Que faut-il vérifier pour acheter un bien portugais en toute sérénité?

Avant d'acheter un bien immobilier au Portugal, découvrez les 5 vérifications juridiques essentielles pour protéger votre investissement. Travaux non déclarés, usage non autorisé, dettes cachées — ce qu'il faut contrôler avant de signer.

Acheter un bien immobilier au Portugal est une décision excitante — mais acheter dans un pays étranger comporte des risques spécifiques que même les acheteurs expérimentés ne soupçonnent pas toujours. La bonne nouvelle : ces risques sont largement évitables, à condition de savoir quoi vérifier, quand, et avec qui.​

Acheter depuis l'étranger signifie souvent des visites limitées sur place, une dépendance plus forte aux informations transmises par le vendeur, et une méconnaissance des spécificités du droit immobilier local. Ces trois facteurs rendent les vérifications juridiques non pas optionnelles mais indispensables.

Point essentiel à comprendre : au Portugal, les problèmes liés à un bien immobilier suivent le bien, pas le vendeur. Extension non déclarée, dette fiscale en cours, hypothèque non levée — tout cela devient votre problème dès la signature chez le notaire.

Pourquoi ces vérifications sont encore plus cruciales pour les acheteurs étrangers ?

Les acheteurs étrangers font face à des risques spécifiques que les acheteurs locaux peuvent plus facilement éviter : vous ne pouvez pas visiter le bien aussi régulièrement, vous ne maîtrisez peut-être pas la langue, et vous n'êtes pas nécessairement familier du fonctionnement pratique du droit immobilier portugais.

Ces risques sont entièrement maîtrisables — à condition de disposer du bon accompagnement juridique et d'effectuer les vérifications nécessaires avant de vous engager.

Les 5 vérifications indispensables avant de signer

1. Le registre foncier (Registo Predial)

Le registre foncier consigne le statut juridique du bien : qui en est le propriétaire, quelles hypothèques ou charges y sont inscrites, et s'il existe des servitudes ou droits de passage. Ce document doit être vérifié et à jour avant tout achat.

Points à contrôler : l'identité du vendeur correspond au propriétaire inscrit ; aucune hypothèque ou charge non divulguée n'existe ; la description du bien correspond à ce que vous achetez réellement.

2. La fiche fiscale (Caderneta Predial)

La caderneta predial est délivrée par l'Autorité Fiscale portugaise. Elle contient la description officielle du bien, sa valeur patrimoniale fiscale (Valor Patrimonial Tributário), et surtout la description de toutes les constructions et superficies enregistrées.

Point à contrôler : toutes les constructions présentes sur le terrain (maison principale, garage, annexes, piscine) sont bien déclarées et décrites. Toute construction non déclarée est source de difficultés juridiques et fiscales.

3. Les permis de construire et la régularisation

Toute construction ou modification significative nécessite un permis de construire (licença de obras) délivré par la mairie. Au Portugal, il n'est pas rare de découvrir des biens dont des extensions, terrasses ou pièces supplémentaires ont été réalisées sans autorisation.

Point à contrôler : le permis de construire correspond à l'état réel du bien. En cas de discordance, le vendeur doit procéder à la régularisation avant la vente — ou le prix doit être renégocié en conséquence.

4. La licence d'utilisation (Licença de Utilização)

La licence d'utilisation (licença de utilização ou licença de habitabilidade) certifie que le bien est autorisé pour l'usage que vous envisagez : habitation, usage commercial ou mixte. Les biens construits avant le 7 août 1951 sont généralement dispensés.

Point à contrôler : la licence d'utilisation existe, est valide, et couvre l'usage prévu. Un bien sans licence d'utilisation valide peut être difficile à assurer, à financer via une banque, et à revendre à l'avenir.

5. Les dettes et charges attachées au bien

Au Portugal, certaines dettes sont attachées au bien lui-même, et non à son propriétaire. Cela signifie que des arriérés de taxe foncière (IMI), de charges de copropriété, ou des hypothèques inscrites peuvent suivre le bien lors de la vente et devenir votre responsabilité.

Points à contrôler : le registre foncier ne fait apparaître aucune charge ou hypothèque qui ne sera pas levée à l'acte ; le vendeur fournit la preuve du paiement de l'IMI et des charges de copropriété à jour.

À quel moment réaliser ces vérifications ?

Idéalement, les cinq vérifications doivent être effectuées avant la signature du compromis de vente (CPCV — Contrato Promessa de Compra e Venda). Le CPCV est un engagement contractuel ferme : si vous vous rétractez sans motif valable, vous perdez généralement votre acompte. C'est pourquoi la due diligence doit intervenir avant le CPCV — et non après.

L'achat à distance : des précautions supplémentaires

Si vous achetez depuis l'étranger avec peu de déplacements au Portugal, plusieurs précautions supplémentaires sont fortement recommandées :

• mandater un avocat au Portugal pour vous représenter via procuration ;
• demander un rapport de due diligence juridique complet avant de signer tout document ;
• faire réaliser une expertise technique indépendante du bien ; et
• vous assurer que votre avocat peut assister à la signature chez le notaire en votre nom si vous ne pouvez pas être présent.

Comment procéder concrètement ?

L'approche la plus efficace consiste à faire appel à un avocat dès le début de votre projet — avant même de formuler une offre si possible. Votre avocat collectera tous les documents nécessaires auprès du vendeur, effectuera les vérifications juridiques, identifiera les éventuels problèmes et vous conseillera à chaque étape.

Mes honoraires sont établis sur la base d'un forfait fixe, déterminé en fonction des caractéristiques de votre transaction : un investissement clair pour la sécurité juridique que je vous apporterai.

Ce que je vois en pratique

• Extensions non déclarées : lors de la due diligence, il n'est pas rare de découvrir qu'une partie du bien — une terrasse, un garage aménagé, une chambre supplémentaire — a été construite sans permis. Si le vendeur ne l'a pas divulgué, cela peut créer des difficultés sérieuses : complications pour l'obtention d'un prêt, refus de l'assureur, problèmes lors de la revente. La solution est d'exiger la régularisation avant la signature de l'acte, ou de renégocier le prix en conséquence.
• Location touristique non autorisée : certains biens sont présentés comme des locations touristiques enregistrées (Alojamento Local — AL), mais la licence AL est attachée à l'exploitant, pas au bien. Si vous envisagez de louer le bien en courte durée, vous devez vérifier que la licence d'utilisation du bien autorise effectivement l'hébergement touristique — et qu'un transfert de la licence AL est possible. Ce n'est pas toujours le cas.
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