Location meublée en Belgique: la TVA à 12 % dès mars 2026. Décryptage d'une réforme aux enjeux majeurs pour les bailleurs!

La fiscalité immobilière belge se trouve une fois de plus à la croisée des chemins. Après la réforme substantielle du régime de TVA applicable aux locations meublées, entrée en vigueur le 1^er juillet 2022, le législateur fédéral a décidé de doubler le taux applicable à ces opérations, en le portant de 6 % à 12 % à compter du 1^er mars 2026¹. La mesure se concrétise par un arrêté royal dont la publication au Moniteur Belge est imminente. De manière tout à fait exceptionnelle, le SPF Finances a choisi de rendre publique une FAQ officielle avant même cette publication formelle, afin de permettre aux opérateurs concernés de prendre les dispositions nécessaires sans attendre². Cette démarche témoigne de l'urgence qu'il y avait à informer le secteur.

La FAQ apporte des précisions bienvenues sur deux plans essentiels. D'une part, elle clarifie la portée exacte du relèvement — en particulier ce qui est concerné et ce qui ne l'est pas. D'autre part, elle détaille les modalités d'un régime transitoire spécialement conçu pour les réservations antérieures au 1^er mars 2026, dont les conditions sont plus subtiles qu'il n'y paraît de prime abord.

Afin de mesurer pleinement l'étendue de ces évolutions, il est indispensable de rappeler les règles actuellement en vigueur issues de la réforme de 2022, avant d'analyser les changements confirmés et de formuler des recommandations concrètes à l'attention des bailleurs concernés.

I. Le cadre légal : entre exonération de principe et assujettissement d'exception

1.1 La règle générale : l'exonération de la location immobilière

En droit belge de la TVA, la mise à disposition d'un bien immobilier à titre onéreux est en principe exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée. Ce principe fondamental, ancré à l'article 44, §3, 2° du Code de la TVA (ci-après « CTVA »)³, couvre toutes les formes ordinaires de location immobilière : bail de résidence principale, location saisonnière classique, bail commercial. Le législateur a entendu préserver ainsi l'accessibilité du logement en évitant que la TVA ne renchérisse indûment le coût de l'hébergement.

Cette exonération entraîne toutefois une conséquence significative pour le bailleur : l'absence de droit à déduction de la TVA supportée sur les charges liées au bien (travaux, acquisition, entretien, équipements). En d'autres termes, le bailleur exonéré est fiscalement « muet » : il ne facture pas de TVA, mais ne récupère pas non plus celle qu'il a supportée.

1.2 L'exception : la location meublée soumise à TVA

À cette règle générale s'oppose une exception bien délimitée : la fourniture de logements meublés de courte durée, lorsqu'elle s'accompagne de services connexes qualifiants, relève du champ d'application de la TVA. Avant la réforme de 2022, l'assujettissement était subordonné à la fourniture d'un logement à prix forfaitaire, accompagné d'une réception pendant une grande partie de la journée et d'au moins l'un des services suivants : nettoyage, linge de maison ou petit-déjeuner. Ce régime permettait notamment aux opérateurs d'appart-hôtels ou de logements étudiants meublés de se placer sous le régime TVA, y compris pour des locations excédant trois mois⁴.

La réforme intervenue le 1^er juillet 2022 a profondément restructuré ces critères. Elle a introduit un double filtre — quantitatif et qualitatif — qui conditionne désormais l'assujettissement, supprimé la condition de prix forfaitaire, et rendu la réception non plus indispensable mais simplement l'un des services pouvant déclencher la taxation. L'objectif affiché était notamment de soustraire les locations de longue durée au régime TVA, afin de mettre fin aux distorsions que ce régime générait pour les logements étudiants et les hébergements destinés aux travailleurs expatriés⁵.

II. Les critères d'assujettissement à la TVA depuis le 1er juillet 2022

2.1 Le critère quantitatif : la durée de la mise à disposition

Depuis le 1^er juillet 2022, seules les mises à disposition d'une durée inférieure à trois mois sont susceptibles d'être soumises à TVA. Les locations d'une durée égale ou supérieure à trois mois sont, quant à elles, impérativement exonérées, quelle que soit la qualité du bailleur et quels que soient les services offerts.

Pour le calcul de ce délai, l'administration fiscale a adopté une méthode dite « de quantième à veille de quantième, moins un jour »⁶. À titre d'illustration : une location qui débute le 15 juillet est considérée comme une location de courte durée si le contrat expire au plus tard le 13 octobre de la même année. Le délai de trois mois complet étant atteint le 14 octobre, il convient d'en déduire un jour pour respecter le critère « strictement inférieur à trois mois ».

Un mécanisme anti-abus complète ce dispositif : en cas de contrats successifs de courte durée conclus entre les mêmes parties, l'administration prend en compte la durée totale ininterrompue de la mise à disposition. En cas de prolongation d'un contrat initialement inférieur à trois mois, la prolongation elle-même n'est plus soumise à TVA, sans que cela remette rétroactivement en cause la qualification des premiers contrats, sauf en cas d'abus⁷.

2.2 Le critère qualitatif : les services connexes qualifiants

Le second critère — qualitatif — exige que le bailleur fournisse au moins l'un des trois services suivants :

1. L'accueil physique des hôtes, assuré en personne pendant au moins une grande partie de la journée. La simple remise de clés — qu'elle se fasse en boîte à clés, par contact téléphonique ou par échange numérique — ne répond pas à cette exigence.

2. La mise à disposition de linge de maison, à savoir du linge de lit ou de bain. Pour un séjour d'une durée maximale d'une semaine, la présence du linge au début du séjour suffit. Pour les séjours dépassant une semaine, un renouvellement au moins hebdomadaire est exigé.

3. La fourniture d'un petit-déjeuner quotidien, qui doit être proposé chaque jour de manière systématique — et non de façon ponctuelle ou optionnelle. Il importe peu qu'il soit servi à table, déposé devant la porte ou mis à disposition sous forme de panier.

Il est indifférent que le bailleur assure lui-même ces services ou les sous-traite à un prestataire tiers, et la manière dont la location est commercialisée — directement, via une société ou via une plateforme telle qu'Airbnb — est sans incidence sur l'assujettissement. La suppression des services de nettoyage de la liste des critères qualifiants a conduit en pratique à l'assujettissement de nombreux propriétaires qui ne l'anticipaient pas, dès lors que la simple présence de linge de maison suffit à déclencher la taxation.

2.3 La qualité du prestataire : trois catégories distinctes

L'administration fiscale a introduit, via les FAQ publiées le 15 juin 2022⁸ et rappelées par la circulaire 2022/C/119 du 29 décembre 2022⁹, une distinction fondée sur la nature du prestataire, qui conduit à des régimes d'assujettissement différenciés.

La première catégorie — Hôtels et motels — bénéficie d'une présomption irréfragable : les gérants sont toujours réputés fournir des services connexes. Pour eux, seul le critère de la durée (moins de trois mois) conditionne l'assujettissement.

La deuxième catégorie — les établissements présentant une fonction similaire aux hôtels, hébergeant habituellement des hôtes pour moins de trois mois — sont soumis au double critère : durée et services connexes. Cette catégorie englobe les chambres d'hôtes, les gîtes et les résidences de tourisme.

La troisième catégorie — les établissements dont plus de 50 % du chiffre d'affaires provient de locations d'une durée égale ou supérieure à trois mois — bénéficient d'une exonération totale, y compris pour des mises à disposition de courte durée avec services connexes. Cette position, particulièrement favorable aux grands opérateurs orientés vers le long terme, peut paraître paradoxale au regard du principe de neutralité fiscale¹⁰.

III. Le relèvement tarifaire : portée et précisions de l'administration

3.1 Une mesure de taux, non de périmètre

La FAQ du SPF Finances le confirme sans ambiguïté : le relèvement du taux de 6 % à 12 % ne modifie en rien le périmètre des opérations taxables¹¹. Ce qui relevait avant le 1^er mars 2026 de la rubrique XXX du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 relève désormais de la rubrique IV du tableau B de ce même arrêté, « sans modification » du contenu. Il en résulte que l'ensemble des commentaires administratifs existants — réponses aux questions parlementaires, circulaires, décisions TVA et commentaire TVA — reste intégralement applicable : chaque mention du taux de « 6 % » doit simplement être lue comme « 12 % ».

En particulier, la hausse ne modifie pas le périmètre de l'exonération : ce qui était exempt avant le 1^er mars 2026 reste exempt après cette date. La location d'une maison de vacances sans service connexe demeure donc exonérée, quelle que soit la durée du séjour.

3.2 Opérations et établissements concernés — et non concernés

Le relèvement de taux concerne toutes les fournitures de logements meublés taxables au sens des critères rappelés ci-dessus : hôtels, motels, chambres d'hôtes, B&B, locations Airbnb et hébergements similaires. Il en va de même pour la mise à disposition d'emplacements de camping stricto sensu, à savoir tout terrain utilisé pour la pratique du camping sur lequel sont installés des tentes, caravanes et lieux de séjour similaires.

En revanche, plusieurs opérations demeurent hors champ de la hausse tarifaire :

1. Les fournitures de logements meublés exonérées de TVA, par définition insensibles à toute variation de taux.
2. Les locations à des établissements tels que les maisons de repos, internats, maisons d'accueil, établissements psychiatriques et hôpitaux : ces structures n'étaient pas visées par l'ancienne rubrique XXX et ne le sont pas davantage par la nouvelle rubrique IV¹².
3. La mise à disposition de chalets ou habitations de vacances situés sur un terrain de camping, qui constitue en principe une location immobilière exonérée — sauf requalification en fourniture de logement meublé taxable.
   
4. La location de mobilhomes ou de camping-cars, assimilée à une location de bien meuble soumise au taux ordinaire de 21 %, sous réserve de requalification éventuelle.
5. La simple mise à disposition d'un emplacement de stationnement.

3.3 La taxe communale de séjour et les services accessoires

Deux questions récurrentes dans la pratique sont clarifiées par la FAQ.

S'agissant de la taxe communale de séjour ou de tourisme, son traitement TVA dépend du débiteur légal désigné par le règlement fiscal communal applicable. Lorsque l'exploitant est lui-même le redevable de cette taxe et la répercute sur son client, elle est incorporée à la base d'imposition et soumise au taux de 12 % à compter du 1^er mars 2026. En revanche, lorsque c'est le client qui est légalement le redevable de la taxe et que l'exploitant ne fait que la répercuter pour son montant exact, il s'agit d'un débours au sens de l'article 28, 5° du CTVA¹³ : aucune TVA n'est applicable à ce montant.

S'agissant des services accessoires fournis au client séjournant (repassage, blanchisserie, Wi-Fi, parking, sauna, télévision payante, etc.), la FAQ confirme l'application du principe de l'accessoire : ces services suivent le régime TVA de la prestation principale de logement, et sont donc soumis à 12 % lorsque celle-ci est taxable. La consommation de produits au minibar fait exception : elle est traitée comme une prestation de services de restaurant. Le petit-déjeuner servi à l'hôtel est quant à lui taxable au taux de 12 %.

3.4 Les obligations pratiques des bailleurs assujettis

Le relèvement du taux ne modifie pas les obligations administratives des bailleurs : obtention d'un numéro de TVA via le formulaire 604A, dépôt de déclarations périodiques, exclusion expresse du régime de franchise pour petites entreprises¹⁴, émission de souches TVA ou de factures à l'hôte, et conservation des pièces justificatives (acte d'acquisition, factures des entrepreneurs, contrats de bail). Il est également conseillé de communiquer son numéro de TVA aux entrepreneurs travaillant dans le logement afin de pouvoir déduire la TVA payée sur leurs factures.

IV. Le régime transitoire : une mesure de faveur pour les réservations antérieures

4.1 Le principe général

En droit commun de la TVA, le taux applicable est déterminé au moment où la taxe devient exigible, conformément aux articles 22 et 22bis du CTVA¹⁵. Cette règle aurait en principe conduit à soumettre au taux de 12 % toute TVA devenant exigible à compter du 1^er mars 2026, y compris pour des séjours réservés et confirmés bien avant cette date. Une telle application stricte aurait pu placer les opérateurs dans la situation délicate de devoir réclamer une TVA supplémentaire à des clients ayant réservé à un tarif calculé sur la base du taux de 6 %.

C'est précisément pour éviter cet écueil que le Ministre des Finances a introduit une mesure transitoire : pour les réservations effectuées au plus tard le 28 février 2026, le taux de 6 % reste applicable, à condition que la TVA y afférente devienne exigible au plus tard le 30 juin 2026¹⁶.

4.2 Les deux conditions cumulatives et les cas d'exclusion

La mesure transitoire est soumise à deux conditions qui doivent être simultanément remplies :

9. La réservation doit avoir été effectuée au plus tard le 28 février 2026, c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur du nouveau taux. L'opérateur doit en apporter la preuve auprès de l'administration (courriel de confirmation, justificatif de paiement d'acompte, etc.).

10. La TVA doit devenir exigible au plus tard le 30 juin 2026. L'exigibilité naît en principe au moment du paiement ou de l'émission d'une facture¹⁷.

La mesure transitoire ne s'applique pas dans les deux cas suivants : d'une part, lorsque la réservation a été effectuée à partir du 1^er mars 2026, quelle que soit la date d'exigibilité ; d'autre part, lorsque la réservation est bien antérieure au 1^er mars 2026 mais que la TVA ne devient exigible qu'à partir du 1^er juillet 2026, même si le séjour lui-même a eu lieu avant cette date.

4.3 Illustrations pratiques

La FAQ du SPF Finances propose trois exemples permettant d'appréhender concrètement l'articulation des règles.

Premier cas¹⁸ — Application intégrale du régime transitoire. Une famille réserve un séjour hôtelier le 15 février 2026 et verse un acompte de 30 € le 28 février 2026. Le solde de 70 € est réglé à la fin du séjour, le 3 mai 2026. La TVA sur l'acompte est exigible le 28 février 2026 et relève du taux de 6 %, indépendamment de tout régime transitoire. Quant au solde, bien que la TVA devienne exigible le 3 mai 2026 — soit après le 1^er mars 2026 —, les deux conditions du régime transitoire sont remplies (réservation avant le 1^er mars 2026 ; exigibilité avant le 30 juin 2026) : le taux de 6 % s'applique donc à l'intégralité du séjour.

Deuxième cas¹⁹ — Application partielle du régime transitoire. Un groupe d'amis réserve le 15 février 2026 et verse un acompte de 30 € le 28 février 2026. Le solde de 70 € est réglé à la fin du séjour, le 3 octobre 2026. L'acompte bénéficie du taux de 6 % (TVA exigible avant le 1^er mars 2026). En revanche, le solde est soumis au taux de 12 % : bien que la réservation soit antérieure au 1^er mars 2026, la TVA sur le solde ne devient exigible qu'après le 30 juin 2026, ce qui exclut le bénéfice du régime transitoire pour cette fraction.

Troisième cas²⁰ — Exclusion totale du régime transitoire. Un couple effectue sa réservation le 15 mars 2026, soit après l'entrée en vigueur du nouveau taux. L'acompte de 30 € est versé le même jour et le solde de 70 € est payé à la fin du séjour le 3 août 2026. L'intégralité du séjour est soumise au taux de 12 %, sans exception.

Cas particulier des facturations volontaires envers des particuliers. Pour les prestations fournies à des particuliers — pour lesquels l'émission d'une facture n'est pas légalement obligatoire —, l'exigibilité de la TVA suit en principe la règle de l'encaissement (article 22bis, §3 du CTVA). L'administration admet toutefois, par tolérance, que l'opérateur retienne la date d'émission de la facture volontaire comme fait générateur d'exigibilité, à condition d'appliquer cette tolérance de manière systématique²¹. Pour les factures émises au plus tard le 28 février 2026, le taux de 6 % reste applicable quel que soit le moment effectif de l'encaissement.

V. Recommandations à l'attention des bailleurs

Anticiper l'impact financier et adapter les prix. Tout bailleur actuellement soumis au taux de 6 % devrait simuler l'effet d'un passage à 12 % sur sa rentabilité nette et examiner sa capacité à répercuter cette hausse sur les prix affichés. Un bailleur percevant 1 000 € par semaine hors TVA verra sa charge fiscale passer de 60 € à 120 € : l'impact est immédiat et significatif.

Gérer avec soin les réservations en cours. Les opérateurs disposant de réservations antérieures au 1^er mars 2026 doivent identifier celles pour lesquelles le régime transitoire est applicable et s'assurer de disposer de justificatifs probants. Il est également prudent de vérifier que les systèmes de caisse et de facturation seront paramétrés pour appliquer le nouveau taux à compter du 1^er mars 2026, tout en maintenant le taux de 6 % pour les opérations bénéficiant du régime transitoire.

Évaluer la sortie du régime TVA. Si le bailleur cesse de fournir tout accueil physique, tout linge de maison et tout petit-déjeuner, la location redevient exonérée de TVA. Cette option requiert une analyse préalable : la suppression des services peut affecter l'attractivité de l'offre et, surtout, déclencher une révision négative de la TVA préalablement déduite sur l'acquisition ou la construction du bien, sur une période pouvant atteindre quinze ans²².

Envisager le passage à des locations de longue durée. Une location d'une durée égale ou supérieure à trois mois échappe, en toutes circonstances, au champ de la TVA. Ce changement de modèle locatif simplifie les obligations fiscales mais implique les mêmes risques de révision TVA en cas de changement de régime.

Vérifier sa conformité déclarative actuelle. L'annonce de la réforme est l'occasion pour tout bailleur de s'assurer qu'il est en règle avec ses obligations TVA issues de la réforme de 2022 : numéro de TVA, dépôts de déclarations, émission de souches TVA, conservation des pièces justificatives.

VI. Tableau de synthèse

Conclusion

L'évolution du régime TVA des locations meublées illustre, une fois de plus, la complexité croissante d'un environnement fiscal en mutation constante. Entre les critères quantitatifs et qualitatifs issus de la réforme de 2022, les distinctions selon la catégorie de prestataire, le doublement de taux confirmé pour le 1^er mars 2026, les subtilités du régime transitoire et les nouvelles précisions de l'administration sur les opérations connexes, les bailleurs belges se trouvent confrontés à des enjeux qui dépassent largement la simple gestion locative.

La publication anticipée de la FAQ par le SPF Finances — geste administratif exceptionnel — témoigne de l'importance pratique de ces changements. Elle fournit un cadre d'analyse précieux, mais ne dispense pas d'une analyse individuelle de chaque situation, tant les paramètres pertinents varient d'un bailleur à l'autre.

C'est précisément dans ce contexte que Deg & Partners s'engage à accompagner ses clients avec rigueur et anticipation : veille législative, analyse individuelle des situations, conformité déclarative et optimisation fiscale. Car face à la multiplicité des normes et des réglementations, la valeur de l'expertise réside avant tout dans la capacité à transformer la complexité en clarté — et à faire de chaque changement réglementaire une opportunité de mieux piloter ses décisions. Ensemble, nous sommes plus forts.

Notes de bas de page

¹ Annonce du législateur fédéral belge rapportée par la doctrine fiscale le 16 février 2026.
² FAQ du SPF Finances relative au taux réduit de TVA applicable aux prestations de services consistant en la fourniture de logements meublés et la mise à disposition d'emplacements de camping, publiée avant la parution de l'arrêté royal au Moniteur Belge, en vue de l'entrée en vigueur du 1er mars 2026 (ci-après « FAQ SPF Finances 2026 »).
³ Principe fondé sur l'article 135, §1er, l) de la Directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA, et transposé à l'art. 44, §3, 2° du Code de la TVA belge (CTVA).
⁴ Voir notamment la décision anticipée n° 2020.1867 relative à la soumission à TVA de logements étudiants meublés, et l'avis critique du Conseil d'État sur la première initiative législative visant uniquement à exclure ces locations du champ taxable.
⁵ Loi portant réforme du régime TVA applicable à la fourniture de logements meublés, entrée en vigueur le 1er juillet 2022.
⁶ FAQ de l'administration fiscale belge publiées le 15 juin 2022, section relative au critère quantitatif des trois mois.
⁷ Ibid. — Contrats successifs et prolongations.
⁸ FAQ de l'administration fiscale belge publiées le 15 juin 2022, op. cit., section relative à la qualité du prestataire de services.
⁹ Circulaire 2022/C/119 du 29.12.2022 relative à la fourniture de logements meublés à des hôtes payants dans les hôtels, les motels et les établissements ayant une fonction similaire.
¹⁰ Voir la critique doctrinale formulée par Stijn Vastmans, Stein De Maeijer et Mathieu Taverne, Tiberghien, publiée le 6 juillet 2022.
¹¹ FAQ SPF Finances 2026, point 4 : « Il n'y a pas d'impact sur les dispositions elles-mêmes. »
¹² FAQ SPF Finances 2026, point 8.
¹³ Art. 28, 5° du CTVA relatif aux débours ; FAQ SPF Finances 2026, point 12.
¹⁴ Exclusion expressément prévue par la législation belge applicable à ces activités depuis la réforme du 1er juillet 2022.
¹⁵ Art. 22 et 22bis du CTVA relatifs à l'exigibilité de la TVA ; voir également la circulaire 2019/C/65 du 09.07.2019 relative à l'exigibilité de la TVA (n° E.T.128.969/3).
¹⁶ FAQ SPF Finances 2026, point 15.
¹⁷ Circulaire 2019/C/65 du 09.07.2019 relative à l'exigibilité de la TVA (n° E.T.128.969/3).
¹⁸ FAQ SPF Finances 2026, point 16.
¹⁹ FAQ SPF Finances 2026, point 17.
²⁰ FAQ SPF Finances 2026, point 18.
²¹ FAQ SPF Finances 2026, point 24 ; art. 22bis, §3 du CTVA.
²² Art. 48 et suivants du CTVA relatifs à la révision des déductions de TVA ; pour les biens immobiliers, la période de révision est de quinze ans à compter de la première utilisation du bien.