Tout ce qu’il faut savoir sur les nouveautés immobilières 2025

Comme chaque nouvelle année, 2025 apporte son lot de changements législatifs et fiscaux, particulièrement dans le domaine de l’immobilier. De nouvelles mesures touchent les droits d’enregistrement, les taux de TVA, les obligations des propriétaires et des locataires, ainsi que des dispositifs d’aide en région flamande. Voici un aperçu structuré des principaux changements, avec des exemples et conseils pratiques.

1. Quels sont les nouveaux taux pour les droits d’enregistrement en Wallonie ?

Dès le 1er janvier 2025, le taux des droits d’enregistrement passe de 12,5 % à 3 % pour les acquisitions destinées à devenir la résidence principale de l’acquéreur, sous réserve des conditions suivantes :

• Pas de bien immobilier déjà détenu : L’acquéreur ne doit pas posséder un autre bien résidentiel, sauf s’il s’engage à le vendre dans les 3 ans.
• Occupation obligatoire : Le bien acquis doit devenir la résidence principale dans un délai de 3 ans (pour un bien existant) ou 5 ans (pour une construction ou un terrain à bâtir).
• Durée minimale de résidence : L’acquéreur doit y résider pendant au moins 3 ans.

Exemple :

Pour l’achat d’un appartement en Wallonie à 250 000 €, les droits d’enregistrement s’élèveront désormais à 7 500 € (3 %) au lieu de 31 250 € (12,5 %), si toutes les conditions sont remplies.

Base légale : Modifications au Code des droits d’enregistrement (Wallonie, 2025).

2. Le régime TVA pour la démolition et reconstruction est-il prolongé ?

Oui. Le régime transitoire permettant un taux réduit de 6 % de TVA pour la démolition et reconstruction est prolongé jusqu’au 30 juin 2025. Pour en bénéficier :

• Les demandes de permis doivent avoir été introduites avant le 31 décembre 2023.
• Le logement reconstruit doit être une habitation propre et unique (maximum 200 m²) ou destiné à la location privée de longue durée.

Exemple :

Un maître d’ouvrage reconstruit une maison après démolition pour un coût total de 150 000 €. Grâce au taux réduit, il économise 22 500 € par rapport au taux normal de 21 %.

Base légale : Article 1er, §3 de l’AR TVA, prolongé par arrêté royal en novembre 2024.

3. Quels changements pour les baux à Bruxelles ?

À partir de janvier 2025, un double enregistrement des baux sera requis pour les propriétaires bruxellois. Cela signifie :

1. Enregistrement au niveau fédéral, comme actuellement.
2. Enregistrement dans un registre électronique régional, introduit par Bruxelles Logement.

Cette mesure vise à renforcer la transparence du marché locatif. Toutefois, un recours en annulation est en cours devant la Cour constitutionnelle, ce qui pourrait modifier cette obligation.

Exemple :

Un propriétaire qui signe un nouveau bail en janvier 2025 devra enregistrer :

• Le bail principal.
• Les annexes, y compris l’état des lieux d’entrée, dans les deux registres.

Base légale : Ordonnance bruxelloise d’avril 2024.

4. Les détecteurs de fumée deviennent-ils obligatoires à Bruxelles ?

Oui. Dès 2025, tous les logements à Bruxelles, qu’ils soient loués ou occupés par leur propriétaire, doivent être équipés de détecteurs de fumée conformes aux nouvelles normes.

• Nouvelles exigences :

• Les détecteurs doivent être installés à des endroits précis, comme les couloirs et près des chambres.
• Les grands immeubles doivent disposer d’un système de détection centralisé.
• Les propriétaires et locataires partagent la responsabilité de l’entretien.

Exemple :

Dans un appartement de 90 m², le propriétaire doit installer au moins deux détecteurs (dans les parties communes et près des chambres).

Base légale : Arrêté régional bruxellois de septembre 2024.

5. Qu’en est-il du crédit de rénovation avec subsides en Flandre ?

Le crédit de rénovation avec subsides sur les intérêts est supprimé à partir du 1er janvier 2025. Cette mesure permettait aux acheteurs de biens énergétiquement inefficaces (classes E ou F) de bénéficier d’aides pour financer des rénovations énergétiques.

Conséquences :

• Les nouveaux acquéreurs devront recourir à des crédits traditionnels sans bonification d’intérêt.
• Cette suppression pourrait réduire l’incitation à rénover les logements énergivores.

Exemple :

Un propriétaire rénovant une maison de classe énergétique E pour atteindre une classe A pouvait auparavant recevoir jusqu’à 10 000 € de subsides. À partir de 2025, cette aide ne sera plus disponible.

Base légale : Décret flamand du 15 juillet 2024.

Conclusion

Les nouveautés immobilières de 2025 apportent des opportunités, comme les droits d’enregistrement réduits en Wallonie, mais aussi des obligations accrues pour les propriétaires à Bruxelles. Ces changements nécessitent une préparation adaptée pour en tirer parti ou éviter des pénalités. Que vous soyez acheteur, propriétaire ou locataire, une bonne compréhension de ces réformes est essentielle pour réussir vos projets immobiliers.