La chronique. Et si nous devenions tous des loueurs professionnels ?

Votre ordre préféré pense à vous. Chaque semaine, vous aurez désormais droit en exclusivité à une petite chronique centrée sur l’actualité et le contentieux fiscal. Une manière agréable et didactique de démarrer la semaine, de s’informer et d’informer vos clients si vous le souhaitez.

Elle n’est pas belle, la vie …

La personne physique qui a une brique dans le ventre et qui investit régulièrement en immobilier locatif va voir sa vie de contribuable sérieusement bouleversée par le projet gouvernemental visant mettre fin à la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires de ses emprunts immobiliers autres que celui afférent à l’acquisition de l’habitation principale du contribuable. Et cette disposition, qui n’a pas encore été adoptée mais qui risque bien de l’être pour peu qu’un gouvernement de plein exercice le décide, visera l’ensemble des crédits existants, même antérieurs à son entrée en vigueur.

En effet, lorsqu’un contribuable de ce type était suffisamment endetté, sa base d’imposition, soit 140 % du RC indexé pour les loyers « privés » ou le montant net du loyer et des avantages locatifs pour les loyers des biens affectés, même partiellement, à un usage professionnel, pouvait être sérieusement rabotée, voire supprimée par la déduction ordinaire d’intérêts, en voie de disparition.

Une première réaction face à cette nouvelle donne fiscale est de réfléchir sérieusement à céder ses immeubles à une société immobilière existante ou à créer.

Cette solution, qui conserve l’avantage de la possibilité de transmission des parts aux générations suivantes à peu de frais voire sans frais, présente néanmoins de sérieux inconvénients :

• 12,5 % de droits d’enregistrements à majorer des frais d’acte et de constitution d’hypothèque sur la valeur vénale des immeubles cédés,
  
• L’impossibilité de transférer les crédits hypothécaires existants aux mêmes conditions à la société,
  
• La taxation des futures plus-values à l’ISOC,
  
• La soumission du boni de liquidation au précompte mobilier (ou à la cotisation visant les réserves de liquidation),
  

Par ailleurs, l’administration fiscale a entrepris, voici quelques années, une croisade contre les multipropriétaires immobiliers.

Apparemment, elle supporte mal que certains paient peu d’impôts tout en percevant d’importants loyers et tente en conséquence de requalifier leur activité de louage d’immeubles en activité professionnelle, en considérant que la multiplicité, l’importance et l’organisation de cette activité, en principe privée, la transforment en activité professionnelle.

L’administration en déduit que les loyers constituent en conséquence des revenus professionnels taxables au titrer de bénéfices et aux taux progressifs par tranches.

Les contribuables, face à de telles tentatives, poussent en règle générale des cris d’orfraie et contestent avec vigueur la qualification professionnelle de ces opérations, relevant selon eux d’une saine et normale gestion de patrimoine privé.

L’épilogue de ce type de litiges dépend bien entendu de l’analyse des circonstances précises de chaque cas d’espèce, mais dans tous les cas, la défense est à deux étages : tout d’abord contester le caractère professionnel de l’activité et, à titre subsidiaire, rétablir la vraie base d’imposition.

En effet, l’administration fiscale, et notamment l’ISI, confond dans ce type de situations chiffre d’affaires et bénéfice réel.

Elle se contente, pour arriver à la base d’imposition retenue, d’additionner les loyers sans avoir égard aux charges.

Or, si l’activité locative est professionnelle, les charges y afférentes sont déductibles.

Et sont donc notamment déductible les coûts d’acquisition, les amortissements, les intérêts d’emprunts hypothécaires et plus généralement tous frais, charges et travaux que le propriétaire doit supporter dans le cadre de l’activité de location.

Lorsqu’on procède à un tel exercice, on s’aperçoit usuellement que le bénéfice réel est très réduit, voire inexistant.

On peut donc songer à prendre l’administration fiscale et le législateur à leur propre piège, en revendiquant la qualité de loueur professionnel, en déclarant les revenus au titre de bénéfices mais en déduisant les charges réelles, dont les intérêts de prêts.

Ce dont le législateur entend priver les loueurs non professionnels.

La situation est amusante, voire ubuesque, puisque les anciens multipropriétaires immobiliers contestant leur qualité de loueurs professionnels seraient maintenant amenés à revendiquer cette qualité, financièrement plus intéressante dans certains cas.

Attention tout de même, ce genre de sport ne s’improvise pas et présente des inconvénients, notamment la soumission des bénéfices aux taux progressifs par tranches (mais les revenus immobiliers le sont aussi), l’obligation de payer des cotisations sociales (déductibles des bénéfices) et la taxation des plus-values (mais au taux de 16,5 % après 5 ans d’affectation professionnelle).

N'empêche, voici une alternative séduisante dans certains cas, qui ne contraint pas le multipropriétaire à constituer une société, à refinancer ses prêts à des conditions moins avantageuses et à forcer sa société immobilière à payer ou financer des droits d’enregistrement.

Il y a donc là matière à réflexion ...

Amis investisseurs aux cœurs de brique ou de béton, à vos calculettes !