Fiscalité immobilière 2024 : démolition et reconstruction, rénovation du régime TVA

Démolir et reconstruire, ce n’est pas tout à fait ce que le législateur a choisi de faire concernant les deux régimes de taux réduit de TVA pour les opérations de démolition-reconstruction.

Le premier régime, permanent, offrait un taux de TVA réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction d’immeuble d’habitation situé dans 32 zones urbaines bien définies, moyennant le respect d’une série de conditions, assez souples quant aux bâtiments reconstruits.

Le second régime, temporaire puisqu’applicable jusqu'au 31 décembre 2023, accordait le même taux réduit à l'échelle nationale, sous réserve de la rencontre de conditions dites « sociales » (affectation de l’habitation par le maître d’ouvrage, superficie limitée de l’habitation) mais en s’appliquant également à la vente des immeubles démolis et reconstruits (ce qui n’était pas le cas dans le régime applicable dans les 32 zones urbaines).

En vue de continuer à stimuler la rénovation du parc immobilier, mais dans une perspective de politique sociale du logement et surtout de contraintes budgétaires, le législateur a souhaité pérenniser ces mesures tarifaires préférentielles sur l'ensemble du territoire belge à partir du 1er janvier 2024, tout en alignant les conditions d’application de ces deux régimes.

Nouveau régime de démolition-reconstruction

Depuis le 1er janvier 2024, les projets immobiliers visés par le taux réduit s’applique aux travaux de démolition et de reconstruction, sur la même parcelle cadastrale, de bâtiments d'habitation :

  • Soit par un maître d’ouvrage « personne physique », en vue de l’occupation de cet immeuble au titre d’habitation propre et unique du maître d’ouvrage[1], à condition que la superficie habitable n’excède pas 200 mètres carrés[2], ces conditions devant être maintenues pendant une période d’au moins cinq ans, expirant le 31 décembre de la cinquième année suivant la première occupation du bien ;
  • Soit par un maître d’ouvrage, personne physique ou morale, en vue de la location de longue durée dans le cadre de la politique sociale (au travers d’une agence immobilière sociale par exemple)[3], pour une période de minimum quinze ans, tout en respectant la durée minimale définie dans la convention de location ou de mandat de gestion confiée à l’AIS.

Les prestations soumises au taux réduit de 6% sont donc celles consistant à démolir et à reconstruire l’immeuble, à l’exclusion des prestations de services qui ne sont pas affectées au bâtiment d’habitation proprement dit, comme les travaux liés aux jardins par exemple[4]. Il doit aussi exister un lien étroit entre la démolition et la reconstruction, excluant ainsi les situations où le maître d’ouvrage qui fait démolir n’est pas celui qui fait reconstruire.

En revanche, le législateur a estimé, pour des raisons budgétaires, qu’il était raisonnable d’exclure les livraisons de bâtiments d'habitation reconstruits et les transactions portant sur des droits réels associés à ces biens. Un promoteur immobilier ne peut donc plus vendre les immeubles démolis et reconstruits en appliquant le taux de 6%[5], comme il pouvait le faire dans le cadre du régime temporaire.

En l’absence du maintien des conditions d’application pendant la période de cinq ou quinze ans, le maître d'ouvrage doit déclarer les changements dans les trois mois et, sauf cas de force majeure, rembourser la différence de TVA au prorata de la période restant à courir.

Formalités à remplir

Le maître d'ouvrage doit lui-même envoyer une déclaration à l'administration, accompagné de certains documents[6], indiquant explicitement que les conditions d’affectation (occupation personnelle ou logement social) et de superficie du bien sont remplies, et ce avant que la taxe ne devienne effectivement exigible. Une copie doit être remise au(x) prestataire(s) de services concerné(s).

Pour que le régime s’applique, il convient également (i.) que la taxe devienne exigible au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première mise en service du bâtiment d'habitation et (ii.) que les factures relatives reprennent certaines mentions.

Mesures transitoires

Le législateur a prévu deux mesures transitoires pour permettre à certains projets en cours de bénéficier du taux de TVA réduit de 6% jusqu'au 31 décembre 2024 :

  • La première mesure s’applique aux livraisons de biens immeubles, répondant aux conditions de l’ancien régime temporaire, à condition que la demande du permis d'urbanisme pour les opérations de reconstruction du bâtiment d'habitation ait été introduite avant le 1er juillet 2023 et que la taxe due sur ces opérations devienne exigible au plus tard le 31 décembre 2024[7];
  • La deuxième mesure s’applique aux projets en cours relevant de l'ancien régime applicable dans les 32 zones urbaines, mais ne répondant pas aux nouvelles conditions « sociales » du nouveau régime, à condition que la demande du permis d'urbanisme pour la reconstruction ait été introduite avant le 1er janvier 2024, et que la taxe due sur ces opérations soit devenue exigible au plus tard le 31 décembre 2024.


Le nouveau régime est donc un mélange des deux anciens, élargissant son champ d’application à l’ensemble du territoire belge et de façon permanente, tout en limitant les projets pouvant bénéficier de ce taux réduit… au risque de défavoriser les projets de plus grande envergure ? Décidément, le législateur fiscal est plutôt adepte des rénovations que des grands chantiers.


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[1]Arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée, Annexe, Tableau A, Rubrique XXXVII, §1er. Il n’est pas tenu compte des biens immobiliers détenus à la suite d’une succession, ni d’une autre habitation propre vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit l’occupation du bien reconstruit.

[2] Calculée en additionnant les superficies de toutes les pièces d'habitation que sont les cuisines, salons, chambres, bureaux, caves habitables, etc., à l’exclusion des salles de bain, WC, couloirs, garages, etc.

[3] Arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée, Annexe, Tableau A, Rubrique XXXVII, §2.

[4] Notamment les travaux de culture ou de jardinage, ainsi que les travaux liés à des éléments tels que piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis, ou encore le nettoyage d'un bâtiment d'habitation.

[5] Sauf si la mesure transitoire détaillée ci-dessous trouve à s’appliquer.

[6] Une copie du permis d'urbanisme et une copie du ou des contrat(s) d'entreprise.

[7] Des formalités spécifiques sont imposées au fournisseur.

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