Restitution des droits d'enregistrement en cas derevente dans les deux ans: l'arbitrage région parrégion

1. Le régime de restitution en cas de revente rapide

Le principe posé par l’article 208 du Code des droits d’enregistrement est celui de la non-restitution des droits régulièrement perçus, sauf dans les hypothèses limitativement prévues par la loi¹. La vente est parfaite dès l’accord des parties sur le bien et sur le prix : les droits sont donc dus dès le compromis. Une annulation amiable du compromis ne fait pas disparaître la dette fiscale et, si le bien est ensuite revendu à un autre acquéreur, les droits peuvent être dus sur chacune des ventes.

Le régime de la revente rapide constitue une exception organisée par la loi. Il permet à l’acquéreur qui revend l’immeuble dans les deux ans de récupérer une partie des droits payés lors de l’acquisition.

1.1. Un délai calculé d’acte authentique à acte authentique

Le délai de deux ans se calcule entre la date de l’acte authentique d’acquisition et celle de l’acte authentique de revente. La signature d’un compromis avant l’expiration du délai ne suffit donc pas à préserver le droit à restitution. Lorsqu’une revente intervient à proximité de l’échéance, la date de passation de l’acte doit faire l’objet d’une vérification attentive.

1.2. Une quotité différente selon la Région

La quotité restituable dépend de la localisation de l’immeuble :

• 60 % des droits payés pour un immeuble situé en Région flamande ou en Région wallonne ;
• 36 % des droits payés pour un immeuble situé en Région de Bruxelles-Capitale.

À Bruxelles, lorsque l’acquisition a été taxée au taux ordinaire de 12,5 %, la restitution ramène ainsi la charge effective des droits à 8 % du prix d’acquisition.

1.3. Une demande à introduire dans les délais

La restitution n’est pas accordée automatiquement. En pratique, la demande est généralement insérée dans l’acte authentique de revente, ce qui permet le remboursement ultérieur. Si elle ne figure pas dans l’acte, une requête peut être adressée à l’administration dans les deux ans de la date de l’acte de revente. À l’expiration de ce délai de prescription, le droit à restitution est définitivement éteint.

Le mécanisme est une exception au principe de non-restitution et doit donc être interprété strictement.

2. L’importance du taux payé lors de l’acquisition

La restitution porte sur les droits payés au taux ordinaire : 12 % en Région flamande, 12,5 % en Région wallonne et 12,5 % à Bruxelles². Lorsqu’un bien a été acquis à un taux réduit, l’acquéreur doit d’abord acquitter volontairement la différence entre le taux réduit et le taux ordinaire pour pouvoir solliciter la restitution. Cette exigence rend le régime favorable pour certains biens, mais structurellement défavorable pour l’habitation familiale acquise à taux réduit en Flandre ou en Wallonie.

La restitution pour revente rapide n’a d’intérêt que si le taux ordinaire a été payé à l’achat.

2.1. Région flamande

Le taux ordinaire flamand est de 12 %. Il s’applique notamment aux immeubles professionnels, terrains à bâtir, garages, secondes résidences et troisièmes résidences. Depuis le 1^er janvier 2025, l’habitation propre et unique peut bénéficier d’un taux de 2 %, sous réserve de conditions relatives notamment à l’acquisition de la pleine propriété, à l’établissement de la résidence principale et à l’absence d’un autre logement ou terrain à bâtir³. Une réduction complémentaire de 1 867 € existe pour certaines habitations modestes.

Lorsque l’habitation familiale a été acquise au taux de 2 %, l’acquéreur doit payer le complément de dix points pour atteindre le taux ordinaire avant de récupérer 60 % du montant total. Le calcul est défavorable.

Le régime conserve son intérêt pour les acquisitions taxées à 12 %. Ainsi, un terrain à bâtir acquis 100 000 € avec 12 000 € de droits permet une restitution de 7 200 € en cas de revente dans les deux ans. La charge effective des droits est alors de 4 800 €, soit 4,8 % du prix.

2.2. Région wallonne

Le taux ordinaire wallon est de 12,5 %. Depuis le 1^er janvier 2025, l’habitation propre et unique bénéficie d’un taux réduit de 3 %³. Comme en Flandre, la restitution de 60 % n’est accessible après une acquisition à taux réduit qu’après paiement du complément jusqu’au taux ordinaire. L’opération est systématiquement défavorable pour l’habitation familiale.

La restitution demeure pertinente pour les biens acquis à 12,5 %, notamment les secondes résidences, immeubles de rapport, terrains et immeubles professionnels. En cas de revente dans les deux ans, la charge effective des droits retombe à 5 % du prix d’acquisition.

2.3. Région de Bruxelles-Capitale

Bruxelles n’applique pas de taux réduit pour l’habitation familiale : le taux ordinaire est de 12,5 % pour toutes les acquisitions. L’aide à l’accès à la propriété prend la forme d’un abattement. Depuis le 1^er avril 2023, la première tranche de 200 000 € peut être exonérée pour l’acquisition, par des personnes physiques, de l’habitation propre et unique dont le prix ne dépasse pas 600 000 €, sous réserve notamment de l’affectation à la résidence principale et du maintien de cette résidence pendant cinq ans⁴. L’économie maximale s’élève à 25 000 €.

La restitution de 36 % reste financièrement avantageuse puisqu’aucun complément de droits ne doit être payé pour y accéder. Pour une acquisition au taux ordinaire de 12,5 %, la charge effective est ramenée à 8 % du prix. Toutefois, la revente avant l’expiration de la période de maintien de cinq ans peut entraîner la reprise prorata de l’abattement, sauf force majeure dûment établie.

3. La grille d’arbitrage pratique

Le critère déterminant est le taux effectivement payé lors de l’acquisition, davantage que la nature du bien. En Flandre et en Wallonie, les terrains à bâtir, secondes résidences, immeubles locatifs et immeubles professionnels relèvent typiquement du taux ordinaire et sont donc susceptibles de bénéficier utilement de la restitution.

À l’inverse, l’habitation familiale acquise à 2 % en Flandre ou à 3 % en Wallonie ne présente généralement aucun intérêt pour ce régime, car le complément préalable excède la restitution espérée. Le praticien doit alors se concentrer sur le respect des conditions du taux réduit : domiciliation dans les délais, durée de maintien et, en Flandre, éventuelle aliénation du bien préexistant dans le cadre de la tolérance du lien causal. En cas de déchéance du taux flamand de 2 %, les droits complémentaires sont majorés de 20 %.

À Bruxelles, toutes les acquisitions taxées à 12,5 % entrent en principe dans le champ utile de la restitution. Pour une habitation ayant bénéficié de l’abattement, il faut toutefois intégrer le risque de reprise prorata si la condition de maintien de cinq ans n’est pas respectée.

4. Les hypothèses voisines de restitution

4.1. Annulation et résolution judiciaires

L’article 209 du Code des droits d’enregistrement prévoit une restitution intégrale lorsque la vente est annulée ou résolue par une décision judiciaire passée en force de chose jugée⁵. L’annulation sanctionne une irrégularité contemporaine de la formation du contrat et n’est soumise à aucun délai particulier pour agir.

La résolution sanctionne un manquement dans l’exécution, comme le refus de l’acquéreur de passer l’acte authentique. La demande en résolution doit être introduite dans l’année de la convention, sous peine de déchéance définitive du droit à restitution. Une mise en demeure régulière peut également être nécessaire. Une condition résolutoire expresse mise en œuvre sans intervention du juge ne donne, quant à elle, lieu à aucune restitution. Seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet d’éviter la débition du droit proportionnel, l’acte étant alors soumis au droit fixe général⁶.

4.2. Habitation modeste en Région wallonne

Lorsque le revenu cadastral d’une habitation modeste n’est pas encore fixé au moment de la vente, le taux plein est perçu. Si le revenu cadastral définitif permet de constater que l’acquéreur pouvait bénéficier du taux réduit, l’excédent peut être restitué sur demande. Cette demande se prescrit par deux ans à compter de la notification du revenu cadastral. Le notaire n’étant pas nécessairement informé de cette notification, le suivi par l’acquéreur est essentiel.

4.3. Revente d’un bâtiment neuf sous le régime de la TVA

Dans certains cas, le vendeur d’un immeuble neuf peut opter pour une cession sous le régime de la TVA afin de récupérer la taxe acquittée lors de son acquisition. Cette possibilité est distincte de la restitution des droits d’enregistrement et doit être examinée selon ses propres conditions.

5. Synthèse des trois Régions

En Flandre et en Wallonie, le régime de la revente rapide est essentiellement réservé aux biens acquis au taux ordinaire. La généralisation des taux réduits pour l’habitation propre et unique depuis le 1^er janvier 2025 a supprimé l’intérêt économique de la restitution pour la résidence familiale acquise à taux réduit.

À Bruxelles, la restitution de 36 % conserve une portée générale puisque le taux de 12,5 % s’applique aux acquisitions. L’abattement bruxellois doit néanmoins être intégré au calcul lorsqu’il a été utilisé pour une habitation propre et unique : une revente anticipée peut entraîner une reprise proportionnelle de l’avantage.

Dans les dossiers de revente rapide, l’analyse doit donc combiner la Région, le taux d’acquisition, les éventuels régimes de faveur et la chronologie des actes. Dans les situations où la vente échoue, la résolution judiciaire peut constituer une voie distincte, mais elle suppose le respect strict des conditions et des délais applicables.