Wanneer Wallonië de onroerende voorheffing tevergeefs verlaagt.

De economische les van de Waalse registratierechten

Er zijn hervormingen die vanuit een goede intentie vertrekken, maar die uiteindelijk precies het tegenovergestelde van hun belofte teweegbrengen. De verlaging van de registratierechten in Wallonië – van 12,5% naar 3% – is hiervan een bijna karikaturale illustratie. Gepresenteerd als een maatregel ter ondersteuning van de koopkracht en de toegang tot eigendom, heeft deze in slechts enkele maanden tijd een spectaculaire stijging van de vastgoedprijzen veroorzaakt.

Volgens de laatste notarissenbarometer is de gemiddelde prijs van een huis in Wallonië met bijna 13% gestegen sinds januari 2025, terwijl de verkoop met meer dan 17% toenam; ongezien sinds de post-Covid periode. In dit tempo hebben de verkopers alles wat de kopers hebben bespaard aan registratierechten, reeds geabsorbeerd in de prijsstijging. Gevolg: jonge gezinnen betalen nog steeds evenveel – maar dan anders.

Een mechanisme zo oud als de economie

Het fenomeen is echter niet mysterieus. Vlaanderen had het enkele jaren eerder al ervaren: lagere rechten, hogere prijzen en algemene teleurstelling. Wanneer de toegangskost tot een schaarse hulpbron brutaal wordt verlaagd, schiet de vraag omhoog, blijft het aanbod beperkt, en past de markt zijn evenwicht aan… via de prijs. Het is een wet zo oud als die van vraag en aanbod, maar die onze regeringen bij elke regeringsperiode opnieuw lijken te ontdekken.

Het Waals vastgoed lijdt onder een structureel tekort: te weinig nieuwe woningen, eindeloze vergunningsprocedures, stijgende kosten voor materialen en grond, en een toenemende terughoudendheid van investeerders door de regelgevende onzekerheid. In deze context is een massale fiscale stimulus injecteren zonder het aanbod te vergroten, hetzelfde als vuurwerk afsteken op een reeds oververhitte markt.

De illusie van koopkracht

Men wilde "jongeren helpen kopen". Men heeft vooral verkopers geholpen duurder te verkopen. Want in de praktijk heeft de verlaging van de registratierechten – bedoeld om koopkracht vrij te maken – geresulteerd in een bijna onmiddellijke overdracht naar de prijzen. De kopers hebben niets gewonnen: ze betalen nog steeds evenveel, maar deze keer zonder bij te dragen aan de overheidsbegroting. En dat is het tweede perverse effect: de budgettaire kost.

De maatregel zal het Waals Gewest jaarlijks bijna 270 miljoen euro kosten, wat gelijkstaat aan wat het probeert te besparen in zijn volgende begrotingsaanpassing. Men heeft dus een overheidsdeficit gecreëerd om de vastgoedinflatatie aan te wakkeren.

Wanneer fiscaliteit een substituut wordt voor beleid

Fiscaliteit zou in een rationele wereld moeten dienen om te reguleren, te sturen, te stimuleren. Maar te vaak wordt het een politiek reflex: een communicatie-instrument eerder dan een economisch instrument.

De Waalse hervorming bewijst het: in plaats van de wortel van het probleem aan te pakken – het woningtekort en de kosten van grond – heeft men gekozen voor de fiscale kortere weg. Gevolg: de prijzen stijgen, de kassen lopen leeg en bescheiden gezinnen zijn meer uitgesloten dan ooit.

De echte moed zou zijn geweest om in te grijpen op het aanbod: de vergunningsprocedures vereenvoudigen, grond vrijmaken, slimme renovatie aanmoedigen, of het fiscale voordeel voorbehouden aan bepaalde segmenten – bescheiden woningen, de hoofdverblijfplaats, of eerste kopers onder inkomensvoorwaarden.

De prijs van dingen is nooit neutraal

Wat deze hervorming onthult, is de kracht van fiscaliteit bij de prijsvorming. Een belasting is nooit slechts een cijfer op een tarief: het stuurt gedrag, wijzigt verwachtingen, beïnvloedt marktevenwichten.

Door de fiscaliteit zonder visie te verlagen, voedt men de illusie van rijkdom zonder er enige te creëren.

België praat graag over "koopkracht". Maar de echte koopkracht wordt niet gemeten in de mogelijkheid om sneller te kopen: ze wordt gemeten in de mogelijkheid om duurzaam te kopen, zonder de overheidsfinanciën uit evenwicht te brengen of de sociale kloof te verdiepen. De Waalse kassen zijn nu leeg.

En de economische les, die is zinvol: men corrigeert een tekort niet met een vrijstelling, evenmin als men inflatie geneest met een fiscaal geschenk. Fiscaliteit is geen magisch instrument; het is een spiegel van onze collectieve inconsistenties.

Deze opinie is ook gepubliceerd in La Libre Eco