Belangrijke wijziging voor de toepassing van het verlaagd tarief van het verkooprecht van 2%: gemengde en gesplitste aankopen binnenkort enkel nog aan het basistarief van 12%?

Pro memorie: Wat zijn de huidige voorwaarden omtrent het verlaagde verkooprecht?

Opdat u als koper aanspraak kan maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht, dienen op heden de volgende basisvoorwaarden cumulatief vervuld te zijn (art. 2.9.4.2.11. VCF):

1. Een verrichting die kwalificeert als een zuivere aankoop:
2. waarbij door één of meer natuurlijke personen;
3. samen en gelijktijdig de geheelheid van de volle eigendom wordt verkregen
4. van een woning;
5. op welk adres de koper binnen een termijn van drie jaar na de notariële akte zijn inschrijving neemt;
6. voor zover de koper op het moment van de notariële akte geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezit.

Onder de huidige regeling, vormt het geen probleem dat een natuurlijke persoon samen met een vennootschap een woning aankoopt. Enkel de natuurlijke persoon zal dan vanzelfsprekend het verlaagd tarief kunnen genieten op zijn aandeel.

Ook een gesplitste aankoop vormt geen beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. Het is niet van belang dat in eenzelfde akte de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, zolang men maar de geheelheid van de volle eigendom samen en gelijktijdig verkrijgt.

Wat zou er veranderen volgens het voorontwerp van de Vlaamse Regering?

Concreet worden er drie belangrijke wijzigingen aangebracht:

1/ Verstrengde inschrijvingsverplichting. Voortaan zal de koper zich ertoe moeten verbinden om de inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar te behouden.

2/ De verwerving van de woning moet uitsluitend door natuurlijke personen gebeuren. Dit leidt ertoe dat alle aankopen waarbij een rechtspersoon (vennootschap, maar ook een v.z.w.) mede-verkrijger is, in het geheel onder het basistarief van het verkooprecht van 12% zullen vallen.

Indien u bijvoorbeeld samen met uw vennootschap een woning met een praktijkruimte wenst te verwerven (bvb. 70% privé / 30% via de vennootschap) zal zowel het aandeel van de aankoop van de natuurlijke persoon, als het aandeel van de aankoop van de vennootschap onderworpen worden aan het basistarief van 12%. In dat opzicht zal het van belang zijn om voorafgaand aan de aankoop na te gaan of een prekadastratie mogelijk een oplossing kan bieden om alsnog het verlaagd tarief te genieten op het woongedeelte. De memorie van toelichting vermeldt immers uitdrukkelijk dat voormelde aanpassing uiteraard niet geldt voor de afzonderlijke aankopen van juridisch afgebakende delen.

3/ Men voegt als vereiste toe dat het verlaagde tarief enkel geldt voor aankopen in volle eigendom. Dit betekent dat gesplitste aankopen worden uitgesloten van het gunsttarief.

Deze laatste aanpassing doet de wenkbrauwen fronsen. De Vlaamse Regering haalt in de memorie van toelichting als motivering hiervoor aan dat men de bedoeling heeft “om de markt opnieuw echt open te stellen voor ‘eerste aankopers’ en hen maximaal te ondersteunen.” Men wil met deze verstrenging specifiek “de toepassing van het verlaagd tarief bij fiscale optimalisaties via gesplitste aankopen voorkomen.”

We kunnen ons in eerste instantie de vraag stellen waarom de vooruitziende belastingplichtige die via de techniek van een gesplitste aankoop de progressieve tarieven in de erfbelasting voor onroerende goederen tracht te milderen voor de volgende generatie, niet in aanmerking mag komen voor het verlaagd tarief indien hij aan alle overige voorwaarden voldoet (d.w.z. geen verhinderend bezit, inschrijving bevolkingsregister,..). Voortaan zal men een afweging moeten maken tussen het op termijn (want ook bij een gesplitste aankoop is erfbelasting verschuldigd bij een overlijden binnen een periode van vijf jaar na de voorafgaande schenking) besparen van erfbelasting en de verhoogde registratiebelasting bij de aankoop van een woning. De facto komt deze nieuwe regeling neer op een globale belastingverhoging (door een verstrenging van de toepassingsvoorwaarden) eerder dan een gericht beleid.

De ratio legis zoals deze opgenomen werd in de memorie van toelichting, lijkt immers niet geheel in overeenstemming te zijn met de concrete tekst van het decreet. De maatregel wordt in de memorie van toelichting steevast gepresenteerd als een sociale maatregel waarmee men een stimulans wil geven aan “kandidaat-kopers die een eerste enige eigen woning wensen aan te kopen”, alsook dat men de markt wil opstellen voor “eerste aankopers”. Nochtans, correspondeert deze focus op de ‘eerste aankoper’ niet met de regeling van het causale verband (art. 2.9.4.2.11 §3 VCF) die het mogelijk maakt om op het moment van de aankoop van een nieuwe (volgende) gezinswoning van het verlaagd tarief te genieten, zelfs als men op dat moment nog een andere woning in volle eigendom heeft, op voorwaarde dat deze binnen de twee jaar wordt verkocht en een causaal verband met de nieuwe aankoop wordt aangetoond. Deze bepaling laat toe dat een koper (die reeds eerder een woning bezat en verkoopt) een tweede, derde of volgende woning verwerft tegen het verlaagd tarief, zolang het maar telkens om de enige eigen woning gaat. De nadruk leggen op de ‘eerste’ aankoop of “eerste” kopers is misleidend, minstens ongelukkig geformuleerd en correspondeert niet met de tekst van het decreet zoals deze vandaag voorligt aangezien de mogelijkheid om een tweede, derde of vierde gezinswoning etc. aan verlaagd tarief te kopen ongewijzigd blijft (mits men de vorige gezinswoning verkoopt). En dan blijft de vraag waarom de Vlaamse Regering in die optiek dan specifiek gesplitste aankopen viseert?

Het is immers zo dat de focus op het uitsluiten van ‘fiscale optimalisatie’ via een gesplitste aankoop (of zogenaamd als “echte eerst aankopen”) geheel voorbij gaat aan de realiteit dat slechts een zeer beperkt deel van alle gesplitste aankopen vruchtgebruik - naakte eigendom tot stand komen door toepassing van de successieplanning techniek waarbij de ouders voorafgaandelijk een som geld schenken aan de kinderen om de blote eigendom te verwerven….

De meeste gesplitste aankopen zijn eenvoudigweg het gevolg van de toepassing van het erfrecht. Van enige “fiscale optimalisatie” zal in meer dan 95 procent van de gevallen hoegenaamd geen sprake zijn.. De weduwe of weduwnaar wenst een nieuwe (kleinere) woning of appartement aan te kopen. Om die reden verkoopt deze de inmiddels te grote gezinswoning. Aangezien de langstlevende echtgenoot enkel het vruchtgebruik bezit (over 100% of 50% van de woning ingevolge de verkrijging via erfenis) zullen de kinderen mede met vader of moeder moeten wederbeleggen. De kinderen konden in dat geval meestal niet genieten van het verlaagd registratierecht aangezien zij - eens uit huis - in de betreffende woning geen domicilie zullen nemen. Kennelijk volstaat dit niet voor de Vlaamse regering en wil zij nu ook de weduwe of weduwnaar de toepassing van het verlaagd registratierecht ontzeggen over het deel dat deze verwerft voor het vruchtgebruik.

In de meest schrijnende situaties wordt de fiscale hakbijl op die manier bovengehaald. Neem nu een jong gezin met twee minderjarige kinderen waarbij één van beide echtgenoten vroegtijdig overlijdt. De minderjarige kinderen erven de gezinswoning (of de helft ervan) in blote eigendom, terwijl de langstlevende echtgenote het levenslang vruchtgebruik verwerft. De minderjarige kinderen worden in dat geval geconfronteerd met een aanslag in de erfbelasting. Op hun deel is er immers helemaal geen sprake van enige vrijstelling van erfbelasting. De weduwnaar of weduwe ziet zichzelf dan vaak gedwongen de gezinswoning te verkopen en in te ruilen voor een meer bescheiden woning. In voorkomend geval zullen de minderjarige kinderen mee moeten verkopen en zal in dezelfde verhouding (vruchtgebruik / blote eigendom) een nieuwe woning worden aangekocht. Door de aangekondigde aanpassing, zullen de weduwe en de kinderen de nieuwe woning moeten aankopen aan het basistarief van 12%, hoewel de woning als hun enige eigen woning zal dienen. Hoe de Vlaamse overheid dit ziet als “fiscale optimalisatie” valt hoegenaamd niet in te zien…

Ook bij aankoop door een ouder met behulp van meerderjarige kinderen kan er o.i. een onbillijke situatie ontstaan. Een gepensioneerde alleenstaande moeder wenst na het overlijden van haar echtgenoot haar te grote en niet energie-efficiënte woning in te ruilen voor een kleiner appartement. De aankoop van dit appartement is echter te duur voor moeder alleen. Zij kan immers geen banklening meer aangaan gezien haar leeftijd. Haar kinderen bieden een financieel duwtje in de rug door mee de blote eigendom van het appartement aan te kopen, terwijl moeder het levenslang vruchtgebruik verwerft. Op vandaag betaalt moeder op haar aandeel in vruchtgebruik 2% (mits alle overige voorwaarden voldaan zijn). De kinderen betalen op hun beurt 12% op hun aandeel in de blote eigendom (tenzij zij bijvoorbeeld hun hoofdverblijfplaats zouden vestigen bij moeder).
Middels een gesplitste aankoop kan moeder bijgevolg de aankoop financieren en heeft zij de zekerheid dat zij levenslang in het appartement kan blijven wonen. Door de techniek van een gesplitste aankoop wordt inderdaad vermeden dat op het moment van haar overlijden de kinderen onderworpen worden aan de progressieve tarieven in de erfbelasting voor onroerend goed. Hoewel dit een vorm van successieplanning is, is het veelal de enige manier die haalbaar is om een nieuwe woning te verwerven.

Bovenvermelde situaties zouden in de toekomst zonder onderscheid uitgesloten worden van het verlaagd tarief. Door deze verstrenging riskeert de Vlaamse Regering ook net die doelgroep te benadelen die zij met de verlaging van het verkooprecht maximaal wil ondersteunen. Wij stellen ons dan ook de vraag in hoeverre men hier wel goed over heeft nagedacht?
De nieuwe voorwaarden zouden volgens het voorontwerp van toepassing zijn vanaf 1 januari 2026. Onderhandse overeenkomsten die ondertekend werden voor 1 januari 2026, doch waarvan de authentieke akte pas verleden wordt na 1 januari 2026 zullen nog onder de oude regels vallen.