Rénovations non déclarées: le fisc serre la vis sur le revenu cadastral

Amendes en forte hausse, surveillance numérique, communes mobilisées : ce que tout propriétaire doit désormais anticiper.

L'Administration générale de la documentation patrimoniale a changé de braquet. En l'espace de deux ans, les amendes infligées aux propriétaires qui n'ont pas déclaré leurs travaux de rénovation ont explosé, et la machine ne fait, de l'aveu même du SPF Finances, que commencer. Derrière cette offensive se joue une question ancienne : l'actualisation de revenus cadastraux figés depuis 1975. Petit rappel des règles, et des réflexes à adopter.

1. Une vague d'amendes sans précédent

Les chiffres communiqués par le SPF Finances ne laissent guère de place à l'ambiguïté. Depuis 2024, 719 amendes administratives ont été infligées pour un montant total de 1,1 million d'euros, frappant les propriétaires ayant omis de déclarer des extensions ou des modifications de nature à augmenter leur revenu cadastral. La progression est fulgurante : 61 cas en 2024, 459 en 2025, et déjà 199 dossiers ouverts pour la seule année 2026.

Les sanctions individuelles oscillent entre 250 et 3 000 euros, avec une valeur médiane de 2 000 euros et une moyenne de 1 519 euros. L'enjeu n'est pas anodin : le revenu cadastral sert de base au calcul du précompte immobilier et à la taxation des revenus immobiliers. Le maintenir artificiellement bas réduit la facture annuelle — d'où l'attention soutenue de l'Administration, qui décrit elle-même un dispositif « encore à ses débuts », appelé à monter en puissance à mesure de son déploiement dans l'ensemble des provinces.

2. L'obligation de déclarer dans les trente jours

Le principe est posé par l'article 473 du Code des impôts sur les revenus 1992 : toute modification améliorant le confort ou la valeur locative d'un logement doit être déclarée, spontanément, dans les trente jours de l'achèvement des travaux. La déclaration s'effectue auprès de l'Administration générale de la documentation patrimoniale, au moyen du formulaire 43B accessible via MyMinfin.

Cette distinction est capitale en pratique. L'installation d'une salle de bains supplémentaire, d'un chauffage central, l'aménagement de combles ou l'extension d'une surface habitable peuvent relever de l'obligation déclarative, même en l'absence de permis d'urbanisme. L'oubli, fût-il de bonne foi, suffit à déclencher la procédure de sanction.

3. Détection numérique et communes en première ligne

Pour repérer les omissions, l'Administration combine inspections sur place et surveillance numérique : elle parcourt notamment les sites d'annonces immobilières à la recherche de photographies contredisant les registres officiels. Une cuisine flambant neuve ou une véranda visible sur une annonce de vente peut ainsi trahir des travaux jamais déclarés.

Les communes jouent désormais un rôle plus actif, encouragées par le pouvoir fédéral. Selon l'Association des villes et communes flamandes (VVSG), les administrations locales identifient les logements officiellement dépourvus d'équipements modernes — chauffage central, salles de bains — et adressent à leurs propriétaires des formulaires de déclaration. L'objectif affiché est double : rétablir l'équité fiscale et actualiser des valeurs cadastrales qui n'ont plus fait l'objet d'une révision générale depuis 1975, tout en garantissant aux communes leur juste part des recettes du précompte immobilier.

4. Ce qu'il faut retenir

Le message adressé aux propriétaires est clair : la tolérance de fait sur les rénovations non déclarées appartient au passé. Le risque n'est plus théorique, il est chiffré et croissant. Mieux vaut donc procéder à une régularisation spontanée des travaux récents plutôt que d'attendre un contrôle, conserver les preuves de la date d'achèvement et garder à l'esprit qu'une réévaluation du revenu cadastral produit des effets durables sur le précompte immobilier des années à venir.

Pour l'expert-comptable et le conseiller fiscal, c'est l'occasion d'un réflexe préventif : interroger systématiquement le client sur d'éventuels travaux lors de l'établissement de la déclaration, et l'orienter sans délai vers la formalité du formulaire 43B. Un accompagnement en amont coûte toujours moins cher qu'une amende dont la médiane atteint 2 000 euros.

Tableau de synthèse

Références

¹ Art. 473 CIR 92 — obligation de déclaration spontanée, dans les 30 jours, de l'achèvement des travaux modifiant un immeuble bâti.
² Art. 494 CIR 92 — détermination et réévaluation du revenu cadastral en cas de transformation ou d'amélioration d'un bien.
³ Formulaire 43B (Administration générale de la documentation patrimoniale) — déclaration disponible via MyMinfin.​