Verduidelijkingen bij het nieuwe 6% btw-tarief

In een voorgaand artikel gaven we reeds meer tekst en uitleg bij de toen net in het Belgisch Staatsblad verschenen wetgeving inzake het nieuwe verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw.

Intussen werd door de belastingadministratie ook een “frequently asked questions” (FAQ) gepubliceerd, waarin zij aan de hand van enkele voorbeelden extra toelichting verschaft bij het nieuwe btw-regime.

Hierna gaan wij in op deze FAQ. Ondanks deze FAQ bestaan er op vandaag nog heel wat onduidelijkheden over de concrete toepassing van het nieuwe verlaagde btw-tarief van 6%. Binnenkort wordt een circulaire verwacht waarin de nieuwe regelgeving nog verder zou worden verduidelijkt. Wordt vervolgd!

Tijdstip indiening verklaring leverancier woning

Op vandaag bestaat er soms nog twijfel over het moment waarop de leverancier (cf. situatie bouwpromotor) van een woning van een lopend project de verklaring - waarin wordt verklaard dat de voorwaarden voor het 6% btw-tarief zijn voldaan - moet worden ingediend en meer bepaald of dit al niet voor 31 maart 2021 moet gebeuren.

Hierbij wensen wij klaarheid te scheppen: volgens de wettekst moet de leverancier de verklaring indienen voorafgaand aan het moment waarop de belasting opeisbaar wordt conform artikel 17, §1 WBTW en, indien het gaat om verkopen op plan, voorafgaand aan het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet conform artikel 16, §1 WBTW (in principe de voorlopige oplevering). Het tijdstip van 31 maart 2021 speelt derhalve normaliter geen rol voor (lopende) projecten van waarbij woningen worden geleverd.

Niettemin menen wij dat, teneinde elke discussie met de belastingadministratie omtrent de tijdigheid van de indiening van de verklaring te vermijden, het aangewezen is om de verklaring in te dienen zodra alle noodzakelijke informatie voorhanden is en ook voorafgaand aan enige facturatie (aan 6% btw), betaling en (op)levering.

Bovendien moet volgens de algemene regel van de FAQ de leverancier de verklaring via het digitaal platform MyMinFin indienen (indiening op papier kan slechts in uitzonderlijke omstandigheden). Conform de initiële FAQ zou de leverancier vervolgens, daags na de indiening van de verklaring, een ontvangstbewijs met referentienummer kunnen terugvinden bij de documenten op het digitaal platform. Doch blijkt de voorgenomen snelle uitreiking van ontvangstbewijzen op vandaag trager te gaan.

De FAQ die op vandaag terug te vinden is, verwijst immers naar de website van de Fod Financiën, die stelt dat het ontvangstbewijs pas beschikbaar zal zijn op MyMinFin één à drie weken na indiening van de verklaring door de leverancier. Dit ontvangstbewijs moet ook door de leverancier worden overgemaakt aan de koper.

Ook voor woningen groter dan 200 vierkante meter

Een belangrijke voorwaarde om van het nieuwe btw-regime te kunnen genieten, is dat de totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet groter mag zijn dan 200 vierkante meter, welke wordt bepaald door de som van de oppervlakte van alle “woonvertrekken”.

De wet zelf bepaalt in dit kader reeds dat (i) moet worden gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de (gemeenschappelijke) opgaande muren en (ii) dat onder woonvertrekken de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes worden begrepen, op voorwaarde dat zij een minimumoppervlakte hebben van vier vierkante meter en een minimumhoogte boven de vloer van twee meter.

Nu voegt de FAQ hier ook nog expliciet aan toe dat garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen, niet-bewoonbare kelders en zolders niet als “woonvertrekken” worden beschouwd Zolders en kelders zullen dus in principe maar in aanmerking komen als “woonvertrek”, indien deze daadwerkelijk werden ingericht tot bewoning. De hobbykamer en de speelkamer voor de kinderen kwalificeren daarentegen volgens de FAQ wel als “woonvertrekken”.

Opstalrecht op een grond met een bestaand gebouw

Een andere belangrijke voorwaarde voor het nieuwe verlaagde btw-tarief van 6% is dat de afbraak van het bestaande gebouw en heropbouw van de nieuwe woning moeten gebeuren door één en dezelfde persoon.

Overeenkomstig de FAQ is ook aan deze voorwaarde voldaan indien een bouwpromotor een recht van opstal verkrijgt op een grond met een bestaand gebouw en op basis hiervan het bestaande gebouw afbreekt en heropbouwt. Indien de overige voorwaarden voldaan zijn, zal de bouwpromotor de woning dus kunnen verkopen aan het verlaagde btw-tarief van 6%. De verkoop van de grond door de grondeigenaar zal in principe kunnen gebeuren met toepassing van registratierechten. Hiermee bevestigt de FAQ het standpunt van de minister van Financiën, die tijdens de Kamercommissie stelde dat een bouwonderneming welke zich in twee afzonderlijke vennootschappen, een vastgoedvennootschap en een bouwvennootschap, splitst en waarbij de vastgoedvennootschap een recht van opstal toekent aan de zuster-bouwvennootschap die het gebouw afbreekt en heropbouwt, wordt beschouwd als in overeenstemming met de bepalingen van het regime.

Van belang is wel dat het opstalrecht op de grond met het bestaande onroerend goed gebeurt zonder voorbehoud van de eigendom van de bestaande constructies door de grondeigenaar . Indien er een eigendomsvoorbehoud gebeurt voor de bestaande constructies, breekt de opstalhouder constructies af die toebehoren aan een andere persoon (i.e. de grondeigenaar), met als gevolg dat de afbraak en de heropbouw volgens de administratie niet door één en dezelfde persoon gebeurt.

Interessant in dit kader is wel dat de FAQ een tijdelijke tolerantie voorziet voor projecten waarbij de grondeigenaar zelf het bestaande gebouw heeft afgebroken en een opstalrecht heeft verleend aan een bouwpromotor, zij het op voorwaarde dat:

• er sprake is van eenheid van project, hetgeen betekent dat de partijen moeten kunnen aantonen dat de afbraak van het bestaande gebouw door de grondeigenaar, het verlenen van het recht van opstal en de opbouw van de nieuwe woning gebeuren in het kader van een globaal project;
• de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn; en;
• uiterlijk op 31 december 2020 btw opeisbaar is geworden met betrekking tot de afbraak van het bestaande gebouw.

Criterium “enige woning” wordt beoordeeld op niveau van de echtgenoten en wettelijk samenwonende partners

De wet voorziet dat het verlaagde btw-tarief enkel kan worden toegepast indien de heropgebouwde woning na uitvoering van de werken, dan wel na de aankoop, als enige en hoofdzakelijk als eigen woning wordt aangewend door de bouwheer-natuurlijke persoon respectievelijk door de verkrijger-natuurlijke persoon, met uitzondering van de situatie waarbij men mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is geworden ingevolge erfenis.

Indien een gehuwd koppel of wettelijk samenwonende partners optreden als bouwheer, moet volgens de FAQ het criterium van enige woning worden beoordeeld in hoofde van beide partners samen. Zodra één van de beide bijgevolg een andere woning heeft, kan het verlaagde btw-tarief van 6% volgens de FAQ niet worden genoten (ook niet voor de helft).

Eenzelfde redenering geldt indien een gehuwd koppel of wettelijk samenwonende partners een woning kopen.

Bron: Cazimir