présomption de « donation déguisée » (article 2.7.1.0.7 CFF / article 9 C.succ.).

En d’autres termes, si le nu-propriétaire ne peut pas prouver qu’il a bien payé sa part du prix lors de l’acquisition du bien, le fisc considère que l’usufruitier a financé l’intégralité du bien avec la conséquence qu’au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire doit s’acquitter des droits de succession sur la pleine propriété du bien.

Prouver le paiement de sa part du prix : une double obligation

Pour éviter tout contentieux fiscal, les nus-propriétaires doivent fournir deux éléments de preuve:

1. Preuve de disponibilité des fonds : ils doivent démontrer qu’ils disposaient des liquidités nécessaires pour acquérir leur part au moment de l’achat. Si l’argent provient d’une donation de l’usufruitier, celle-ci doit avoir été réalisée avant l’achat, selon des modalités qui varient en fonction des régions. En région wallonne et bruxelloise, l’administration fiscale considère, par exemple, que si le compromis de vente prévoit le versement d’un acompte, l’usufruitier doit avoir donné l’intégralité du montant au nu-propriétaire avant la signature du compromis. Cette position administrative, qui date du 26 juillet 2020 pose question quant à sa conformité légale.
2. Preuve du paiement effectif : il ne suffit pas de mentionner dans l’acte notarié que le nu-propriétaire a payé sa part. Des preuves extérieures, telles que des relevés bancaires, des copies de virements ou de chèques, sont requises. Sans ces documents, l’administration fiscale applique la présomption et exige des droits de succession.

Quid des frais annexes et de la TVA ?

Les autorités fiscales exigent que le nu-propriétaire prouve qu’il a réglé sa part du prix d’acquisition, mais pas les frais annexes tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Toutefois, la TVA fait exception : selon l’administration fiscale flamande (Vlabel), la TVA est considérée comme faisant partie du prix d’achat et doit donc être intégrée dans la preuve de paiement à fournir par le nu-propriétaire.

Cette distinction entre la TVA et les autres frais d’acquisition suscite des controverses. En droit civil, la TVA et les droits d’enregistrement sont tous deux considérés comme des frais d’acquisition. Les traiter différemment sur le plan fiscal semble incohérent.

Bien que cette interprétation fasse débat, il est conseillé d’en tenir compte lors de toute acquisition scindée, y compris pour les contribuables résidant en Région wallonne ou bruxelloise.

Conclusion : vigilance et rigueur documentaire

L’achat scindé reste un mécanisme intéressant, mais il impose une discipline en matière de preuves. Les contribuables doivent être rigoureux dans la constitution et la conservation des éléments attestant du paiement de leur part. Une planification minutieuse évitera de lourdes conséquences fiscales lors du décès de l’usufruitier.