Cession d'actions de SCI françaises par des résidents belges: abus fiscal (Trib. Bruxelles, 20 février 2026)

Dans une récente affaire, un couple de résidents belges détenaient des SCI françaises. Les SCI avaient vendu leurs immeubles en 2017 et 2018. Par une convention de février 2019, ils avaient vendu leurs actions dans les SCI à une société luxembourgeoise ("LuxCo") pour un montant total avoisinant 3,8 mio €.

​ Le tribunal de première instance de Bruxelles a considéré que la cession s'intégrait dans une opération abusive, avec à la clef une taxation du montant reçu par les contribuables au titre de dividendes (taxables à 30%).
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​Distributions de SCI vs. plus-value sur parts de SCI

> Les distributions de dividendes par une SCI (translucide) à ses associés particuliers - résidents belges sont en principe imposables à 30%.

> En l'espèce, les associés belges avaient pris soin de ne pas se faire rapatrier les liquidités issues de la vente des immeubles (dans le cadre d'une liquidation des SCI), pour éviter cette taxation.

> A l'époque des faits, les plus-values réalisées lors de la vente des parts de SCI étaient en principe exonérées en Belgique (gestion normale du patrimoine privé). Depuis le 1er janvier 2026, il faut toutefois tenir compte de la nouvelle taxe de 10% et du risque de double imposition (voir ma capsule vidéo et mes précédents articles)/

​Pourquoi y avait-il abus?

Le verdict du tribunal semble justifié au regard des éléments suivants:
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​▶️ Les SCI étaient inactives et ne détenaient plus que des liquidités;
​▶️ Les SCI ont distribué leurs liquidités à la LuxCo rapidement après la cession, lesquelles ont servi à payer le prix de vente;
​▶️ Les SCI ont été liquidées en 2020;
​▶️ Les cédants avaient des liens avec la LuxCo.

​Les contribuables n'ont pas été en mesure de démontrer de manière convaincante les motifs non fiscaux de l'opération. ​

​A quel exercice d'imposition se rattache le dividende imposable?

> En l'espèce, le prix n'avait été payé que mi-2020, soit 15 mois après la conclusion de la convention de cession.

> Le fait générateur de l'impôt est-il la conclusion de la convention de cession (thèse du contribuable) ou la date de l'encaissement effectif (thèse du fisc - la cotisation litigieuse se rattachait à l'EI 2021-revenus 2020).

> Le tribunal a tranché en faveur de la thèse administrative, à juste titre selon moi.

​Cette décision s'inscrit dans le droit fil d'un récent jugement du tribunal de Namur, qui mettait en scène aussi une cession d'actions à une LuxCo ​

​Depuis le 1er janvier 2026, on sait que les plus-values sur actions sont taxables (à 10%), même si elles relèvent de la gestion normale du patrimoine privé. Mais on voit que l'abus fiscal (qui peut surgir notamment en cas de cession de sociétés inactives/détenant des liquidités excédentaires) peut conduire à une taxation bien plus lourde!​