Résidence secondaire, un rêve patrimonial confronté à la réalité fiscale

​Entre les droits d’enregistrement, le précompte immobilier, les taxes locales, l’imposition à l’IPP et la taxation (éventuelle) des plus-values, la fiscalité belge des résidences secondaires est loin d’être anodine.

Petit tour d’horizon des principales taxes qui frappent une résidence secondaire en Belgique.

1. Les droits d'enrégistrement lors de l'acquisition

Contrairement à l’acquisition d’une habitation propre et unique, l’achat d’une résidence secondaire ne bénéficie généralement pas des régimes fiscaux préférentiels régionaux.

L’acquéreur supportera donc en principe les droits d’enregistrement sur le prix d'achat :12,5 % en Wallonie et à Bruxelles 12 % en Flandre

Point d’attention récent : la déductibilité fiscale ordinaire des intérêts d’emprunt hypothécaire relatifs aux résidences secondaires a été supprimée pour l’impôt des personnes physiques. Autrement dit, les intérêts du crédit ne permettent plus de neutraliser les revenus immobiliers imposables comme cela pouvait encore être le cas auparavant.​

2. La taxation, une fois devenu propriétaire

La détention d’une résidence secondaire génère plusieurs formes de taxation récurrentes (perçues annuellement).

> Le précompte immobilier

Il s’agit d’un impôt régional calculé sur le revenu cadastral du bien, auquel s’ajoutent des centimes additionnels provinciaux et communaux.?

> Les taxes communales de seconde résidence

De nombreuses communes prélèvent une taxe spécifique sur les résidences secondaires. Le montant varie fortement selon les communes et peut parfois atteindre plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’euros par an dans certaines zones touristiques.

> L'impôt des personnes physiques

Même lorsqu’elle n’est pas louée, une résidence secondaire génère une base imposable à l’IPP.? Si le bien n’est pas loué ou s’il est loué exclusivement à des fins résidentielles à une personne physique, l’imposition repose sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40 %.

Point d’attention complémentaire : cette logique s’applique également aux biens immobiliers situés à l’étranger. Les résidents belges ont l’obligation de déclarer au SPF Finances l’acquisition d’un immeuble situé à l’étranger afin qu’un revenu cadastral belge puisse lui être attribué.

3. La taxation des plus-values en cas de revente

​La revente rapide d’une résidence secondaire peut également entraîner une taxation de la plus-value.

En cas de revente dans les 5 ans de l’acquisition, la plus-value immobilière peut être taxée au taux distinct de 16,5 % (hors centimes additionnels communaux). ​