Commission de l’agent immobilier. Quand l’opération est-elle conclue et la commission due ?

La détermination du moment où une opération immobilière est considérée comme « conclue » est essentielle, tant pour les agents immobiliers que pour leurs clients car c’est à ce moment que naît le droit à la commission.

Or la pratique révèle une grande diversité de situations : ventes sous conditions, compromis résolus, résiliations amiables… Autant de cas qui suscitent régulièrement des litiges.

Un arrêté royal du 27 avril 2023 a apporté des précisions utiles sur le sujet. Revenons sur les grands principes dégagés par la jurisprudence et les textes récents.

Quand le contrat est-il conclu ?

En droit belge, la vente est parfaite dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix (article 1583 de l’ancien Code civil), sauf si elles ont prévu des conditions particulières. Ainsi, un compromis de vente signé sans condition suspensive marque la naissance d’un contrat complet : la commission de l’agent immobilier est alors due, même si la vente n’est pas ultérieurement exécutée[1].

En revanche, si la vente est soumise à une condition suspensive (par exemple, l’obtention d’un crédit ou d’un permis d’urbanisme), la conclusion du contrat et, partant, le droit à commission dépendent de la réalisation de cette condition.

L’impact des conditions suspensives et résolutoires

L’arrêté royal précité précise clairement qu’aucune commission n’est due si la vente n’a pas lieu en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive ou de la réalisation d’une condition résolutoire, sauf pour les frais réellement exposés (ex. : attestations légales) :

• condition suspensive non réalisée (ex. crédit refusé) → pas de commission.
• condition résolutoire réalisée (ex. contrat annulé pour cause prévue) → pas de commission.

Si la vente échoue par la volonté des parties (et non à cause d’une condition), la commission reste due.

Les précisions utiles apportées par la jurisprudence récente

> Les cas avec commission

Résiliation amiable entre le vendeur et l’acheteur

Le Tribunal de première instance de Namur estime, dans son jugement du 25 octobre 2018, qu’une résiliation amiable entre les parties ne prive pas l’agent de son droit à commission[2].

Compromis sans condition

La Cour d’appel de Bruxelles rappelle, dans un arrêt du 12 novembre 2020, que, lorsqu’un compromis est signé de manière inconditionnelle, la commission est pleinement due, même si les parties décident ensuite de renoncer à la vente[3].

Résolution du compromis de vente

Dans l’hypothèse où le compromis de vente est résolu par l’une des parties, ce qui implique une faute de l’autre partie, le Tribunal de l’entreprise de Charleroi a jugé, en date du 12 octobre 2021, que l’agent immobilier avait toujours droit à sa commission[4].

> Le cas sans commission

La condition suspensive ne se réalise pas – la condition résolutoire se réalise

Dans un arrêt du 26 octobre 2022, la Cour d’appel de Bruxelles confirme l’application de l’article 2, 11° de l’arrêté royal du 27 avril 2023 et décide que l’agent immobilier n’aavait pas droit à sa commission dès lors que le permis d’urbanisme ne serait pas délivré dans le délai imparti.

Dans cecas, pas de commission, mais les frais relatifs à l’obtention d’attestations restent à charge du commettant.

En résumé : dès lors qu’une vente parfaite a été conclue grâce à l’intervention de l’agent immobilier, sa commission est due, sauf condition suspensive non réalisée ou faute de l’agent.

Conclusion : un équilibre entre protection du consommateur et sécurité juridique

Le nouveau cadre légal vise à mieux protéger les consommateurs, tout en confirmant le principe selon lequel l’agent immobilier a droit à sa commission dès que sa mission aboutit à une vente parfaite.

Chaque situation doit toutefois être analysée au cas par cas : la rédaction des clauses de commission, la nature des conditions suspensives et le comportement des parties peuvent avoir des conséquences importantes.

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Me Hugo BERNARD & Me Fabien SMETS

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[1] J. STICHELBEAUT, « Le contrat d’intermédiation entre agent immobilier et consommateur », Actualités jurisprudentielle en droit des contrats spéciaux, Anthémis, 2023, pp. 99-103.
[2] Civ. Namur, 25 octobre 2018, J.L.M.B., 2020, pp. 800-805.
[3] Bruxelles, 12 novembre 2020, R.W., 2021-2022, pp. 1156-1160.
[4] Trib. Entr. Charleroi, 7 septembre 2022, T. App, 2022, pp. 70-73.​