Quand faut-il soumettre une facture de location immobilière en Belgique à la TVA?

La soumission d’une facture de location immobilière à la TVA en Belgique dépend de plusieurs critères. Il est crucial de comprendre les circonstances et les types de locations concernés par la TVA pour se conformer à la législation fiscale belge.

Pourquoi de la TVA ?

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt indirect qui s’applique sur la fourniture de biens et de services. En Belgique, la location de biens immobiliers est généralement exonérée de TVA, mais il existe certaines exceptions où la TVA doit être appliquée. L’introduction de la TVA vise à uniformiser la charge fiscale et à permettre aux entreprises de récupérer la TVA payée sur leurs propres achats et dépenses liés à la location.

Pourquoi pourrait-il être intéressant de soumettre ma location à la TVA ?

Soumettre une location immobilière à la TVA peut offrir plusieurs avantages :

1. Récupération de la TVA sur les coûts : En soumettant votre location à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA payée sur les coûts de construction, de rénovation et d’entretien du bien immobilier. Cela peut représenter une économie substantielle, surtout pour des projets immobiliers coûteux.
2. Amélioration de la compétitivité : Les entreprises locataires peuvent récupérer la TVA qu’elles paient sur le loyer. Cela peut rendre votre bien immobilier plus attractif pour les entreprises, car elles peuvent réduire leurs coûts nets.
3. Gestion simplifiée des frais : Lorsque vous optez pour la TVA, les frais accessoires tels que le précompte immobilier et les charges communes peuvent également être soumis à la TVA, ce qui simplifie la gestion fiscale.

Sur quels types de location ?

Il existe 4 grands types de location dont le traitement TVA diffère.

1. Locations résidentielles : Les locations à usage résidentiel sont exonérées de TVA. Cela inclut les logements loués pour y vivre, qu’il s’agisse de maisons, d’appartements, ou de chambres d’étudiants.
2. Locations commerciales : La location de biens immobiliers pour des activités commerciales peut être soumise à la TVA sous certaines conditions. Depuis le 1er janvier 2019, la location de biens immobiliers pour des fins commerciales peut être soumise à la TVA sur base volontaire. Les deux parties, le locataire et le bailleur, doivent alors opter pour l’application de la TVA.

   Ce régime optionnel s’appliquera exclusivement aux contrats de location concernant des (parties de) bâtiments pour lesquels la TVA sur les frais de construction, les travaux de rénovation substantielle ou les extensions deviendra exigible au plus tôt le 1er octobre 2018. Un immeuble déjà existant en octobre 2018 peut également être soumis à des modifications suffisamment significatives pour être requalifié en « neuf » (c’est-à-dire une modification des éléments essentiels de l’immeuble ou des travaux de rénovation dont le coût atteint 60 % de la valeur de l’immeuble à la fin des travaux). Dans ce cas, la règle sera la même : la première exigibilité de la TVA sur la rénovation doit intervenir au plus tôt le 1er octobre 2018 (voir ci-dessous notre article de blog qui en parle plus précisément).

3. Locations à court terme : Les locations à court terme (moins de six mois) de biens immobiliers meublés à des fins résidentielles ou touristiques peuvent également être soumises à la TVA.
4. Locations de parkings : La location de places de parking est soumise à la TVA, sauf si elle est accessoire à la location d’un logement résidentiel.

Existe-t-il des situations où j’ai le choix ?

Oui, il existe des situations où vous pouvez choisir d’opter pour la soumission à la TVA. Par exemple :

• Location à des fins commerciales : Si vous louez un bien immobilier à une entreprise pour des activités commerciales, vous pouvez choisir d’appliquer la TVA. Cette option est avantageuse car elle permet au bailleur de récupérer la TVA sur les coûts de construction ou de rénovation de l’immeuble.
• Location de biens meublés : Pour des locations à court terme de biens meublés, vous pouvez également opter pour la TVA.

Pour exercer cette option, il est impératif que le contrat de location spécifie que les deux parties sont d’accord pour soumettre la location à la TVA.

Que se passe-t-il avec les frais accessoires comme le précompte immobilier, lorsque je le refacture ?

Les frais accessoires, tels que le précompte immobilier, les charges communes, les frais d’entretien, etc., peuvent également être soumis à la TVA s’ils sont refacturés au locataire dans le cadre d’une location soumise à la TVA. Cela signifie que si vous avez opté pour la soumission à la TVA pour la location principale, les frais accessoires seront également soumis à la TVA.

Quelles sont les conséquences d’une erreur sur l’assujettissement à la TVA alors que l’on ne doit pas ?

Faire une erreur sur l’assujettissement à la TVA peut entraîner des conséquences financières et administratives importantes :

1. Sanctions et amendes : Si vous appliquez incorrectement la TVA sur une location qui n’est pas éligible, vous pourriez être soumis à des sanctions et à des amendes de la part des autorités fiscales.
2. Remboursements compliqués : Vous pourriez devoir rembourser la TVA perçue indûment à vos locataires, ce qui peut entraîner des complications administratives et financières.
3. Perte de crédibilité : Des erreurs répétées ou graves peuvent nuire à votre crédibilité auprès des locataires et des autorités fiscales, et rendre plus difficile la gestion de vos affaires immobilières à l’avenir.

Exemple et conseils pratiques

Exemple : Supposez que vous louez un espace commercial à une entreprise pour un loyer de 1 000 € par mois. Vous avez décidé d’opter pour la soumission à la TVA. En plus du loyer, vous facturez 200 € pour le précompte immobilier. Dans ce cas, votre facture mensuelle se présentera comme suit :

• Total à payer avant TVA : 1 200 €
  • Loyer : 1 000 €
  • Précompte immobilier : 200 €
    
• TVA (21%) : 252 €
• Total à payer TTC : 1 452 €

Conseils et recommandations :

1. Vérifiez les contrats : Assurez-vous que les contrats de location spécifient clairement l’option pour la TVA si vous choisissez de l’appliquer.
2. Consultez un expert : La législation fiscale est complexe et en constante évolution. Consultez un conseiller fiscal pour vous assurer que vous respectez toutes les obligations fiscales.
3. Tenue des registres : Maintenez une comptabilité rigoureuse pour faciliter la récupération de la TVA et la gestion des factures.
4. Transparence avec les locataires : Informez vos locataires de l’impact de la TVA sur leur facture pour éviter toute confusion.
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