- FR
- NL
- EN
Circulaire 2024/C/32 FAQ betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen
Temps de lecture: 57 min |8 mei 2024 à 08:07
De Algemene Administratie van de Fiscaliteit – Belasting over de toegevoegde waarde publiceerde op 08/05/2024 de Circulaire 2024/C/32 FAQ betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen.
Deze circulaire is een FAQ met betrekking tot de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van gebouwen. Deze regeling is in werking getreden op 01.01.2024.
Inhoudstafel
A. De nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw
1. Kort samengevat, wat is er veranderd op 01.01.2024?
2. Wat houdt de nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw in?
3. Geldt de nieuwe permanente regeling nog voor de aankoop van een woning?
4. Waar kan ik bijkomende toelichtingen vinden met betrekking tot de nieuwe permanente regeling?
5. Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?
6. Ik breek een gebouw af. Waar moet ik de nieuwe woning heropbouwen?
7. Moet de afbraak en de heropbouw gebeuren door dezelfde bouwheer?
8. Zijn er overgangsmaatregelen voor de projecten die van start zijn gegaan vóór 01.01.2024?
B. De nieuwe permanente regeling
B.1. De sociale voorwaarden indien u de woning zelf gaat bewonen
14. Wat gebeurt er indien binnen deze periode één van de voorwaarden niet langer vervuld is?
B.2. Langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid
15. Wat houdt de 'langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid' in?
28. Waar vind ik informatie m.b.t. de opgeheven permanente regeling?
D. Overgangsmaatregel indien uw project voor 01.01.2024 onder de oude tijdelijke maatregel viel
30. Is de datum waarop het compromis wordt ondertekend of waarop de akte wordt verleden, van belang?
40. Waar vind ik informatie m.b.t. de opgeheven tijdelijke maatregel?
43. Welke verklaring moet ik indienen wanneer ik de nieuwe permanente maatregel wil toepassen?
44. Wanneer moet ik de verklaring nr. 111/1-2024 (of 111/2-2024) indienen?
46. Welke verklaring moet ingediend worden indien ik gebruik wil maken van de overgangsmaatregelen?
47. Op welk tijdstip dient de verklaring nr. 111/3-2024 aan de administratie te worden bezorgd?
48. Op welk tijdstip dient de verklaring nr. 111/4-2024 aan de administratie te worden bezorgd?
49. Hoe moet ik die verklaring indienen?
50. Wat verstaat men onder de datum waarop de aanvraag van omgevingsvergunning werd ingediend?
52. Is er een vroegste datum voor de indiening van de omgevingsvergunning 'heropbouw'?
54. Wat indien een bijkomende omgevingsvergunning wordt gevraagd voor de aanleg van een zwembad?
59. Is de FAQ 'Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan', versie 02.06.2021, gepubliceerd op de website van de FOD Financiën, nog van toepassing?
62. Belangrijkste kenmerken nieuwe permanente regeling afbraak en heropbouw vanaf 01.01.2024.
[Top]
Een nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw vervangt vanaf 01.01.2024 de twee bestaande regelingen (zie Programmawet van 22.12.2023 (Belgisch staatsblad van 29.12.2023), art. 58-60).
Enerzijds was er sinds 01.01.2007 een oude permanente regeling van een verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen in 32 stadsgebieden (rubriek XXXVII (oud), van tabel A, van de bijlage bij KB nr. 20). Deze regeling wordt besproken in de circulaire AFZ 3/2007 van 15.02.2007 (randnummers 77 tot en met 80) en de Informatie en Mededelingen van 22.06.07/1 (beslissing nr. E.T.112.400).
Anderzijds was er van 01.01.2021 tot en met 31.12.2023 een tijdelijke regeling van een verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen over het hele Belgische grondgebied, met sociale voorwaarden (artikel 1quater (oud) van KB nr. 20). Deze regeling werd besproken in de circulaire 2021/C/18 van 25.02.2021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan alsook in een FAQ (bijwerking 02.06.2021).
Deze twee regelingen zijn vanaf 01.01.2024 opgeheven en vervangen door een nieuwe regeling inzake afbraak en heropbouw van woningen. We noemen dit de nieuwe permante regeling.
Er is een overgangsregeling voorzien voor beide afgeschafte regelingen.
Opmerking:
Een amendement op de wet diverse bepalingen heeft tot doel rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, voornoemd, te vervangen. Deze wijziging zal vermoedelijk in werking treden op 01.06.2024. We verwijzen naar vraag nr. 1.
A. De nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw
1. Kort samengevat, wat is er veranderd op 01.01.2024?
Vanaf die datum, wordt de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % beperkt tot het werk in onroerende staat dat betrekking heeft op de afbraak van een gebouw en de wederopbouw (oprichting) van een woning op hetzelfde perceel, bestemd voor de eigen bewoning door de bouwheer of voor bepaalde gevallen van langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid.
De onder de tijdelijke regeling gekende 'sociale voorwaarden' om het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten (maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2, gedurende minstens 5 jaar eigen en enige woning en domicilievereiste van de bouwheer of gedurende minstens 15 jaar bestemming voor sociale verhuur) blijven van toepassing onder de nieuwe permanente regeling.
Die nieuwe regeling geldt voor het hele grondgebied en is grotendeels gebaseerd op de tijdelijke regeling die liep van 01.01.2021 tot en met 31.12.2023.
Het verkopen van een heropgerichte woning, die onder de tijdelijke maatregel het btw-tarief van 6 % kon genieten, is evenwel niet meer beoogd. Ook de oude permanente regeling inzake het verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen in 32 stadsgebieden is afgeschaft.
De wettelijke bepaling vindt u in artikelen 58-60 van de Programmawet van 22.12.2023 (Belgisch staatsblad van 29.12.2023).
Opmerking:
Een amendement op de wet diverse bepalingen, die de btw-maatregel afbraak en heropbouw gericht uitbreidt, werd goedgekeurd op 02.05.2024 in het Parlement. Deze uitbreiding zal vermoedelijk in werking treden op 01.06.2024 en bevat twee belangrijke wijzigingen.
a. In de eerste plaats wordt de werkingssfeer van § 2 van rubriek XXXVII verduidelijkt en verruimd. Het doel van deze wijziging is om in de nieuwe tekst te verduidelijken dat de huidige verwijzing naar de term 'in het kader van het sociaal beleid' niet langer moet worden beschouwd als een op zichzelf staande beperkende voorwaarde met betrekking tot verhuur op lange termijn.
Met deze wijziging wordt ook beoogd het toepassingsgebied van § 2 uit te breiden tot publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen met een door de bevoegde overheid voor het beleid inzake sociale huisvesting erkende sociale doeleinden.
Het sociale karakter van de verhuur op lange termijn vloeit aldus voort uit het enkele feit dat de huurovereenkomst is gesloten met een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk of dat het onroerend goed als woning wordt verhuurd in het kader van een beheersopdracht die door de opdrachtgever aan een van deze drie soorten lichamen is verleend.
b. Ten tweede wordt een nieuwe § 4 ingevoegd op grond waarvan het verlaagde tarief van 6 % van toepassing op werken in onroerende staat en andere verrichtingen, vermeld in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot doel hebben een gebouw af te breken en een woning die bestemd is voor langdurige verhuur op hetzelfde perceel op te bouwen.
De handelingen moeten betrekking hebben op een gebouw dat na uitvoering van de werkzaamheden door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er onverwijld zijn woonplaats zal hebben. De totale woonoppervlakte van die woning mag niet meer dan 200 m² bedragen.
De bouwheer dient de woning te verhuren voor een periode van minimaal vijftien jaar.
Met uitzondering van deze wijzigingen blijven alle andere situaties onder de huidige rubriek XXXVII (die het voorwerp uitmaakt van deze circulaire) ongewijzigd. Een uitgebreidere commentaar met betrekking tot beide wijzigingen zal later gepubliceerd worden.
2. Wat houdt de nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw in?
De nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw bestaat in feite uit twee verschillende gevallen:
1. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilievereiste (te voldoen gedurende minstens 5 jaar));
2. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijk persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar.
In beide gevallen gaat het dus om diensten, met name het werk in onroerende staat dat bestaat in de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning. De levering van een heropgebouwde woning is niet bedoeld.
Deze regeling gaat in op 01.01.2024.
3. Geldt de nieuwe permanente regeling nog voor de aankoop van een woning?
Neen.
Voor de leveringen van woningen die onder de tijdelijke maatregel vielen en waarvoor nog btw opeisbaar wordt na 31.12.2023, geldt een overgangsregeling in 2024 (zie vraag nr. 29).
4. Waar kan ik bijkomende toelichtingen vinden met betrekking tot de nieuwe permanente regeling?
U kunt de wettelijke bepaling raadplegen in de Programmawet van 22.12.2023 (zie art. 58-60).
Deze nieuwe regeling wordt becommentarieerd in de circulaire 2024/C/30 van 26.04.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief dat van toepassing is op de afbraak en heropbouw van woningen op het volledige Belgische grondgebied.
Daarnaast kunt u ook de FAQ 'Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan', versie 02.06.2021, raadplegen.
Die FAQ handelt over de tijdelijke regeling van het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van woningen die is uitgedoofd op 31.12.2023. Aangezien de nieuwe regeling inzake het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van woningen bestaat uit twee nieuwe permanente regelingen en twee overgangsmaatregelen, die hoofdzakelijk gebaseerd zijn op de voorwaarden van de tijdelijke regeling, kan die FAQ nog voor de meeste punten toegepast worden.
5. Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?
Zie circulaire 2021/C/18 van 25.02.2021, titel 3.2.
6. Ik breek een gebouw af. Waar moet ik de nieuwe woning heropbouwen?
De heropbouw dient te gebeuren op hetzelfde kadastraal perceel. U vindt meer informatie in de circulaire 2021/C/18, titels 3.2 tot en met 3.4 en in de FAQ van 02.06.2021, titel 2.
7. Moet de afbraak en de heropbouw gebeuren door dezelfde bouwheer?
Ja.
Net zoals vroeger, geldt dat de afbraak en de heropbouw door dezelfde bouwheer moet gebeuren.
De bouwheer is diegene die een gebouw afbreekt en een woning heropricht die hij als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrekt. De bouwheer kan deze werken zelf uitvoeren of de opdracht toevertrouwen aan één of meerdere aannemers.
8. Zijn er overgangsmaatregelen voor de projecten die van start zijn gegaan vóór 01.01.2024?
Ja.
Deze overgangsmaatregelen kunnen enkel van toepassing zijn indien uw project (werk in onroerende staat of levering/aankoop) vóór 01.01.2024 is aangevat en, namelijk de aanvraag omgevingsvergunning van uw project werd voor de door de overgangsregels uiterste datum ingediend).
De overgangsmaatregelen zijn bovendien afhankelijk van de regeling waaronder uw project vóór 01.01.2024 viel (zie titels C en D, hieronder).
9. Mijn ouders en ik bezitten samen een grond met een vervallen woning erop. In 2024, willen wij op dat perceel een klein appartementsblok met 2 appartementen op 2 verdiepingen bouwen. Het gelijkvloers zou worden bewoond door mijn ouders (die eigenaar zullen zijn), de twee verdiepingen vormen samen één duplex-appartement dat ik met mijn gezin wil bewonen (het duplexappartement is mijn eigendom). Kan het btw-tarief van 6 % - volgens de nieuwe permanente regeling – van toepassing zijn indien wij de vervallen woning laten afbreken en er het appartementsblokje heropbouwen?
Ja.
Het is ten eerste van belang dat jullie, zowel u als uw ouders, van meet af aan samen optreden als bouwheer voor de afbraak en de heropbouw van jullie respectievelijke woningen.
Indien u voldoet aan alle sociale voorwaarden van de nieuwe permanente regeling (maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2, gedurende minstens 5 jaar eigen en enige woning en domicilievereiste van de bouwheer), en u de nodige formaliteiten (zie titel F. Formaliteiten) verricht, kan uw aandeel in de werken van afbraak en heropbouw het btw-tarief van 6 % genieten.
Hetzelfde geldt in hoofde van uw ouders voor wat hun appartement betreft.
10. Zelfde situatie als vraag nr. 9 maar er is een derde verdieping met een appartement voorzien (waarvan ik eigenaar zal worden). Ik wil dat appartement verhuren aan een bedrijf dat de woning aan een buitenlands kaderlid, dat tijdelijk in België verblijft, ter beschikking zal stellen. Kan het btw-tarief van 6 % van toepassing zijn? We gaan er ter vereenvoudiging van uit dat alle appartementen in hetzelfde kalenderjaar voor het eerst in gebruik worden genomen.
Indien zowel u, als uw ouders in aanmerking komen voor het verlaagd tarief voor de bouw van een appartement dan is het van belang dat jullie, zowel u als uw ouders, van meet af aan samen optreden als bouwheer voor de afbraak en de heropbouw van de respectievelijke woningen.
Indien uw ouders – wat hun appartement betreft – voldoen aan alle (sociale) voorwaarden van de nieuwe regeling (o.a. maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2, gedurende minstens 5 jaar eigen en enige woning en domicilievereiste van de bouwheer) en de nodige formaliteiten (zie F. Formaliteiten) verrichten, kunnen ze het btw-tarief van 6 % genieten voor de afbraak en heropbouw van hun gelijkvloers appartement.
Opdat u het btw-tarief van 6 % zou kunnen genieten voor de heropbouw van het appartement dat u met uw gezin zal betrekken, dient u te voldoen aan een aantal sociale voorwaarden. Eén van die voorwaarden is dat de heropgebouwde woning ook uw enige woning is. Door de bouw van het appartement op de derde verdieping dat u voor verhuring bestemt, zult u alvast niet voldoen aan de voorwaarde dat het duplexappartement uw enige woning is.
De (her)oprichting van het appartement dat voor verhuring is bestemd, komt in casu ook niet in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief (zie ook vraag 11).
11. Zelfde situatie als vraag nr. 10 maar het appartement op de derde verdieping zal ik gedurende minstens 15 jaar verhuren aan een erkende maatschappij voor sociale huisvesting die het zal verhuren in het kader van het sociaal beleid. Heb ik dan alsnog recht op het btw-tarief van 6 %?
Neen.
Zelfs indien u het appartement op de derde verdieping bestemt voor langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid, voldoet u niet aan de voorwaarde dat het duplexappartement uw enige woning zal zijn. Het normale btw-tarief van 21 % zal dus van toepassing zijn op de afbraak en heropbouw van uw duplexappartement.
De werkzaamheden die betrekking hebben op het appartement dat zal worden aangewend voor langdurige sociale verhuur komen daarentegen wel in aanmerking voor het btw-tarief van 6 %. Voor de afbraak en heropbouw van dergelijke woningen gelden immers andere sociale voorwaarden. U dient die woning immers gedurende minstens 15 jaar te bestemmen voor verhuur in het kader van het sociaal beleid.
12. Ik bouw een woning die voldoet aan de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief op basis van de nieuwe permanente regeling. Nadat ik in de woning mijn intrek heb genomen, zal ik nog een aantal werken laten uitvoeren (vb. betegeling keuken). Is het verlaagd btw-tarief ook van toepassing op deze bijkomende werken?
Deze werken met betrekking tot de afwerking door de bouwheer kunnen in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief voor zover het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt, zich voordoet uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning. Op het tijdstip van die afwerking dient uiteraard nog steeds te voldoen aan de sociale voorwaarden van de regeling. Bepaalde werken (zoals bijvoorbeeld het aanleggen van een zwembad) zijn evenwel uitgesloten van het verlaagd btw-tarief.
B. De nieuwe permanente regeling
B.1. De sociale voorwaarden indien u de woning zelf gaat bewonen
13. Wat zijn de sociale voorwaarden waaraan ik moet voldoen om het btw-tarief van 6 % te kunnen genieten op grond van de nieuwe permanente regeling indien ik de woning bestem om zelf te bewonen?
Kort samengevat, dient u volgende voorwaarden te vervullen zijn:
1. u bent een natuurlijk persoon en u treedt op als bouwheer voor de afbraak én de heropbouw van de woning
2. op het tijdstip van de eerste ingebruikneming zal u de heropgerichte woning gebruiken als uw enige en hoofdzakelijk eigen woning
3. u zal zonder uitstel uw domicilie in de woning hebben
4. de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2.
5. u dient een aantal formaliteiten na te leven.
Deze voorwaarden moeten minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning door de bouwheer-natuurlijk persoon.
Aangezien deze voorwaarden ook van toepassing waren in de tijdelijke regeling, wordt voor meer uitleg alvast verwezen naar titel 4.1 van de circulaire 2021/C/18 (zie in het bijzonder de voorbeelden onder titels 4.1.1.3, 4.1.1.5 en 4.1.1.8). Voor een beter begrip van die voorwaarden wordt ten informatieve titel ook verwezen naar de voorbeelden onder titels 5.2.1.3, 5.2.1.5 en 5.2.1.8. In de FAQ van 02.06.2021, verwijzen wij naar de vragen 4.2-4.4 alsook naar de vragen onder titel 8.
14. Wat gebeurt er indien binnen deze periode één van de voorwaarden niet langer vervuld is?
Kort samengevat, dient u – binnen de drie maanden vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen - hiervan een verklaring in te bij de administratie (verklaring nr. 111/1B).
Binnen dezelfde termijn zal (een deel van) het belastingvoordeel moeten worden teruggestort.
Voor meer uitleg zie titel 4.1.1.8 van de circulaire 2021/C/18.
B.2. Langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid
15. Wat houdt de 'langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid' in?
Dit heeft betrekking op bouwheren, natuurlijk of rechtspersonen, die na de uitvoering van de werken de woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting, dan wel laten verhuren in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor of aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting, toegekend beheersmandaat.
De voorwaarde inzake langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid moet minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijftiende jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning. Deze minimumverhuurtermijn wordt, al naar gelang het geval, vastgelegd in het met het sociaal verhuurkantoor/ erkende maatschappij voor sociale huisvesting afgesloten contract van hoofdhuur of van beheersmandaat.
Er gelden in dit geval geen andere sociale voorwaarden (zoals bijvoorbeeld een maximale bewoonbare oppervlakte).
Opgelet: het betreft woningen die bestemd zijn voor sociale huisvesting. Zo is bijvoorbeeld de (her)oprichting van een geconventioneerde huurwoning (in Vlaanderen) hier niet bedoeld gezien het stelsel van geconventioneerde verhuur geen vorm van huisvesting is in het kader van het sociaal beleid in de zin van het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-tarieven.
Opmerking:
Een amendement op de wet diverse bepalingen heeft tot doel rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, voornoemd, te vervangen.
Dit ontwerp bevat een wijziging inzake de regeling voor woningen bestemd voor de verhuur inzake het sociaal beleid.
In de eerste plaats wordt de werkingssfeer van § 2 van rubriek XXXVII verduidelijkt en verruimd. Het doel van deze wijziging is om in de nieuwe tekst te verduidelijken dat de huidige verwijzing naar de term 'in het kader van het sociaal beleid' niet langer moet worden beschouwd als een op zichzelf staande beperkende voorwaarde met betrekking tot verhuur op lange termijn.
Met deze wijziging wordt ook beoogd het toepassingsgebied van § 2 uit te breiden tot publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen met een door de bevoegde overheid voor het beleid inzake sociale huisvesting erkende sociale doeleinden.
Het sociale karakter van de verhuur op lange termijn vloeit aldus voort uit het enkele feit dat de huurovereenkomst is gesloten met een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk of dat het onroerend goed als woning wordt verhuurd in het kader van een beheersopdracht die door de opdrachtgever aan een van deze drie soorten lichamen is verleend.
16. Aan wie moet de bouwheer verhuren in het kader van de langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid?
a. aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting
of
b. rechtstreeks aan een particulier maar in het kader van een door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting toegekend beheersmandaat.
Zie ook vraag nr. 15.
17. Waar vind ik meer informatie met betrekking tot de langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid?
U vindt alvast meer informatie onder titel 4.1.2 van de Circulaire 2021/C/18.
18. In februari 2024 dient de vennootschap X de aanvraag voor een omgevingsvergunning in voor de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning in Luik. Er werd een aannemer gecontacteerd die zal instaan voor alle werken (eventueel met onderaannemers). De nieuwe woning zal worden verhuurd aan een erkende maatschappij voor sociale huisvesting zodra deze klaar is. Kan het verlaagd btw-tarief van 6 % op grond van de nieuwe permanente regeling voor de werken worden toegepast?
Voor zover alle voorwaarden zijn vervuld, kan de nieuwe permanente maatregel inderdaad worden toegepast.
De vennootschap dient de verklaring nr. 111/2-2024 in principe vóór de start van de werken in te dienen.
C. Overgangsmaatregel indien uw project onder de oude permanente regeling voor de 32 stadsgebieden viel
19. Mijn lopend project viel vóór 01.01.2024 onder de permanente regeling voor 32 stadsgebieden. Welke overgangsmaatregel is van toepassing?
Onder bepaalde voorwaarden, kan u nog tot en met 31.12.2024 toepassing blijven maken van de voorwaarden van de permanente regeling voor de 32 stadsgebieden (rubriek XXXVII, van tabel A, van KB nr. 20 (oud)).
Die voorwaarden zijn:
1. de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van de woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 01.01.2024;
2. de op die handelingen verschuldigde btw moet uiterlijk op 31.12.2024 opeisbaar zijn.
Indien u voldoet aan deze twee voorwaarden, dan kunt u voor de afbraak en heropbouw van de woning, tot en met 31.12.2024, het btw-tarief van 6 % genieten onder de voorwaarden van de oude permanente regeling voor de 32 stadsgebieden (zie vraag nr. 28).
20. Ik voldoe aan de voorwaarden van deze overgangsregeling. Welke formaliteiten moet ik naleven in 2024?
Indien u nog geen eerdere verklaring nr. 111/4 hebt ingediend bij de FOD Financiën, dient u de nieuwe verklaring 111/4-2024 in te dienen.
Indien u reeds een verklaring nr. 111/4 hebt ingediend, hoeft u geen bijkomende verklaring in te dienen.
In beide gevallen moet u evenwel een kopie van de verklaring aan uw aannemer(s) bezorgen.
21. Ik kan gebruik maken van de overgangsregeling, maar wat gebeurt er als mijn project nog niet af is op 31.12.2024?
→ Indien die werken voldoen aan de voorwaarden van de nieuwe permanente regeling , kunt u het project verder voltooien met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 % (voor zover het geen uitgesloten werken betreft). Opgelet, de voorwaarden van de nieuwe permanente regeling verschillen van de voorwaarden van de oude permanente regeling voor de 32 stadsgebieden. Het betreft inzonderheid de zogenaamde 'sociale voorwaarden' (zie vraag nr. 13) indien u de woning zelf zult bewonen. Daarnaast is het ook mogelijk om de woning langdurig (> 15 jaar) te verhuren in het kader van het sociaal beleid (zie titel B.2, hiervóór).
Indien u aan de voorwaarden van de nieuwe permanente regeling voldoet, dan dient u ook bepaalde formaliteiten na te leven om het btw-tarief van 6 % te genieten. Die formaliteiten zijn:
- een verklaring, aan het elektronische adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde versturen. Uit die verklaring moet blijken dat de toepassingsvoorwaarden van de nieuwe permanente regeling vervuld zijn. Het betreft de verklaringen:
* nr. 111/1-2024 indien u de woning bestemt voor eigen bewoning;
* of nr. 111/2-2024 indien u de woning langdurig zal verhuren in het kader van het sociaal beleid.
Bij de verklaring dient in principe te worden bijgevoegd: het afschrift van de omgevingsvergunning en van het (de) aannemingscontract(en). Het volstaat echter enkel het afschrift van de omgevingsvergunning bij te voegen en het (de) aannemingscontract(en) ter beschikking te houden van de administratie.
- aan de dienstverrichter(s) een kopie van die verklaring overhandigen.
Voor lopende projecten - die na afloop van de overgangsmaatregel het btw-tarief van 6 % kunnen genieten op grond van de nieuwe permanente regeling - moet de verklaring uiterlijk op 31.03.2025 worden ingediend.
→ Indien u na 31.12.2024 niet voldoet aan de voorwaarden van de nieuwe permanente regeling, zal de verdere voltooiing van het project onderworpen zijn aan het btw-tarief van 21 %. Er dient geen regularisatie te gebeuren met betrekking tot de btw die opeisbaar is geworden vóór 01.01.2025 indien u uiteraard voldeed aan de voorwaarden van de oude permanente regeling en van de overgangsmaatregel.
22. Ik heb gebruik kunnen maken van de overgangsregeling. Omdat ik op 01.01.2025 ook voldoe aan alle voorwaarden van de nieuwe permanente regeling, kan het btw-tarief van 6 % verder toegepast worden tot de afwerking van de woning in de zomer van 2025. Ik neem de woning voor het eerst in gebruik in september 2025. In 2027 voldoe ik echter niet meer aan alle sociale voorwaarden omdat ik een tweede verblijf aan de kust heb aangekocht. Wat zijn de gevolgen?
U heeft de woning voor het eerst in gebruik genomen in 2025.
Volgens de nieuwe permanente regeling, dienen de sociale voorwaarden voldaan te blijven tot en met 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning door de bouwheer natuurlijk persoon. Wanneer de bouwheer in die periode niet meer voldoet aan de voorwaarden, moet hij een herziening doen van het genoten belastingvoordeel (een regularisatie), in functie van de verlopen tijd.
In uw geval loopt de regularisatieperiode van september 2025 tot en met 31.12.2030. Aangezien u vanaf 2027 niet meer voldoet aan de sociale voorwaarden, dient u 4/5 van het genoten belastingvoordeel terug te storten.
Er wordt evenwel, in dit specifieke geval, enkel rekening gehouden met de btw die opeisbaar is geworden vanaf 01.01.2025, datum vanaf wanneer het verlaagd btw-tarief werd genoten op basis van de nieuwe permanente regeling met sociale voorwaarden. Met betrekking tot de btw die opeisbaar is geworden vóór die datum (in de veronderstelling dat u voldeed aan de voorwaarden van de oude permanente regeling en de overgangsmaatregel ervan), dient er geen regularisatie plaats te vinden.
U dient bovendien aan de administratie te melden dat u niet meer voldoet aan één van de sociale voorwaarden. Dit gebeurt aan de hand van een verklaring via het formulier nr. 111/1B.
23. Mijn aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning werd ingediend na 31.12.2023. Welke regeling is van toepassing op mijn heropbouwproject?
Er geldt geen overgangsregeling voor uw project. De nieuwe permanente regeling is van toepassing.
24. Ik kan gebruik maken van de overgangsmaatregel maar in het hypothetische geval dat mijn heropbouwproject niet af is op 31.12.2024 zou ik graag willen weten wat de nieuwe permanente regeling inhoudt. Waar kan ik die informatie vinden?
Deze nieuwe regeling wordt becommentarieerd in de circulaire 2024/C/30 van 26.04.2024 betreffende het verlaagd btw-tarief dat van toepassing is op de afbraak en heropbouw van woningen op het volledige Belgische grondgebied.
Daarnaast kunt u ook de FAQ 'Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan', versie 02.06.2021 raadplegen, in het bijzonder de volgende vragen: 4.2-4.4, 5.4, 6.1, titels 7 en 8.
25. Mijn project valt onder de toepassing van de oude permanente regeling voor de 32 stadsgebieden. Ik voldoe niet aan de voorwaarden van de overgangsmaatregel. De aannemer heeft voorgesteld meer voorschotten te factureren in 2023 zodat ik op een groter bedrag het btw-tarief van 6 % kan genieten. Mag dit?
De administratie zal erover waken dat er juist vóór het uitdoven van de permanente regeling niet wordt overgegaan tot een overdreven vooruitfacturering of betaling van voorschotten die op een buitensporige wijze de daadwerkelijk verrichte diensten zou overschrijden.
De administratie kan dan rechtsmisbruik (artikel 1, § 10, van het Btw-Wetboek) inroepen, zeker indien dit niet overeenstemt met de normale handelspraktijken van uw aannemer.
26. We hebben in juni 2023 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor een afbraak en heropbouw van een woning in Gent. De afbraak van het bestaand gebouw vond plaats in december 2023. Begin januari 2024 namen we een aannemer onder de arm die de woning zal heropbouwen zodat we deze woning eind 2024 kunnen betrekken. We hebben in 2023 het formulier 111/4 ingediend en voldeden aan de toen gestelde voorwaarden. Als we niet aan de nieuwe sociale voorwaarden voldoen, verliezen we dan vanaf 1 januari 2024 de toepassing van het verlaagd btw-tarief?
Aangezien het een woning betreft in een van de 32 bedoelde stadsgebieden én uw aanvraag voor de omgevingsvergunning vóór 31.12.2023 bij de bevoegde overheid werd ingediend, kunnen jullie in 2024 verder het verlaagd btw-tarief van 6 % blijven genieten op basis van de overgangsmaatregel (voor zover uiteraard alle voorwaarden van de vroegere permanente regeling vervuld blijven). Er dient geen nieuwe verklaring nr. 111/4-2024 te worden ingediend.
Opgelet: de overgangsmaatregel dooft uit op 31.12.2024. Om het btw-tarief van 6 % te kunnen genieten vanaf 2025, dient u te voldoen aan de voorwaarden van de nieuwe permanente regeling. U dient o.a. rekening te houden met de sociale voorwaarden en uiterlijk op 31.03.2025 de verklaring nr. 111/1 - 2024 in te dienen. Indien u niet aan de nieuwe voorwaarden voldoet, zal het btw-tarief van 21 % van toepassing zijn.
27. Een bouwpromotor heeft een lopend afbraak- en heropbouwproject in Brussel-Hoofdstad (één van de 32 stadsgebieden zoals voorzien in rubriek XXXVII (oud)). De heropbouw is gestart in 2023. Het einde van de werken is voorzien voor 2024. De heropgebouwde appartementen zijn voor verhuring bestemd. Wat zijn de gevolgen van de invoering van de nieuwe permanente regeling voor deze bouwpromotor?
In de veronderstelling dat hij voldeed aan alle voorwaarden, trad deze bouwpromotor op als bouwheer in de zin van de opgeheven permanente regeling voor de 32 stadsgebieden. In principe zal deze bouwpromotor zijn aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van de woningen bij de bevoegde overheid hebben ingediend vóór 01.01.2024. Zodoende kan hij de overgangsmaatregel toepassen voor de werken waarvan de btw opeisbaar wordt uiterlijk 31.12.2024.
28. Waar vind ik informatie m.b.t. de opgeheven permanente regeling?
Deze regeling wordt besproken in de circulaire AFZ 3/2007 van 15.02.2007 (randnummers 77 tot en met 80) en de Informatie en Mededelingen van 22.06.07/1 (beslissing nr. E.T.112.400).
D. Overgangsmaatregel indien uw project voor 01.01.2024 onder de oude tijdelijke maatregel viel
29. Een lopend project viel vóór 01.01.2024 onder de tijdelijke regeling (artikel 1quater KB 20). Welke overgangsmaatregel is van toepassing?
Ter herinnering, de tijdelijke regeling bestond uit de volgende drie maatregelen:
a. de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden de sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie)
b. de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijk persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar
c. de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier die rechtspersoon is of natuurlijk persoon die de woning zal verkopen:
- hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dit geval gelden de sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie)
- hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar.
Wat de punten a) en b) betreft, is er geen overgangsmaatregel vereist aangezien deze twee gevallen overgenomen zijn in de nieuwe permanente regeling. U kunt dus, onder dezelfde voorwaarden, het btw-tarief van 6 % blijven genieten.
Onder de permanente regeling, die ingaat op 01.01.2024, zijn de verkopen van een heropgerichte woning (punt c)) evenwel niet meer beoogd. Onder bepaalde voorwaarden, kunt u nog tot en met 31.12.2024 toepassing blijven maken van de tijdelijke regeling. De voorwaarden van de overgangsmaatregel zijn:
1. de aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd bij de bevoegde overheid ingediend vóór 01.07.2023.
2. de op de levering verschuldigde btw wordt ten laatste op 31.12.2024 opeisbaar overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Btw-Wetboek.
30. Is de datum waarop het compromis wordt ondertekend of waarop de akte wordt verleden, van belang?
Voor de toepassing van de overgangsmaatregelen, is de datum van de indiening van aanvraag van de omgevingsvergunning m.b.t. de heropbouw van belang, alsook het tijdstip van opeisbaarheid van btw (facturatie, betaling).
De datum van het compromis of van de akte is niet van belang.
31. Wat indien de verkoop van een woning vertraagd wordt omdat de notariële akte van de verkoop van de grond niet kan verleden worden omwille van het niet tijdig bekomen van een stedenbouwkundig attest van de gemeente?
Om het toepasselijk btw-tarief te bepalen, moet men kijken wat het tijdstip is van opeisbaarheid van de btw. Indien dit tijdstip, in het voorbeeld, in 2025 valt wegens vertraging bij het ondertekenen van de notariële akte, zal het normaal btw-tarief van toepassing zijn.
32. In augustus 2023 kocht ik een appartement op plan van vennootschap X. Aangezien er voldaan was aan de grondvoorwaarden van de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw, diende de vennootschap X op 02.09.2023 de verklaring nr. 111/3 in. Op de in 2023 gefactureerde schijven (Wet Breyne) werd bijgevolg aan het btw-tarief van 6 % gefactureerd. Kunnen de in 2024 gefactureerde schijven toch nog verder het verlaagd btw-tarief genieten?
Voor zover de omgevingsvergunning m.b.t. de heropbouw door de verkoper bij de bevoegde overheid werd ingediend vóór 01.07.2023, kunt u in 2024 verder het verlaagd btw-tarief van 6 % blijven genieten op basis van de overgangsmaatregel. Alle voorwaarden moeten uiteraard vervuld blijven. Samen met de verkoper dient u ook een verklaring nr. 111/3-2024 in te dienen vooraleer de volgende btw opeisbaar wordt.
33. Ik kocht een woning op plan in november 2023. De aanvraag voor de omgevingsvergunning m.b.t. de heropbouw werd ingediend op 15.07.2023. De bouwpromotor heeft de werken nog in 2023 aangevangen. Eind 2023 betaal ik een voorschot. Hoe wordt het btw-tarief bepaald?
De tijdelijke maatregel met betrekking tot de levering van een heropgebouwde woning doofde, zoals voorzien, uit op 31.12.2023.
Voor de btw die opeisbaar werd ten laatste op 31.12.2023, kan het btw-tarief van 6 % worden toegepast indien de levering van de woning voldoet aan alle voorwaarden van de tijdelijke maatregel (zie evenwel vraag nr. 34 inzake de overdreven vooruitfacturering).
Aangezien de omgevingsvergunning na 30.06.2023 is ingediend, kan voor 2024 geen gebruik worden gemaakt van de overgangsmaatregel. Voor de btw die opeisbaar wordt vanaf 01.01.2024, geldt dus het btw-tarief van 21 %.
34. Zie situatie onder punt 33. Mocht de verkoper mij meer voorschotten factureren vóór 01.01.2024 om zodoende een groter aandeel van de prijs aan het btw-tarief van 6 % te onderwerpen?
De administratie zal erover waken dat er vlak vóór het uitdoven van de tijdelijk maatregel niet wordt overgegaan tot een overdreven vooruitfacturering of betaling van voorschotten die op een buitensporige wijze de daadwerkelijk verrichte diensten zou overschrijden. De administratie kan dan rechtsmisbruik (artikel 1, § 10, van het Btw-Wetboek) inroepen, zeker indien dit niet overeenstemt met de normale handelspraktijken van uw aannemer.
Hoe dan ook zullen de dwingende wettelijke bepalingen van de Wet Breyne (wet van 09.07.1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen) er aan in de weg staan dat de toepassing in de tijd van deze overgangsmaatregel wordt omzeild, door een overmatige vooruitfacturering door de verkoper of projectontwikkelaar, dan wel door een (al dan niet vrijwillige) overmatige vooruitbetaling door de koper die niet overeenstemt met de voortgang van de werken van heropbouw vóór de oplevering van de woning.
35. Een bouwpromotor heeft de aanvraag voor de omgevingsvergunning heropbouw ingediend vóór 01.07.2023. In oktober 2023 koopt particulier X een woning op plan. De werken zullen pas in 2024 starten. Kan het btw-tarief van 6 % nog worden toegepast?
Indien voldaan is aan de overgangsmaatregel, kan nog tot en met 31.12.2024 gefactureerd worden met toepassing van het btw-tarief van 6 % (en uiteraard moeten de overige voorwaarden van de opgeheven tijdelijke regeling ook voldaan zijn).
Voor de btw die opeisbaar wordt in 2024, dient u samen met de verkoper de verklaring nr. 111/3-2024 in te dienen.
36. Een bouwpromotor heeft in de periode 2022-2023 een gebouw afgebroken en op hetzelfde perceel een appartementsblok heropgebouwd. De aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend in juni 2022. Het gebouw is volledig afgewerkt in november 2023. Een aantal appartementen zijn nog niet verkocht op 31.12.2023. De bouwpromotor vindt nog kopers in 2024. Kan het btw-tarief van 6 % nog worden toegepast?
Indien voldaan is aan de overgangsmaatregel, kan nog tot en met 31.12.2024 gefactureerd worden met toepassing van het btw-tarief van 6 % (en uiteraard moeten de overige voorwaarden van de opgeheven tijdelijke regeling ook voldaan zijn).
Voor de btw die opeisbaar wordt in 2024, dient de koper samen met de verkoper de verklaring nr. 111/3-2024 in te dienen.
37. In juni 2024 koop ik een heropgebouwde woning van bouwpromotor X. De voorwaarden van de overgangsmaatregel zijn voldaan zodat die levering het btw-tarief van 6 % kan genieten. Ik neem de woning voor het eerst in gebruik in september 2024. Ik wil nog een aantal werken laten uitvoeren die niet in de verkoopovereenkomst voorzien waren (bijv. betegeling keuken, aanleg veranda, aanleg oprit, …). Ik neem eerst contact op met bouwpromotor X die mij een offerte maakt voor die bijkomende werken. Is het verlaagde btw-tarief ook van toepassing op deze bijkomende werken? Wat als ik voor die werken een overeenkomst sluit met aannemer Y?
Neen.
De door u voorziene afwerking van de woning was niet voorzien in de oorspronkelijke verkoopovereenkomst. De bijkomende werken vinden derhalve niet plaats in uitvoering van de verkoopovereenkomst.
U, als koper, kunt voor dergelijke afwerkingswerken het verlaagd btw-tarief niet genieten ongeacht wie die werken uitvoert.
38. Wat gebeurt er na 31.12.2023 met een lopend afbraak- en heropbouwproject dat bestemd was voor langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid?
De tijdelijke maatregel inzake het werk in onroerende staat dat bestaat uit de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijk persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar, wordt een nieuwe permanente regeling. De voorwaarden blijven dezelfde.
De tijdelijke maatregel inzake de levering van een heropgebouwde woning die de verkrijger bestemt om te verhuren in het kader van het sociaal beleid, doofde daarentegen uit op 31.12.2023. Voor de overgangsmaatregel zie vraag nr. 29 hierboven.
39. Een vzw X (geen sociaal verhuurkantoor noch een erkende maatschappij voor sociale huisvesting noch een vzw erkend in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid) koopt in februari 2024 een in 2023 heropgerichte woning aan van vennootschap Y. De vennootschap Y diende in de loop van 2022 een omgevingsvergunning heropbouw in bij de bevoegde overheid en dient in januari 2024 een verklaring nr. 111/3-2024 in bij de FOD Financiën. De vzw zal deze woning verhuren aan de particuliere huurders vanaf 01.04.2024. Kan de verkoop van de heropgerichte woningen onderworpen worden aan 6 % op basis van een overgangsmaatregel?
Hoewel de omgevingsvergunning heropbouw door de verkoper bij de bevoegde overheid werd ingediend vóór 01.07.2023 kan geen toepassing worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief van 6 % op basis van de overgangsmaatregel.
Er is in dit geval immers geen sprake van een 'langdurende verhuur in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid'.
40. Waar vind ik informatie m.b.t. de opgeheven tijdelijke maatregel?
Deze regeling werd besproken in de circulaire 2021/C/18 van 25.02.021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan alsook in een FAQ van 02.06.2021. Deze documenten blijven raadpleegbaar.
E. Uitgesloten handelingen
41. Welke werken zijn uitdrukkelijk uitgesloten van het verlaagd btw-tarief van 6 % in de nieuwe permanente regeling?
De regelgeving sluit volgende werken uitdrukkelijk uit van de toepassing van het verlaagd btw-tarief:
a. Het werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen
b. Het werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties en gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning
c. De gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.
42. In januari 2024 koop ik een in mei 2023 heropgebouwde woning. Alle voorwaarden zijn voldaan om de woning te kopen met toepassing van het btw-tarief van 6 % op grond van de overgangsmaatregel voor de tijdelijke maatregel (zie titel D). Is het verlaagd tarief van toepassing op de volledige prijs?
Het verlaagd btw-tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.
Het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht, alsook de kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) waarvan de kosten zijn begrepen in de maatstaf van heffing van de levering, genieten het verlaagd btw-tarief.
Opmerking: De uitgesloten handelingen wat de leveringen van heropgebouwde woningen betreft (thans enkel nog mogelijk met het btw-tarief van 6 % via de overgangsmaatregel) verschillen van de uitgesloten handelingen wat de werkaannemingen m.b.t. de heroprichting van woningen betreft (zie vraag 41).
F. Formaliteiten
43. Welke verklaring moet ik indienen wanneer ik de nieuwe permanente maatregel wil toepassen?
Dit hangt af van de situatie waarin u zich bevindt:
- nr. 111/1 – 2024: toepassing nieuwe permanente maatregel – de bouwheer natuurlijk persoon zal de woning zelf bewonen
- nr. 111/2 – 2024: toepassing nieuwe permanente maatregel – de bouwheer bestemt de woning voor langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid
Indien er zich wijzigingen hebben voorgedaan (vb. niet meer voldaan aan een sociale voorwaarde of gewijzigde bestemming verhuur in het kader van het sociaal beleid):
- nr. 111/1B: u heeft het verlaagd btw-tarief genoten omdat u woning zelf ging bewonen en u voldeed aan de sociale voorwaarden, maar tijdens de termijn van 5 jaar heeft een wijziging plaatsgevonden.
- nr. 111/2B: u heeft het verlaagd btw-tarief genoten omdat de woning bestemd was voor langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid, maar tijdens de termijn van 15 jaar heeft een wijziging plaatsgevonden.
44. Wanneer moet ik de verklaring nr. 111/1-2024 (of 111/2-2024) indienen?
U moet de verklaring indienen vóóraleer de btw opeisbaar wordt met betrekking tot de handelingen waarvoor u het btw-tarief van 6 wenst te genieten. Normaliter moet dit dus gebeuren vóór het starten van de werken van afbraak en heropbouw.
De administratie aanvaardt dat de verklaring mag ingediend worden na de aanvang van de werken. Maar het verlaagd btw-tarief geldt in dat geval in principe enkel voor de btw die opeisbaar wordt vanaf de datum van het indienen van de verklaring.
Er is geen mogelijkheid tot regularisatie van de btw bij indiening van de verklaring nadat de btw opeisbaar is geworden, behoudens bij overmacht (vb. ernstige ziekte van de bouwheer waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig te doen) of materiële fout (vb. de aangifte is ingediend maar is onvolledig of bevat onjuiste elementen).
Bij de verklaring dient in principe te worden bijgevoegd: het afschrift van de omgevingsvergunning en van het (de) aannemingscontract(en). Het volstaat echter enkel het afschrift van de omgevingsvergunning bij te voegen en het (de) aannemingscontract(en) ter beschikking te houden van de administratie.
45. Voor mijn project kan ik het btw-tarief van 6 % genieten op grond van de nieuwe permanente regeling. Wat moet ik, naast de indiening van de verklaring nr. 111/1 (of 111/2) nog doen?
U overhandigt aan elke dienstverrichter een afschrift van deze verklaring. Elke dienstverrichter vermeldt op elke factuur die hij aan u uitreikt, op basis van het afschrift van de verklaring, het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen.
46. Welke verklaring moet ingediend worden indien ik gebruik wil maken van de overgangsmaatregelen?
- nr. 111/3 – 2024: toepassing overgangsmaatregel tijdelijke maatregel - voor de levering van heropgebouwde woningen 2024 (ook indien de koper de woning bestemt voor langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid).
- nr. 111/4 - 2024: toepassing overgangsmaatregel indien uw project vóór 2024 onder de permanente regeling voor de 32 stadsgebieden viel én u geen eerdere verklaring nr. 111/4 hebt ingediend.
47. Op welk tijdstip dient de verklaring nr. 111/3-2024 aan de administratie te worden bezorgd?
Uit de wettelijke bepaling volgt dat hiertoe in principe vóóraleer de btw opeisbaar wordt in 2024 overeenkomstig artikel 17, § 1 van het Btw-Wetboek of in geval van een verkoop op plan vóór het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid van het Btw-Wetboek, een (nieuwe) verklaring nr. 111.3-2024 te worden ingediend.
De verklaring nr. 111.3-2024 kan voor de lopende projecten bij toegeving ingediend worden via MyMinfin 'Mijn documenten' vóór 01.06.2024 met behoud van de toepassing van het verlaagd btw-tarief voorafgaand aan die indiening, voor zover uiteraard alle andere voorwaarden zijn vervuld.
Tot die datum van indienen volstaat het om op de facturen, de verkoopovereenkomsten of de authentieke akte te verwijzen naar de reeds vóór 01.01.2024 ingediende verklaring nr. 111.3.
Er is, afgezien van bovenstaande tolerantie, geen mogelijkheid tot regularisatie van de btw bij indiening van de verklaring nadat de btw opeisbaar is geworden, behoudens bij overmacht (vb. ernstige ziekte van de verkoper waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig te doen) of materiële fout (vb. de aangifte is ingediend maar is onvolledig of bevat onjuiste elementen).
Indien het een verkoop van een woning in oprichting (verkoop op plan) betreft, wordt de verklaring geacht tijdig ingediend te zijn uiterlijk op het tijdstip van de levering van de woning (in principe de voorlopige oplevering). Opgelet: zolang de verklaring niet is ingediend moet evenwel worden gefactureerd aan 21 %. Indien de verklaring wordt ingediend uiterlijk op het tijdstip van de voorlopige oplevering is er een mogelijkheid tot teruggaaf van de reeds tegen 21 % gefactureerde bedragen. Indien de verkoper het verlaagd btw-tarief van 6 % meteen wil kunnen toepassen, heeft hij er belang bij de verklaring 111/3-2024 vóór de datum van opeisbaarheid van btw in te dienen. Indien de verklaring wordt ingediend na de voorlopige oplevering is er in principe geen toepassing van het verlaagd btw-tarief mogelijk (behalve bij een behoorlijk verantwoord geval van overmacht).
Opgelet: indien u reeds uiterlijk op 31.12.2023 de oude verklaring nr. 111/3 heeft ingediend en u voor 2024 gebruik wil maken van de overgangsmaatregel, dan dient u aanvullend de nieuwe verklaring nr. 111/3-2024 in te dienen.
48. Op welk tijdstip dient de verklaring nr. 111/4-2024 aan de administratie te worden bezorgd?
De verklaring nr. 111/4-2024 moet, in principe, vóór de start van de werken (vóór het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt) aan de administratie worden bezorgd. Indien u reeds de oude verklaring nr. 111/4 hebt ingediend, hoeft u geen nieuwe verklaring nr. 111/4-2024 in te dienen.
49. Hoe moet ik die verklaring indienen?
U bezorgt de verklaring, elektronisch (bij voorkeur) of op papier, aan de FOD Financiën:
- Elektronisch (bij voorkeur): via MyMinfin.
- Op papier: FOD Financiën - Scanningscentrum - AAFISC kmo, Gaston Crommenlaan 6, PB 575, 9050 Gent (Ledeberg).
G. Omgevingsvergunning
50. Wat verstaat men onder de datum waarop de aanvraag van omgevingsvergunning werd ingediend?
Het betreft de omgevingsvergunning die betrekking heeft op de heropbouw van de woning (hierna: omgevingsvergunning 'heropbouw'). Een omgevingsvergunning die enkel betrekking zou hebben op de voorafgaande afbraak van een gebouw is dus niet voldoende.
De datum van indiening van de aanvraag stemt overeen met de datum waarop de vergunning officieel werd ontvangen door de bevoegde overheid, wat blijkt uit een ontvangstbewijs, dan wel uit een administratieve beslissing in die zin of uit de vergunning zelf.
51. Wat als de omgevingsvergunning 'heropbouw' bedoeld in de overgangsregelingen werd ingediend vóór de beoogde datum (al naargelang het geval, vóór 01.07.2023 of 01.01.2024) maar deze werd afgekeurd en er na die datum een nieuwe omgevingsvergunning wordt ingediend?
In het geval de oorspronkelijke aanvraag werd afgekeurd en een nieuwe aanvraag wordt ingediend zal uiteraard enkel rekening gehouden worden met de nieuwe aanvraag.
Hetzelfde geldt indien de bouwheer een nieuwe aanvraag indient met betrekking tot hetzelfde project van afbraak en heropbouw (zelfs indien een omgevingsvergunning ingevolge de eerste aanvraag wordt toegekend).
52. Is er een vroegste datum voor de indiening van de omgevingsvergunning 'heropbouw'?
Neen.
53. Wat indien de aanvraag van omgevingsvergunning 'heropbouw' tijdig is ingediend maar er na 30.06.2023 een wijziging van die omgevingsvergunning wordt ingediend?
Het uitgangspunt is het tijdstip van indienen van de omgevings-vergunning.
Het wijzigen of aanvullen van de aanvraag van omgevingsvergunning kan in bepaalde gevallen evenwel een invloed hebben op de mogelijke toepassing van de overgangsmaatregel. Het betreft een feitenkwestie.
De beschrijving van de herop te bouwen woning(en) in de oorspronkelijke aanvraag van omgevingsvergunning dient te worden vergeleken met de beschrijving ervan in de wijzigende aanvraag.
Opdat rekening kan worden gehouden met de oorspronkelijke datum van aanvraag van de omgevingsvergunning mag de wijziging alvast geen betrekking hebben:
- een samenvoeging of splitsen van percelen;
- een bestemmingswijziging van het herop te richten gebouw (bijv. van kantoor naar woningen, van eengezinswoning naar meergezinswoningen (of omgekeerd), …), dit wordt beoordeeld per gebouw (en niet per wooneenheid)
- het aantal voorziene wooneenheden in het project (bijv. door de toevoeging van een verdieping voor een bijkomend appartement), dit wordt beoordeeld per gebouw (en niet per wooneenheid).
Deze lijst is niet limitatief. De administratie zal de aan haar voorgelegde gevallen onderzoeken.
Indien een nieuwe omgevingsvergunning moet aangevraagd worden met betrekking tot de heropbouw van de woning, dient in principe rekening te worden gehouden met de datum van de tweede aanvraag.
54. Wat indien een bijkomende omgevingsvergunning wordt gevraagd voor de aanleg van een zwembad?
Er wordt uiteraard geen rekening gehouden met een tweede (aanvullende) aanvraag van omgevingsvergunning die geen betrekking heeft op de eigenlijke afbraak en heropbouw van de woning die in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief (indien alle voorwaarden zijn voldaan) bijvoorbeeld om een bijkomende aanvraag voor de aanleg van een zwembad.
H. Diverse
55. Ik start in 2024 een afbraak en heropbouwproject dat voldoet aan de voorwaarden van de nieuwe permanente regeling. De afbraak en heropbouw van de woning vinden plaats in 2024. Ik neem de woning voor het eerst in gebruik in februari 2025. Ik wil nog een aantal werken laten uitvoeren (vb. betegeling vloer keuken). Is het verlaagd btw-tarief ook van toepassing op deze bijkomende werken?
Deze werken met betrekking tot de afwerking door de bouwheer van de afbraak en de heropbouw kunnen in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief voor zover het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt, zich voordoet uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning. In het voorbeeld is dat dus uiterlijk op 31.12.2025.
56. Als particuliere bouwheer heb ik sinds 2021 een afbraak- en heropbouwproject in één van de 32 steden. Ik voldoe aan de overgangsmaatregel, maar niet aan de sociale voorwaarden van de nieuwe permanente regeling. Ik neem de heropgebouwde woning voor het eerst in gebruik in juli 2024. Ik wil nog een aantal werken laten uitvoeren (vb. betegeling vloer keuken). Is het verlaagd btw-tarief ook van toepassing op deze bijkomende werken?
Deze afwerkingswerken (dus nadat de woning in gebruik is genomen) kunnen in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief voor zover het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt, zich voordoet uiterlijk op 31.12.2024.
Zelfs indien u zou voldoen aan de sociale voorwaarden van de nieuwe permanente regeling, blijft het antwoord ongewijzigd aangezien u de woning in gebruik heeft genomen in 2024.
57. Ingevolge het noodweer dat heeft plaatsgevonden in juni en juli 2021 werden een aantal toleranties voorzien in de circulaire 2021/C/104. Wat gebeurt er met die toleranties n.a.v. de vervanging van de bestaande regelingen door de nieuwe permanente regeling?
Naar aanleiding van het noodweer dat verschillende regio's in ons land heeft getroffen in de loop van de maanden juni en juli 2021, werden administratieve toegevingen voorzien die kaderen in de toepassing van het btw-tarief van 6 % zoals voorzien in het toenmalige artikel 1quater en de toenmalige rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20.
Er zijn twee circulaires die de toegevingen becommentariëren:
a. circulaire 2021/C/104 van 07.12.2021 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van privéwoningen naar aanleiding van het noodweer
b. circulaire 2022/C/93 van 21.09.2022 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van privéwoningen naar aanleiding van het noodweer
De toegeving onder punt 3.1 van de circulaire 2021/C/104 wordt definitief (en is bijgevolg niet beperkt tot de gebieden die getroffen zijn door de overstromingen van 2021). M.a.w. in het geval een privéwoning grote schade heeft opgelopen ingevolge uitzonderlijke weersomstandigheden waardoor de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw zijn aangetast, kan de regeling afbraak en heropbouw van toepassing zijn, zelfs als er aan de basis geen sprake is van een afbraak- en heropbouwproject. De bouwheer zal het verband tussen de gelden schade en de uitzonderlijke weersomstandigheden moeten kunnen aantonen (een erkenning als ramp door de bevoegde overheid is evenwel niet nodig).
Daarentegen, doofden de twee toegevingen die besproken worden onder punt 3.2 van voornoemde circulaire uit op 31.12.2023. Onder de voorwaarden van bovengenoemde overgangsmaatregelen voorzien in het kader van de nieuwe permanente regeling (zie vragen 19 en 29), kunnen de betrokken personen/ondernemingen de toegevingen van punt 3.2 blijven genieten tot en met 31.12.2024.
Deze toegevingen gelden enkel voor het noodweer dat verschillende regio's in ons land heeft getroffen in de loop van de maanden juni en juli 2021.
58. Ik start in 2024 een afbraak- en heropbouwproject op m.b.t. een woning die ik met mijn gezin zal bewonen. Ik voldoe aan alle voorwaarden van de nieuwe permanente regeling. Kan het btw-tarief van 6 % worden toegepast als ik de afbraak van de oude woning en het heroprichten van de nieuwe woning laat uitvoeren door verschillende aannemers? Mag ik bepaalde materialen aankopen aan het btw-tarief van 6 % om zelf bepaalde werken uit te voeren?
Voor zover de voorwaarden van de nieuwe permanente regeling vervuld zijn, kunnen de werken die betrekking hebben op de afbraak en heropbouw van uw woning onderworpen zijn aan het btw-tarief van 6 %. U mag de werken laten uitvoeren door meerdere aannemers.
U dient hiertoe de verklaring nr. 111/1-2024 in te dienen, bij voorkeur via MyMinfin, en in de regel vóór de start van de werken. U dient aan iedere aannemer een kopie te bezorgen van die verklaring.
De loutere aankoop van materialen blijft onderworpen aan het normale btw-tarief van 21 %. Zelfs indien uw afbraak-en heropbouwproject aan alle voorwaarden van de nieuwe regeling voldoet, zijn de materialen die u aankoopt om zelf bepaalde werken uit te voeren, net zoals vroeger, onderworpen aan het btw-tarief van 21 %.
59. Is de FAQ 'Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan', versie 02.06.2021, gepubliceerd op de website van de FOD Financiën, nog van toepassing?
Die FAQ handelt over de tijdelijke regeling van het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van woningen. Die regeling is uitgedoofd op 31.12.2023. Aangezien de nieuwe permanente regeling inzake het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van woningen bestaat uit twee nieuwe regelingen en twee overgangsmaatregelen, die hoofdzakelijk gebaseerd zijn op de voorwaarden van de tijdelijke regeling, kan die FAQ inderdaad nog voor de meeste punten toegepast worden. Er dient uiteraard rekening gehouden te worden met de wijziging van de wettelijke bepalingen.
60. Een klant heeft een appartement in een residentie gekocht bij een projectontwikkelaar onder toepassing van de uitgedoofde tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw. Die klant wenst een batterij bij de omvormer van de zonnepanelen te installeren. Die batterij kan pas in 2024 geplaatst worden. Mag de plaatsing van de batterij door de installateur nog gefactureerd worden aan 6 %? In het algemeen, mogen meerwerken goedgekeurd in 2023, nog gefactureerd worden aan 6 % in 2024?
De prijs van dergelijke 'meerwerken' kan slechts het verlaagd btw-tarief genieten wanneer ze voorzien zijn in de oorspronkelijke verkoopovereenkomst en begrepen zijn in de prijs van de levering van de woning.
Daarnaast zal het van belang zijn dat de btw over die 'meerwerken' opeisbaar wordt uiterlijk op 31.12.2024 en slechts indien de overgangsregeling van toepassing is.
Indien de bijkomende 'meerwerken' niet voorzien zijn in die overeenkomst en door de projectontwikkelaar of door de leverancier of installateur rechtstreeks worden gefactureerd aan de klant, dan kunnen deze 'meerwerken' het verlaagd btw-tarief niet genieten.
61. Komen er nog specifieke antimisbruikbepalingen bij het aflopen van de overgangsmaatregelen eind 2024?
Niettegenstaande de nieuwe permanente regeling noch de overgangsmaatregelen voorzien in specifieke antimisbruikbepalingen, is het zo dat de administratie altijd het algemeen principe van misbruik opgenomen onder artikel 1, § 10, van het Btw-Wetboek kan inroepen.
I. Schematisch overzicht
62. Belangrijkste kenmerken nieuwe permanente regeling afbraak en heropbouw vanaf 01.01.2024.
Nieuwe bepaling | Begunstigden | Aard van de handelingen | Waar is de maatregel van toe-passing? | Voorwaarden met betrekking tot afbraak en bestemming | Overige voorwaarden |
XXXVII §1
| Bouwheer - natuurlijk persoon | Onroerende werken inzake afbraak en heropbouw - Bewoning door bouwheer | België | - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel Sociale voorwaarden: gedurende minstens 5 jaar eigen en enige woning van de bouwheer, bewoonbare oppervlakte max 200 m2 en domicilievereiste | - Verklaring nr. 111/1 - 2024 - Vermeldingen facturen |
XXXVII §2 | Bouwheer - natuurlijk persoon en rechtspersoon | Onroerende werken inzake afbraak en heropbouw - Langdurende verhuur sociaal huisvestingsbeleid | België | - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel - Langdurende verhuur in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid | - Verklaring nr. 111/2 - 2024 - Vermeldingen facturen
|
63. Voornaamste punten overgangsmaatregelen – van toepassing t.e.m. 31.12.2024 - voor de oude permanente regeling (rubriek XXXVII, oud) en voor de uitgedoofde tijdelijke maatregelen (artikel 1quater (oud), van 01.01.2021 t.e.m. 31.12.2023).
| Begunstigden | Aard van de handelingen | Waar is de maatregel van toe-passing? | Voorwaarden met betrekking tot afbraak, bestemming en omgevings-vergunning | Overige voorwaarden |
XXXVII §7
| Bouwheer - natuurlijk persoon en rechtspersoon | Onroerende werken inzake afbraak en heropbouw | 32 steden | - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw - Uitsluitend of hoofdzakelijk gebruik als privéwoning - Indiening omgevings-vergunning heropbouw vóór 31.12.2023 - Opeisbaarheid btw uiterlijk 31.12.2024 | - Verklaring nr. 111/4 - 2024 - Vermeldingen facturen - Vanaf 01.01.2025: indien voldaan aan voorwaarden nieuwe regeling: Verklaring nr. 111/1 - 2024 of 111/2 - 2024 uiterlijk in te dienen op 31.03.2025 |
XXXVII §3, tweede lid, 1°, a)
| Koper - natuurlijk persoon | Leveringen - Bewoning door koper | België | - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel - Sociale voorwaarden koper: gedurende minstens 5 jaar eigen en enige woning, bewoonbare oppervlakte max 200 m² en domicilievereiste - Indiening omgevings-vergunning heropbouw vóór 01.07.2023 - Opeisbaarheid btw uiterlijk 31.12.2024 | - Verklaring 111/3 - 2024 - Vermeldingen facturen |
XXXVII §3, tweede lid, 1°, b) | Koper - natuurlijk persoon en rechtspersoon | Leveringen - Langdurende verhuur sociaal huisvestings-beleid | België | - Afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel - Indiening omgevings-vergunning heropbouw vóór 01.07.2023 - Opeisbaarheid btw uiterlijk 31.12.2024 | - Verklaring 111/3 - 2024 - Vermeldingen facturen |
Interne ref.: 137.880/4
[Top]
Mots clés
Abonnez-vous à notre newsletter
Recevez toutes les actualités publiées par notre communauté