Circulaire 2024/C/30 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied

De Algemene Administratie van de Fiscaliteit – Belasting over de toegevoegde waarde publiceerde op 26/04/2024 de Circulaire 2024/C/30 betreffende het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied.

Deze commentaar handelt over een invoering van het btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied. Deze tariefverlaging is ingevoerd bij programmawet van 22.12.2023 tot wijziging van het Koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 (BS van 29.12.2023).

Inhoudstafel

1. Inleiding

2. Wettelijke bepaling

3. Algemeen

3.1. Welke handelingen worden beoogd door de nieuwe regeling?

3.2. Welke algemene voorwaarden gelden zowel voor de nieuwe permanente maatregelen als voor de overgangsmaatregelen?

3.2.1. Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?

3.2.2. Wat indien een nieuw gebouw door samenvoeging van meerdere kadastrale percelen deels staat op een vroeger bebouwd kadastraal perceel en deels op een vroeger niet-bebouwd kadastraal perceel?

3.2.3. Wat indien een gebouw wordt gesloopt op een perceel waarop daarna meerdere woningen worden opgericht (splitsing bebouwd perceel)?

4. Nieuwe permanente maatregel - werk in onroerende staat dat bestaat in de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning

4.1. In welke gevallen kan de nieuwe permanente regeling van toepassing zijn (specifieke sociale voorwaarden)?

4.1.1. De bouwheer bestemt de heropgerichte woning om gedurende minstens 5 jaar te gebruiken als zijn enige en hoofdzakelijke eigen woning waar hij zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2

4.1.2. De bouwheer bestemt de heropgerichte woning om langdurend te verhuren in het kader van het sociaal woonbeleid

4.2. Kan de afwerking van de heropgerichte woning in de nieuwe permanente maatregel ook aan het verlaagd btw-tarief uitgevoerd worden?

4.3. Wat zijn de formaliteiten die moeten vervuld zijn opdat men de maatregel kan genieten?

4.4. Geldt deze nieuwe permanente maatregel voor het ganse grondgebied?

4.5. Vallen bijgebouwen die losstaan van de heropgerichte woning ook onder de maatregelen?

4.6. Zijn er onroerende handelingen die uitdrukkelijk uitgesloten worden van de nieuwe permanente maatregel?

4.7. Zijn de leveringen van heropgerichte woningen vanaf 01.01.2024 dan niet meer mogelijk aan 6 % onder de regeling afbraak en heropbouw?

5. Overgangsmaatregelen

5.1. Lopende projecten onder de afgelopen permanente regeling inzake afbraak en heropbouw voor de 32 stadsgebieden

5.2. Lopende projecten onder de afgelopen tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw

5.3. De in voormelde overgangsmaatregelen bedoelde omgevingsvergunning

6. Gelden de administratieve toegevingen in het kader van het noodweer dat in bepaalde regio's plaatsvond in juni en juli 2021 nog?

1. Inleiding

Tot 31.12.2023 was er in België een coëxistentie van twee afzonderlijke tarifaire regelingen met betrekking tot afbraak en heropbouw van woningen van toepassing op verschillende delen van het grondgebied van België, aan verschillende voorwaarden onderworpen en met een verschillend materieel toepassingsgebied.

Enerzijds was er de oude permanente tarifaire regeling opgenomen in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven (hierna: 'koninklijk besluit nr. 20').

Die tarifaire regeling voorzag sinds 01.01.2007 in een verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak van gebouwen en de heropbouw van privéwoningen in 32 stadsgebieden. De toepassing van het verlaagd btw-tarief was niet gebonden aan enige voorwaarde van sociale aard. De tarifaire gunstregeling was enkel van toepassing op werken van afbraak en heropbouw voor de bouwheer en niet op leveringen van goederen na dergelijke werken.

Anderzijds was er de tijdelijke tarifaire regeling opgenomen in artikel 1quater van het koninklijk besluit nr. 20.

Die tarifaire regeling voorzag, van 01.01.2021 tot en met 31.12.2023, in een verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak van gebouwen en de heropbouw van privéwoningen over het gehele Belgische grondgebied, met uitzondering van de voormelde 32 stadsgebieden. Voor dat territoriale toepassingsgebied was de toepassing van het verlaagd btw-tarief mogelijk voor werken van afbraak en heropbouw voor de bouwheer. Daarnaast was die tijdelijke regeling ook van toepassing op het gehele Belgische grondgebied met betrekking tot leveringen van woningen na afbraak en heropbouw, in het bijzonder door bouwpromotoren. In beide gevallen was de toepassing van het verlaagd btw-tarief gebonden aan specifieke voorwaarden van sociale aard.

De beide tarifaire regelingen waren maatregelen die een positieve ecologische impact tot doel hadden, aangezien ze bijdroegen aan de vernieuwing van het woningbestand, dankzij verbeterde energieprestaties en een lagere afhankelijkheidsgraad van fossiele brandstoffen. Daarnaast vormden ze een economische stimulans voor de bouwsector. Tot slot schreef de tijdelijke tarifaire gunstmaatregel zich tevens in in een sociale politiek inzake het huisvestingsbeleid.

In het licht daarvan was het wenselijk om de bestaande tarifaire gunstmaatregelen wat het werk in onroerende staat betreft over het hele grondgebied onder uniforme toepassingsvoorwaarden te bestendigen.

Aangezien de toepassingsvoorwaarden van de nieuwe permanente regeling zowel verschillen van die van de afgelopen tijdelijke regeling, als van die van de oude permanente regeling, wordt er tegelijk in overgangsmaatregelen voorzien voor die gevallen die vanaf 01.01.2024 onder de nieuwe permanente regeling geen recht meer geven op een verlaagd btw-tarief, terwijl dat onder de vigerende regelingen wel het geval was.

Deze commentaar is een toelichting bij deze nieuwe permanente regeling.

Opmerking:

Een amendement op de wet diverse bepalingen die momenteel in de Kamer wordt behandeld (zie doc 3865/006 van 22.03.2024) heeft tot doel rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, voornoemd, te vervangen. Deze wijziging zal vermoedelijk in werking treden op 01.06.2024.

Dit ontwerp bevat twee belangrijke wijzigingen.

a) In de eerste plaats wordt de werkingssfeer van § 2 van rubriek XXXVII verduidelijkt en verruimd. Het doel van deze wijziging is om in de nieuwe tekst te verduidelijken dat de huidige verwijzing naar de term "in het kader van het sociaal beleid" niet langer moet worden beschouwd als een op zichzelf staande beperkende voorwaarde met betrekking tot verhuur op lange termijn.

Met deze wijziging wordt ook beoogd het toepassingsgebied van § 2 uit te breiden tot publiekrechtelijke of privaatrechtelijke personen met een door de bevoegde overheid voor het beleid inzake sociale huisvesting erkende sociale doeleinden.

Het sociale karakter van de verhuur op lange termijn vloeit aldus voort uit het enkele feit dat de huurovereenkomst is gesloten met een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk of dat het onroerend goed als woning wordt verhuurd in het kader van een beheersopdracht die door de opdrachtgever aan een van deze drie soorten lichamen is verleend.

b) Ten tweede wordt een nieuwe § 4 ingevoegd op grond waarvan het verlaagde tarief van 6% van toepassing op werken in onroerende staat en andere verrichtingen, vermeld in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot doel hebben een gebouw af te breken en een woning die bestemd is voor langdurige verhuur op hetzelfde perceel op te bouwen.

De handelingen moeten betrekking hebben op een gebouw dat na uitvoering van de werkzaamheden door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er onverwijld zijn woonplaats zal hebben. De totale woonoppervlakte van die woning mag niet meer dan 200 m² bedragen.

De bouwheer dient de woning te verhuren voor een periode van minimaal vijftien jaar.

Met uitzondering van deze wijzigingen blijven alle andere situaties onder de huidige rubriek XXXVII (die het voorwerp uitmaakt van deze circulaire) ongewijzigd. Een uitgebreidere commentaar met betrekking tot beide wijzigingen zal later gepubliceerd worden.

2. Wettelijke bepaling

Ingevolge de programmawet van 22.12.2023 (BS van 29.12.2023, zie blz. 123998 ev. en memorie van toelichting, blz. 38 ev.) werd rubriek XXXVII van het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-tarieven ingevoegd bij programmawet van 27.12.2006 en met terugwerkende kracht gewijzigd door programmawet van 27.04.2007 vervangen.

3. Algemeen

3.1. Welke handelingen worden beoogd door de nieuwe regeling?

De nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw opgenomen in de nieuwe rubriek XXXVII van tabel A bij het koninklijk besluit nr. 20 bestaat uit 2 maatregelen:

1. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden gedurende minstens 5 jaar sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie);

2. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar.

In beide gevallen gaat het dus om diensten, met name het werk in onroerende staat dat bestaat in de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning.

De onder de afgelopen tijdelijke regeling van artikel 1quater van het koninklijk besluit nr. 20 gekende 'sociale voorwaarden' (die, naargelang het geval, 5 of 15 jaar moeten gerespecteerd worden) om het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten (eigen en enige woning van de bouwheer, maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2, domicilievereiste of bestemming voor welbepaalde sociale verhuur) blijven dus van toepassing onder de nieuwe permanente regeling.

De levering van een heropgerichte woning wordt echter niet meer beoogd onder de nieuwe permanente regeling.

De nieuwe regeling geldt voor gans België en is van kracht vanaf 01.01.2024. Dit wordt verder toegelicht onder hoofdstuk 4 van deze commentaar.

Voor de nog op 01.01.2024 lopende projecten van afbraak en heropbouw (werk in onroerende staat of levering/aankoop) wordt er voorzien in 2 overgangsmaatregelen, namelijk voor:

- lopende projecten van werk in onroerende staat die niet beantwoorden aan de sociale voorwaarden opgenomen in de nieuwe permanente regeling, maar wel voldoen aan de voorwaarden van de vervangen permanente regeling (oude rubriek XXXVII), zij kunnen tot uiterlijk 31.12.2024 het verlaagd btw-tarief genieten, voor zover de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 01.01.2024 en

- lopende projecten van leveringen die beantwoorden aan de sociale voorwaarden opgenomen in de afgelopen tijdelijke bepalingen van artikel 1quater, § 3, zij kunnen tot uiterlijk 31.12.2024 het verlaagd btw-tarief genieten, voor zover de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 01.07.2023.

Een toelichting hierbij vindt u onder hoofdstuk 5 van deze commentaar.

3.2. Welke algemene voorwaarden gelden zowel voor de nieuwe permanente maatregelen als voor de overgangsmaatregelen?

3.2.1. Wat wordt bedoeld met de afbraak van een gebouw?

Het is belangrijk te weten dat de aanwending van het gebouw vóór de afbraak van geen belang is. Het gesloopte gebouw hoeft dus op zich geen woning te zijn.

Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw-Wetboek).

In de regel worden in het kader van deze regeling aangemerkt als een gebouw: alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

Het moet bovendien gaan om een gebouw met een significante omvang, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

Deze beoordeling gebeurt dan ook geval per geval.

Bijvoorbeeld: een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte zullen normaliter op zich beschouwd aangemerkt worden als significant.

Een constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen daarentegen zal normaal gezien niet beantwoorden aan dit criterium.

Hetzelfde geldt bijvoorbeeld wanneer enkel een fundering, (ondergrondse) buizen of leidingen, verhardingen (zoals parkings, opritten en toegangswegen) of een omheining worden afgebroken.

Worden door de administratie evenmin aangemerkt als een significant gebouw: een duiventil, een tuinhuis, een schuilplaats voor een dier in de wei.

In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist overigens niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn: het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.

Het is daarom evenmin vereist dat de afbraak van het gebouw op een perceel voorafgaat aan de heropbouw van een nieuwe woning op hetzelfde perceel.

Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

Ten eerste moet worden benadrukt dat deze maatregel betrekking heeft op vastgoedprojecten waarbij de heropbouw van een woning nauw verbonden is met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw. Het is in die zin dat de woorden 'de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning' moeten worden begrepen. Worden dus niet bedoeld: de vastgoedprojecten waarbij blijkt dat de twee aspecten (afbraak en heropbouw) volledig onafhankelijk zijn van elkaar. Dat is met name het geval wanneer degene die het oorspronkelijke gebouw heeft afgebroken of laten afbreken, geen enkele band heeft met degene die de woning heeft gebouwd of laten bouwen. Dat is ook het geval wanneer de afbraak van het oorspronkelijke gebouw dermate veel vroeger heeft plaatsgevonden dan de werkzaamheden inzake heropbouw (en dat ongeacht welke personen bij de verschillende fasen van de werkzaamheden betrokken waren) dat niet kan worden gesproken van eenheid van opzet of van een totaalproject.

Een bijzonder lange periode tussen de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning kan evenwel geen voldoende nauwkeurig criterium vormen en kan evenmin voldoende rechtszekerheid waarborgen. In werkelijkheid is er evenwel geen sprake van om de periode tussen deze twee materiële gebeurtenissen tot een absoluut criterium te verheffen.

Bij de toepassing van het wettelijke criterium betreffende het nauwe verband tussen de werkzaamheden van afbraak en de ermee gepaard gaande heropbouw zal de administratie zich baseren op een geheel van objectieve elementen die aantonen dat er op het tijdstip van de afbraak van het oorspronkelijke gebouw geen voornemen bestond om er een woning herop te bouwen die voldeed aan de criteria voor toepassing van het verlaagde btw-tarief.

In die context kan het feit dat er een dermate lange periode is verstreken tussen de afbraak en de heropbouw, een bijkomend element vormen dat het ontbreken van het noodzakelijke nauwe verband tussen de aanvankelijke afbraak van het gebouw, in tempore non suspecto, en de heropbouw, op hetzelfde perceel, van een nieuwe woning bevestigt. In ieder geval zal dat tijdsverloop op zich, los van enige andere omstandigheid, in principe niet volstaan om de toepassing van het verlaagde btw-tarief op deze handelingen uit te sluiten.

Van belang is dat de bouwheer de afbraak van een gebouw heeft verricht met het oog op de wederopbouw van de woning.

Opdat er sprake kan zijn van afbraak in de zin van deze regeling is het nodig dat de bouwheer het gebouw volledig sloopt in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

Bijvoorbeeld

De afbraak van een aantal verdiepingen van een bestaand appartementsgebouw gevolgd door de wederopbouw van deze verdiepingen wordt niet aangemerkt als een werk in onroerende staat beoogd door deze maatregel.

Administratieve toegeving

De administratie voorziet om praktische redenen evenwel in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

Wat deze administratieve toegeving betreft benadrukken we dat deze regeling strikt beperkt wordt tot gevallen waarin het verlaagd btw-tarief bij renovatie niet van toepassing is ingevolge de aard en omvang van de afbraakwerken.

Gelet op een fundamenteel verschil tussen beide regelingen (1) is het bovendien zo dat voor eenzelfde gebouw het niet mogelijk is het verlaagd btw-tarief inzake renovatie te combineren met het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en heropbouw.

De administratieve tolerantie kan in geval van een gebouw dat bestaat uit meerdere woon- en/of commerciële eenheden enkel worden toegepast:

- als alle al dan niet wooneenheden van het gebouw na de uitgevoerde afbraakwerken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand gebouw. De administratieve tolerantie is dus niet van toepassing indien het verlaagd btw-tarief van 6 % voorzien in rubriek XXXI, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, van toepassing is op één of meerdere wooneenheden binnen het gebouw en/of er sprake is van afzonderlijke commerciële ruimten in het gebouw die nog op relevante wijze steunen op oude dragende muren;

- en het merendeel van de oude dragende muren van het gebouw als geheel is gesloopt.

(1) De beoordeling van de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd btw-tarief bij renovatie gebeurt per wooneenheid terwijl de beoordeling van de toepassingsvoorwaarden met betrekking tot het afgebroken gebouw voor de regeling afbraak en heropbouw gebeurt per gebouw.

3.2.2. Wat indien een nieuw gebouw door samenvoeging van meerdere kadastrale percelen deels staat op een vroeger bebouwd kadastraal perceel en deels op een vroeger niet-bebouwd kadastraal perceel?

Uit pragmatische overwegingen neemt de administratie volgend standpunt in.

Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen en na samenvoeging van twee of meerdere kadastrale percelen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.

In het omgekeerde geval zal het normale btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw.

Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw.

Dit specifieke criterium dient dus beoordeeld te worden in functie van het volledige gebouw (en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement).

3.2.3. Wat indien een gebouw wordt gesloopt op een perceel waarop daarna meerdere woningen worden opgericht (splitsing bebouwd perceel)?

In dergelijk geval kan de oprichting van de nieuwe woningen, in principe, gebeuren met toepassing van het tarief van 6 %.

De nieuw opgetrokken woningen zijn gelegen op een nieuw perceel dat deel uitmaakt van een oud bebouwd perceel, waarop het afgebroken bouwwerk stond.

Het afgebroken gebouw dient vanzelfsprekend betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuw opgetrokken woningen. De administratie kan misbruik inroepen wanneer er een wanverhouding zou bestaan tussen het afgebroken gebouw en de nieuw opgetrokken woningen.

De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist overigens niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn (zie 3.2.1.).

4. Nieuwe permanente maatregel - werk in onroerende staat dat bestaat in de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning

Het verlaagd tarief van 6 % is, mits voldaan is aan bepaalde voorwaarden, van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon of bestemd voor langdurige verhuur in het kader van sociaal beleid.

4.1. In welke gevallen kan de nieuwe permanente regeling van toepassing zijn (specifieke sociale voorwaarden)?

4.1.1. De bouwheer bestemt de heropgerichte woning om gedurende minstens 5 jaar te gebruiken als zijn enige en hoofdzakelijke eigen woning waar hij zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m2

De paragrafen 1, 4 en 6 van de nieuwe permanente rubriek XXXVII van tabel A van het koninklijk besluit nr. 20 nemen, zonder de voorwaarden ervan te wijzigen, de tarifaire regeling over van de afgelopen tijdelijke regeling opgenomen in artikel 1quater, respectievelijk in § 1, § 4 en § 8, van het koninklijk besluit nr. 20 met betrekking tot werk in onroerende staat en andere verrichtingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van één of meer op hetzelfde kadastraal perceel gelegen woningen tot voorwerp hebben.

De voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde tarief van 6 % op die handelingen worden daarom ongewijzigd hernomen. Bijgevolg wordt voor meer informatie hieromtrent verwezen naar de randnummers 4.1.1.1.- 4.1.1.8. van de Circulaire 2021/C/18 van 25.02.2021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan (Bijgewerkt).

Opmerking

De (her)oprichting van een assistentiewoning wordt aanvaard voor zover uiteraard alle voorwaarden zijn vervuld.

In verband met de bestemming van de assistentiewoning voor eigen bewoning betekent dit dat de bouwheer de assistentiewoning bij de oprichting ervan ter beschikking stelt van een beheersinstantie (exploitant van de groep van assistentiewoningen waarvan de bejaardenflat deel uitmaakt) en die woning zelf (in de hoedanigheid van bejaarde dus) voor het eerst in gebruik moet nemen in uitvoering van de overeenkomst die hij sluit met de beheersinstantie aangaande het genotsrecht van de assistentiewoning en de hieraan gekoppelde zorg- en dienstverlening (cirkelverhuur van de assistentiewoning).

4.1.2. De bouwheer bestemt de heropgerichte woning om langdurend te verhuren in het kader van het sociaal woonbeleid

De bouwheer, natuurlijk of rechtspersoon, verhuurt de heropgerichte woning aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting (met ingang van 01.04.2022) of laat het door een van voornoemden verhuren in het kader van een aan hen toegekend beheersmandaat.

De minimumverhuurtermijn van minstens 15 jaar wordt, al naar gelang het geval, vastgelegd in het met een van voornoemden afgesloten contract van hoofdhuur of van beheersmandaat.

Er gelden in dit geval geen andere sociale grondvoorwaarden (zoals bijvoorbeeld een maximale bewoonbare oppervlakte).

De paragrafen 2 en 5 van de nieuwe permanente rubriek XXXVII van tabel A van het koninklijk besluit nr. 20 nemen, zonder de voorwaarden ervan te wijzigen, de tarifaire regeling over van de afgelopen tijdelijke regeling opgenomen in artikel 1quater, respectievelijk in § 2 en § 5 van het koninklijk besluit nr. 20 met betrekking tot werk in onroerende staat en andere verrichtingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20, die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van één of meer op hetzelfde kadastraal perceel gelegen woningen tot voorwerp hebben.

De voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde tarief van 6 % op die handelingen worden daarom ongewijzigd hernomen. Bijgevolg wordt voor meer informatie hieromtrent verwezen naar de randnummers 4.1.2.2.- 4.1.2.4. van de Circulaire 2021/C/18 van 25.02.2021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan (Bijgewerkt).

Opmerking

De (her)oprichting in Vlaanderen van een geconventioneerde huurwoning is hier niet bedoeld gezien het stelsel van geconventioneerde verhuur geen vorm van huisvesting is in het kader van het sociaal beleid in de zin van het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-tarieven.

4.2. Kan de afwerking van de heropgerichte woning in de nieuwe permanente maatregel ook aan het verlaagd btw-tarief uitgevoerd worden?

Bovenop de eigenlijke afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, kunnen de onroerende handelingen die de afwerking van het heropgericht gebouw in opdracht van de bouwheer tot voorwerp hebben, tenzij het gaat om uitgesloten onroerende handelingen, eveneens het verlaagd tarief van 6 % genieten (zie randnummer 4.6 hierna). Met 'afwerking' worden bedoeld de werken in onroerende staat die men doet nadat men de woning in gebruik heeft genomen.

Deze werken met betrekking tot de afwerking die in opdracht gebeuren van de bouwheer kunnen in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief tot uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning. Hier geldt bijgevolg een beperking in de tijd.

4.3. Wat zijn de formaliteiten die moeten vervuld zijn opdat men de maatregel kan genieten?

De formele toepassingsvoorwaarden in paragrafen 1 en 2 van de nieuwe permanente rubriek XXXVII van tabel A van het koninklijk besluit nr. 20 komen overeen met deze opgenomen in de afgelopen tijdelijke regeling van artikel 1quater van het koninklijk besluit nr. 20, respectievelijk in § 1 en § 2.

De formaliteiten voor de toepassing van het verlaagde tarief van 6 % op die handelingen worden daarom ongewijzigd hernomen. Bijgevolg wordt voor meer informatie hieromtrent verwezen naar de randnummers 4.3. van de Circulaire 2021/C/18 van 25.02.2021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan (Bijgewerkt).

Het laatste lid van randnummer 4.3.3. in voormelde circulaire is uiteraard niet meer van toepassing.

De desbetreffende verklaringen werden geüpdatet, afhankelijk van de situatie betreft de verklaring:

- nr. 111.1-2024 voor woningen bestemd voor eigen bewoning;

- nr. 111.2-2024 voor woningen bestemd voor langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid.

4.4. Geldt deze nieuwe permanente maatregel voor het ganse grondgebied?

Deze maatregel geldt vanaf 01.01.2024 voor het volledige Belgische grondgebied.

Voor 2024 zijn er evenwel overgangsmaatregelen voorzien voor bepaalde lopende projecten, zie hoofdstuk 5 hierna.

4.5. Vallen bijgebouwen die losstaan van de heropgerichte woning ook onder de maatregelen?

In verband met de oprichting van de bijgebouwen zijn de normale regels zoals die ook gelden voor de andere verlaagde btw-tarieven in de onroerende sector van toepassing.

Het verlaagd btw-tarief is bijgevolg niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die losstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin. Het verlaagd tarief geldt evenmin voor zwembaden, sauna's en dergelijke installaties.

Een afzonderlijke garage is op zich geen woning bestemd voor huisvesting, maar wanneer deze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt is het verlaagd tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.

Er wordt gewezen op het onderscheid tussen het toepasselijk zijn van het verlaagd btw-tarief voor de oprichting van de heropgerichte woning met bijgebouw(en) en het al dan niet in rekening brengen van de oppervlakte van deze bijgebouwen voor het bepalen van de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m2.

Zo kan bijvoorbeeld de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning gebeuren aan 6 %, voor zover uiteraard de overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl de oppervlakte van een garage niet wordt opgenomen in de berekening van het criterium van de maximaal bewoonbare oppervlakte.

4.6. Zijn er onroerende handelingen die uitdrukkelijk uitgesloten worden van de nieuwe permanente maatregel?

Dezelfde uitzonderingen als die met betrekking tot de overige onroerende handelingen voorzien in de diverse rubrieken van het koninklijk besluit nr. 20 zijn ingevolge de bewoordingen van deze maatregel eveneens uitgesloten nl.:

- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties en gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

4.7. Zijn de leveringen van heropgerichte woningen vanaf 01.01.2024 dan niet meer mogelijk aan 6 % onder de regeling afbraak en heropbouw?

Vanaf 01.01.2024 wordt de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % inderdaad beperkt tot het werk in onroerende staat dat betrekking heeft op de afbraak van een gebouw en de wederopbouw (oprichting) van een woning op hetzelfde perceel, bestemd voor de eigen bewoning door de bouwheer of voor sociale verhuur. De verkopen van heropgerichte woningen worden aldus niet meer beoogd.

De kwalificatie van de handeling (dienst of levering) hangt af van de aard van de overeenkomst. Enkel indien het aannemingswerken betreffen is de toepassing van het verlaagd btw-tarief mogelijk onder de nieuwe permanente regeling inzake afbraak en heropbouw. Indien het echter een levering betreft, is de handeling uitgesloten van het verlaagd tarief inzake afbraak en heropbouw, tenzij de overgangsregeling van toepassing kan zijn.

Er wordt op gewezen dat de administratie na onderzoek de herkwalificatie van de handeling en/of misbruik in de zin van artikel 1, § 10, van het Btw-Wetboek kan inroepen, zie gepubliceerde beslissing nr. E.T.120.125 d.d. 13.05.2014.

Voor de leveringen van heropgerichte woningen die onder de oude tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw vielen en waarvoor nog btw opeisbaar wordt na 31.12.2023 (zijnde lopende projecten) geldt onder bepaalde voorwaarden echter een overgangsmaatregel (zie randnummer 5.2. hierna).

5. Overgangsmaatregelen

5.1. Lopende projecten onder de afgelopen permanente regeling inzake afbraak en heropbouw voor de 32 stadsgebieden

In de oude permanente regeling van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 met betrekking tot de 32 stadsgebieden (zijnde de versie die van toepassing is tot uiterlijk 31.12.2023) was geen enkele voorwaarde van sociale aard voorzien, zodat de toepassingsvoorwaarden van die regeling in die stadsgebieden soepeler waren. De heropgerichte woning diende zich te bevinden in 1 van de 32 stadsgebieden en uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt te zijn als privéwoning (zie Informatie en Mededelingen van 22.06.07/1 (beslissing nr. E.T.112.400)).

2024

Om een overgang in te bouwen naar de nieuwe permanente regeling van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 (zijnde de versie die van toepassing is vanaf 01.01.2024) die enigszins strikter is, voorziet paragraaf 7 van de nieuwe rubriek XXXVII dat de lopende projecten die zich inschrijven in het kader van de huidige rubriek XXXVII, maar die niet beantwoorden aan de sociale voorwaarden opgenomen in de nieuwe rubriek XXXVII, toch tijdelijk het verlaagd btw-tarief van 6 % kunnen blijven genieten, mits:

- de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 01.01.2024;

- de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31.12.2024 opeisbaar is geworden overeenkomstig artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek.

De regelgeving voorziet niet dat een nieuwe verklaring nr. 1114-2024 moet worden ingediend indien deze verklaring reeds vóór 01.01.2024 werd ingediend.

Vanaf 2025

Na 31.12.2024 zal het standaardtarief van 21 % opnieuw van toepassing zijn, indien de toepassingsvoorwaarden van de nieuwe rubriek XXXVII, § 1 of § 2 niet vervuld zijn.

Paragraaf 8 van de nieuwe rubriek XXXVII voegt een bijzondere bepaling in voor projecten inzake afbraak en heropbouw die deze overgangsmaatregel genoten (en dus plaatvinden in één van de 32 bedoelde stadsgebieden) en die op 01.01.2025 nog niet werden gefinaliseerd, maar die gezien hun intrinsieke kenmerken vanaf 2025 ook voldoen aan de in de nieuwe rubriek XXXVII opgenomen sociale voorwaarden.

Ten aanzien van die projecten zal een onderscheid moeten worden gemaakt al naargelang het tijdstip waarop de belasting op die handelingen opeisbaar is.

Wat de belasting betreft die opeisbaar is tot 31.12.2024, zijn de regels van toepassing die golden onder de oude rubriek XXXVII, op grond van de overgangsmaatregel die is opgenomen in paragraaf 7 van de nieuwe rubriek XXXVII.

Eén van de belangrijkste gevolgen daarvan is dat er voor die belasting geen regularisatie moet gebeuren wanneer binnen de periode van vijf of vijftien jaar, al naargelang het geval, niet meer voldaan is aan de voorwaarden met betrekking tot het gebruik van de woning als enige en hoofdzakelijke eigen woning, de oppervlakte of de verhuur van de woning in het kader van sociaal beleid. Rechtzettingen ingevolge het niet voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing van de oude rubriek XXXVII zijn uiteraard wel mogelijk met betrekking tot die btw.

Anderzijds zal de bouwheer voor diezelfde projecten waarbij de belasting na 31.12.2024 opeisbaar wordt, dus na afloop van de overgangsmaatregel van paragraaf 7 van de nieuwe rubriek XXXVII, moeten voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing van de nieuwe rubriek XXXVII, § 1 of § 2 als hij het verlaagd btw-tarief van 6 % voor het afwerken van zijn project (tenzij het uiteraard gaat om uitgesloten onroerende handelingen) tot uiterlijk 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning verder wil blijven genieten.

Dat heeft tot gevolg dat de in de paragrafen 4 en 5 van de nieuwe rubriek XXXVII bedoelde regels inzake terugstorting van het genoten belastingvoordeel alleen van toepassing zijn voor de belasting die inzake die projecten vanaf 01.01.2025 opeisbaar wordt.

Wanneer in het kader van dergelijke projecten belasting opeisbaar wordt na 01.01.2025, zal de bouwheer derhalve moeten voldoen aan de rapporterings- en informatieverplichtingen die van toepassing zijn op die handelingen overeenkomstig paragraaf 1, tweede lid, 2° of paragraaf 2, tweede lid, 2°, van de nieuwe rubriek XXXVII. Dit betekent dat zodra het verlaagde btw-tarief van 6 % van toepassing is op die projecten op basis van de nieuwe rubriek XXXVII, de bouwheer:

- een verklaring nr. 111.1-2024 of 111.2-2024, al naargelang het geval, vergezeld van een afschrift van de omgevingsvergunning en van het (de) aannemingscontract(en) aan het elektronische adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde moet versturen. Uit die verklaring moet blijken dat de toepassingsvoorwaarden van de nieuwe rubriek XXXVII vervuld zijn, het volstaat echter enkel het afschrift van de omgevingsvergunning bij te voegen en het (de) aannemingscontract(en) ter beschikking te houden van de administratie,

- aan de dienstverrichter(s) een afschrift van die verklaring moet overhandigen.

Met betrekking tot die verklaring wordt aan de bouwheer een bijkomende termijn toegestaan om die verplichting te vervullen. In concreto zal die verklaring aldus uiterlijk op 31.03.2025 moeten worden ingediend.

Wanneer deze verklaring niet of na deze datum wordt ingediend, is vanaf 01.01.2025 het normaal btw-tarief van toepassing op de werken en is er geen mogelijkheid tot regularisatie van deze btw behoudens bij overmacht of materiële fout. Indien het project voldoet aan de strengere voorwaarden vanaf 2025 en de bouwheer dient de verklaring na 31.03.2025, dan geldt het verlaagd btw-tarief enkel voor de belasting die na 31.12.2024 opeisbaar wordt vanaf het indienen van de verklaring.

Voorbeeld

Een gehuwd koppel heeft een omgevingsvergunning voor afbraak en heropbouw van een woning in Gent bekomen in juni 2022. Ze dienen via MyMinfin de verklaring nr. 111.4 in op 13.10.2022 en in december 2022 laten ze de bestaande oude woning afbreken. Zodra ze de nieuwe woning kunnen bewonen, gaan ze hun huidige huurwoning verlaten.

Door omstandigheden kan echter de heropbouw pas in de tweede helft van 2024 aanvangen en zal de heropgerichte woning pas klaar zijn voor ingebruikneming in maart/april 2025. Aangezien ze reeds de verklaring nr. 111/4 indienden, hoeft er geen nieuwe verklaring nr. 111.1-2024 te worden ingediend en kunnen de bedoelde onroerende werken op basis van de overgangsmaatregel in 2024 verder het verlaagd btw-tarief van 6 % genieten.

- Indien hun afbraak – en heropbouwproject in 2025 voldoet aan de strengere voorwaarden van de nieuwe permanente maatregel dienen ze, voor de verdere toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % in 2025 op basis van de nieuwe permanente maatregel (zie 4.1.1. hiervoor), vóór 31.03.2025 een verklaring nr. 111.1-2024 in te dienen. Ze nemen de nieuwe woning in gebruik op 15.04.2025.

Op 15.05.2028 kopen ze een tweede woning aan die ze wensen te verhuren.

De voorwaarden moeten minstens vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning. Gezien de voorwaarde 'enige woning' niet langer vervuld is ingevolge de aankoop van een tweede woning, moeten ze een verklaring nr. 111.1B-2024 indienen vóór 15.08.2028. Binnen dezelfde termijn moet het koppel het belastingvoordeel (het verschil tussen het verlaagd btw-tarief en het normaal btw-tarief) dat ze hebben genoten, terugstorten aan de staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar. De woning werd in gebruik genomen in 2025, de regularisatieperiode loopt dus tot 31/12/2030.

In casu dient het koppel 3/5 van de btw die opeisbaar werd vanaf 2025 terug te storten. De btw opeisbaar vóór 2025 dient uiteraard niet te worden geregulariseerd aangezien de criteria van de oude regeling niet werden geschonden.

- Indien hun afbraak – en heropbouwproject in 2025 niet voldoet aan de strengere voorwaarden van de nieuwe permanente maatregel (bv. de totale bewoonbare oppervlakte van de woning is groter dan 200m²) is het btw-tarief van 21% van toepassing op de btw geheven van het werk in onroerende staat die opeisbaar wordt vanaf 1 januari 2025.

De aankoop van een tweede woning op 15.05.2028 die ze wensen te verhuren, heeft in dit geval geen consequenties inzake btw. Ze dienen ingevolge deze aankoop geen wijzigingsverklaring in te dienen, noch enige btw te regulariseren.

5.2. Lopende projecten onder de afgelopen tijdelijke maatregel inzake afbraak en heropbouw

Op grond van de tijdelijke regeling voorzien in artikel 1quater van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 was van 01.01.2021 tot en met 31.12.2023 een verlaagd btw-tarief van 6 % mogelijk in de volgende drie gevallen:

1. de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer natuurlijk persoon die gedurende minstens 5 jaar zelf de nieuwe woning zal bewonen (in dit geval gelden de sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie);

2. de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar;

3. de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen:

- hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dit geval gelden gedurende minstens 5 jaar de sociale criteria inzake oppervlakte, eigen woning, enige woning en domicilie);

- hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar.

2024

Wat de punten 1) en 2) betreft, is er geen overgangsmaatregel vereist aangezien deze twee gevallen overgenomen zijn in de definitieve regeling (zie hoofdstuk 4 hiervoor).

Zoals eerder gesteld zijn onder de nieuwe permanente regeling, die inging op 01.01.2024, de verkopen van een heropgerichte woning (punt 3) evenwel niet meer beoogd.

Om evenwel een overgang mogelijk te maken en vertragingen op te vangen voor de levering van nieuwe woningen na de afbraak van een gebouw, voorziet rubriek XXXVII, § 3, nieuw, in een overgangsmaatregel, waardoor bepaalde lopende projecten tot 31.12.2024 in aanmerking kunnen blijven komen voor het verlaagde btw-tarief van 6 %.

Om invulling te geven aan die overgangsmaatregel, herneemt rubriek XXXVII, § 3, nieuw, de toepassingsvoorwaarden van artikel 1quater, § 3, van het koninklijk besluit nr. 20, waaraan twee temporale voorwaarden worden toegevoegd ter beperking van het toepassingsgebied in de tijd:

- de aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd bij de bevoegde overheid ingediend vóór 01.07.2023;

- de op die handelingen verschuldigde belasting is uiterlijk op 31.12.2024 opeisbaar overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek.

Voor het overige worden de toepassingsvoorwaarden van deze tarifaire gunstregeling mutatis mutandis gehandhaafd. De maatregel heeft enkel betrekking op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige (bouwheer/verkoper).

Zoals tijdens de overgangsmaatregel (en oorspronkelijk tot 31.12.2023) het geval is, heeft deze maatregel dus geen betrekking op de werken in onroerende staat die worden uitgevoerd voor die promotoren, maar enkel op de daaropvolgende levering van de woning in België aan een koper met de bedoeling dat hij die:

- ofwel zelf zal gebruiken gedurende minstens 5 jaar als enige en hoofdzakelijk als eigen woning (rekening houdend met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m²);

- ofwel voor een lange termijn zal verhuren aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting (met ingang van 01.04.2022) (2).

(2) De (her)oprichting in Vlaanderen van een geconventioneerde huurwoning is hier niet bedoeld gezien het stelsel van geconventioneerde verhuur geen vorm van huisvesting is in het kader van het sociaal beleid in de zin van het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 inzake btw-tarieven.

Bijgevolg wordt voor meer informatie hieromtrent verwezen naar randnummer 5. van de Circulaire 2021/C/18 van 25.02.2021 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan (Bijgewerkt) en faq 9.3 en 9.4 van Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan, versie 02.06.2021.

Uit de bewoordingen van voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, volgt dat hiertoe in principe vóóraleer de btw opeisbaar wordt in 2024 overeenkomstig artikel 17, § 1 van het Btw-Wetboek of in geval van een verkoop op plan vóór het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid van het Btw-Wetboek, een (nieuwe) verklaring nr. 111.3-2024 te worden ingediend.

De verklaring nr. 111.3-2024 kan voor de lopende projecten bij toegeving ingediend worden via MyMinfin 'Mijn documenten' vóór 01.06.2024 met behoud van de toepassing van het verlaagd btw-tarief voorafgaand aan die indiening, voor zover uiteraard alle andere voorwaarden zijn vervuld. Tot die datum van indienen volstaat het om op de facturen, de verkoopovereenkomsten of de authentieke akte te verwijzen naar de reeds vóór 01.01.2024 ingediende verklaring nr. 111.3.

Opmerking

In verband met afwerkingskosten van de heropgerichte woning (dus nadat de woning in gebruik werd genomen) wordt er aan herinnerd dat enkel de door de verkoper (zijnde de bouwheer die de afbraak en heropbouw heeft uitgevoerd) verricht of laten verrichten afwerkingskosten die opgenomen werden in de verkoopovereenkomst van de woning in haar toekomstige staat van afwerking en die door die verkoper in rekening werd gebracht aan de koper, deel uitmaken van de verkoopprijs van de woning en om die reden mogelijks het verlaagde btw-tarief van 6 % genieten en dit overeenkomstig deze overgangsmaatregel.

Vanaf 2025

Na 31.12.2024 zal op dergelijke leveringen opnieuw het normaal btw-tarief van 21 % van toepassing zijn.

Hoe dan ook zullen de dwingende wettelijke bepalingen van de Wet Breyne eraan in de weg staan dat de toepassing in de tijd van deze overgangsmaatregel wordt omzeild, door een overmatige vooruitfacturering door de verkoper of projectontwikkelaar, dan wel door een (al dan niet vrijwillige) overmatige vooruitbetaling door de koper die niet overeenstemt met de voortgang van de werken van heropbouw vóór de oplevering van de woning.

5.3. De in voormelde overgangsmaatregelen bedoelde omgevingsvergunning

De aanvraag van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning dient bij de bevoegde overheid te zijn ingediend afhankelijk van de bedoelde overgangsmaatregel vóór 01.07.2023 (zie randnummer 5.2. hiervoor), hetzij vóór 01.01.2024 (zie randnummer 5.1. hiervoor).

Het betreft aldus de omgevingsvergunning die betrekking heeft op de heropbouw van de woning. Een omgevingsvergunning die enkel betrekking zou hebben op de voorafgaande afbraak van een gebouw is dus niet voldoende.

Ter zake moet ook worden gepreciseerd dat de datum van indiening van de aanvraag overeenstemt met de datum waarop de vergunning officieel werd ontvangen door de bevoegde overheid, wat blijkt uit een ontvangstbewijs, dan wel uit een administratieve beslissing in die zin of uit de vergunning zelf.

Het uitgangspunt is dus het tijdstip van indienen van de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning.

Het wijzigen of aanvullen van de aanvraag van omgevingsvergunning kan in bepaalde gevallen evenwel een invloed hebben op de mogelijke toepassing van de overgangsmaatregel. Het betreft een feitenkwestie.

In het geval de oorspronkelijke aanvraag werd afgekeurd en een nieuwe aanvraag wordt ingediend zal uiteraard enkel rekening gehouden worden met de nieuwe aanvraag. Hetzelfde geldt indien de bouwheer een nieuwe aanvraag indient met betrekking tot hetzelfde project van afbraak en heropbouw (zelfs indien een omgevingsvergunning ingevolge de eerste aanvraag wordt toegekend).

Het komt eveneens voor dat de oorspronkelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning tijdens de procedure wordt aangepast. De beschrijving van de herop te bouwen woning(en) in de oorspronkelijke aanvraag van omgevingsvergunning dient desgevallend te worden vergeleken met de beschrijving ervan in de wijzigende aanvraag.

Opdat rekening kan worden gehouden met de oorspronkelijke datum van aanvraag van de omgevingsvergunning mag de wijziging alvast geen betrekking hebben:

- een samenvoeging of splitsen van percelen;

- een bestemmingswijziging van het herop te richten gebouw (bijv. van kantoor naar woningen, van eengezinswoning naar meergezinswoningen (of omgekeerd), …), dit wordt beoordeeld per gebouw (en niet per wooneenheid)

- het aantal voorziene wooneenheden in het project (bijv. door de toevoeging van een verdieping voor een bijkomend appartement), dit wordt beoordeeld per gebouw (en niet per wooneenheid).

Deze lijst is niet limitatief. De administratie zal de aan haar voorgelegde gevallen onderzoeken.

Er wordt uiteraard geen rekening gehouden met een tweede (aanvullende) aanvraag van omgevingsvergunning die geen betrekking heeft op de eigenlijke afbraak en heropbouw van de woning die in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief (indien alle voorwaarden zijn voldaan). Het gaat bijvoorbeeld om een bijkomende aanvraag voor de aanleg van een zwembad.

6. Gelden de administratieve toegevingen in het kader van het noodweer dat in bepaalde regio's plaatsvond in juni en juli 2021 nog?

Naar aanleiding van het noodweer dat verschillende regio's in ons land heeft getroffen in de loop van de maanden juni en juli 2021, werden administratieve toegevingen voorzien die kaderen in de toepassing van het btw-tarief van 6 % zoals voorzien in het toenmalige artikel 1quater en de toenmalige rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20.

Er zijn twee circulaires die de toegevingen becommentariëren:

a) circulaire 2021/C/104 van 07.12.2021 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van privéwoningen naar aanleiding van het noodweer

b) circulaire 2022/C/93 van 21.09.2022 betreffende een administratieve toegeving in het kader van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van privéwoningen naar aanleiding van het noodweer.

De toegeving onder punt 3.1 van de circulaire 2021/C/104 wordt definitief. M.a.w. in het geval een privéwoning grote schade heeft opgelopen ingevolge uitzonderlijke weersomstandigheden waardoor de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw zijn aangetast, kan de regeling afbraak en heropbouw van toepassing zijn, zelfs als er aan de basis geen sprake is van een afbraak- en heropbouwproject.

Daarentegen, doven de twee toegevingen die besproken worden onder punt 3.2 van voornoemde circulaire uit op 31.12.2023. Onder de voorwaarden van bovengenoemde overgangsmaatregelen (zie randnummers 5.1 en 5.2 hiervoor), kunnen de betrokken personen/ondernemingen de toegevingen van punt 3.2 evenwel blijven genieten tot en met 31.12.2024.

Deze toegevingen gelden enkel voor het noodweer dat verschillende regio's in ons land heeft getroffen in de loop van de maanden juni en juli 2021.

Interne ref.: 140.932